2024年10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發布會上表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造，主要是考慮有些條件成熟、群眾改造意愿迫切、前期工作比較扎實，貨幣化安置可以更好滿足群眾自主選擇房型、地點，又無需等待過渡期。

我看完整場發布會，除了百萬規模的貨幣化安置外，其余的政策不難預測，主要是以前都有預熱，或者說本身就在實施中，包括：

• “”四個取消”：的限購政策，限售，限價（可能需要看后續各地規則，現在少數是取消限低，也有取消限高而不取消限低的，比如昨天的天津政策），普通和非普通住宅標準（主要涉及稅收政策）。
• “四個降低”：各類新增貸款利率，首付比例，存量房貸利率，置換稅收。
• “兩個增加”：白名單擴大信貸也好預測，之前就是萬億規模，現在增加到4萬億，而不是新增4萬億，這可能是今天金融房地產領域響應平平的原因吧，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，不是什么新東西。

要說意外的就是“兩個增加”中的貨幣化安置，以前的貨幣流轉是相對清晰的，地方政府舉債先貨幣化安置，然后房地產上行周期，大量持幣且沒有房子的拆遷戶，是具有剛性需求且非常有錢的群體，結合之前的土地供給有限，一時間涌入需求市場，點燃供需關系，這時政策再適時地放開限購政策，需求一時間涌入市場，造就2015年的漲價去庫存盛況。那么，這次“貨幣化安置”等改造的100萬套，又是什么概念呢？

• 按照住建的口徑，35個大中城市中，就有170萬套危舊房需要改造。這次100萬套應該是比較急需，同時也相對好操作的那些。100萬套住宅，我無法正確知道多少面積。如果簡單地按一套50m2估計，得要有5000萬m2需要改造。貨幣化安置，按平均1w元/m2進行安置，那也得要5000億的投入。

當然，其中肯定有一部分是流入商品房的庫存。從統計上看，1到5月份，全國新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%；新建商品房銷售額35665億元。幾千億的資金，如果算上一定的杠桿，基本上能夠達到全國商品房一年銷售的10%多一點，也算一項穩定房產的措施吧。

那么，這次100萬套貨幣化安置房能帶來哪些影響呢？其實可以跟早前的政策做個對比如下：

• 我們要知道，2016年棚戶區改造606萬套，貨幣化安置率50%，貨幣化安置面積占當年商品房銷售面積的18.2%；2017年棚戶區改造609萬套，貨幣化安置率60%，貨幣化安置面積占當年商品房銷售面積的23%。

2023年商品房銷售面積11.17億平方米，2024年基本上是要同比下降20%，就按8.9億平方米暫估。假設100萬套城中村危舊房改造有80%通過貨幣化安置，那么就是80萬套，按平均110平方米算是0.88億平（實際上2016-2017年貨幣化棚改的平均每套面積遠小于此），也就是說，這次只能占到當年商品房銷售面積的10%。

我們再來說去下庫存效應。上一次貨幣化棚改的2014年底，全國新建商品房庫存量是4.07億平方米，算上未竣工的庫存則達到29.8億平方米；十年后的今年8月，全國新建商品住宅庫存量達到3.81億平方米，算上未竣工的庫存則達到25.2億平方米。

• 從絕對量看，現在的庫存數量依然保持在高位，基本等同2014年底；2015去庫存的效果已經被消化殆盡。2016-2017年單是三四線城市通過貨幣化棚改就消化了3.2億平方米的庫存，達到廣義庫存的10.7%，而現在0.88億平方米的去庫存計劃只能占到當前廣義庫存的3.5%。

并且，我們還要考慮現在去庫存的潛力已經大幅下降，因為2014年常住人口城鎮化率是54.8%，2023年底則達到了66.7%。更不要說，現在8.7億勞動年齡人口中，有一半都在參與人口流動，即使沒有買房也是在租房，租房市場事實上也已經相對基本飽和。

• 也就是說，無論是從絕對套數上看，還是從占到商品住宅銷售面積的比重看，還是從去庫存的效應和潛力看，本次發布會唯一的“亮點”，即所謂的百萬套貨幣化安置，比起上一次2015貨幣化實際上差不多對等的舉措。

再從需要資金大平衡、避免造成新增地方債務風險的額外要求來看，這與其說是救市，不如說是定向釋放一部分資金用于解決開發商資金鏈斷裂問題，并且依然強調愛惜羽毛，要求地方與風險劃清界限，實際上就意味著這些措施僅能維持開發商不出現規模性風險。但一定要記住，這僅能維持穩定，而不是活得更好。

• 最后，我想說，鋼混結構是人類建筑目前采用的最可靠堅固的結構，妥善維護后的壽命可達150-200年左右。在七普時點國內城鎮70%以上的住宅已經采用鋼混結構，并且已經出臺了能確保它們得到妥善維護的制度安排，如住房養老金。

• 所以，對于目前我們這些人來說，房地產高企的時代可以說是永久性地結束了，大家對此一定不要有任何幻想。當然，只有讓住房回歸剛需，回歸理性市場，我們才能輕松上陣，迎接新經濟結構轉型的發展機遇與挑戰了。