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孫宏斌瞄準了不良資產賽道

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作者:kangins

雄關漫道真如鐵,而今邁步從頭越!

近日,據市場消息,融創正在內部醞釀成立一個新平臺:

而今資本。

該平臺的運用正是在融創暴雷前從事的主要業務之一:

通過收購困境房企的土地從而獲取額外的溢價!

自身尚未完成走出困境的融創何以有信心來進行賽道的橫向擴張?顯然,這與融創的當前處境密切相關:

1、作為暴雷房企,融創屬于暴雷房企中最先走出困局的少數頭部;

2、融創化債的奇跡正在出現超級正反饋溢價。

最有說服力的一點,就是近期(10月17日),融創率先完成了暴雷房企恢復股權融資的先河。



根據公告:

公司計劃通過先舊后新的方式進行配股融資,合計配售4.89億股股份,融資總額約為12.05億港元,配售股份及認購股份分別占公司現有已發行股本的約5.60%,占經認購事項完成后擴大的已發行股本的約5.31%。

股權融資的恢復,往往意味著自身企業經營全面轉向:

恢復正常!

而融創作為頂級頭部房企之一,顯然這也是資產市場對中國房地產行業信心整體回暖的標志性事件。從不良資產的視角切入土地市場,有顯著的兩大優勢:

1、相比一級市場的壟斷及高溢價,通過不良資產獲取的資產價格更低,在當前資產價格普遍低迷的情況下,有著較高的安全墊;

2、在當前房地產行業普遍受困于流動性危機,當前介入的時機正逢其時;

在公司內部,融創自身較為一致的判斷是,未來不一定有大規模的地產開發,但一定有大規模的存量市場。按照融創中國董事長孫宏斌原話說就是:

不良資產市場有很大的機會。

01 融創:困境三巨頭的唯一奇跡

對于房地產行業而言,一場始自21年9月恒大暴雷引發的流動性危機由點及面形成了行業性的困局,期間,曾經的地產三巨頭:恒大、碧桂園、融創無一幸免,就連公認的地產三好生碧桂園也在2023年7月爆發流動性危機,至今是生是死沒有一個明確的公告,屬于:

秘不發喪!

對于包括恒大、碧桂園、融創三巨頭在內的整個房地產企業而言,在經歷了:

1、2022年11月的地產三支箭;

2、2024年1月的白名單;

3、2024年5.17房地產大禮包;

等一系列的政策紓困后,終于在9月24日等來了房地產政策底信號的終極確認:

止跌企穩!

政策信號配合史詩級的政策兜底,顯然預示著:

房地產黎明前的黑暗即將過去!

對于即將到來的黎明,三巨頭中誰最可能活下來,誰將活得最好?

在康哥看來,既不是老大恒大,也不是行業三好生碧桂園,而是在2022年5月暴雷的TOP3房企:

融創!

過去的兩年對于孫宏斌來說應該是最難熬的一個時期:

安撫債權人+找錢

也許是老孫果斷的作為+十足的誠意感動了債權人,融創境內外債務重組竟然奇跡般地成功了,而且創造了多個記錄:

1、三巨頭乃至TOP20中最先完成境內外債務重組的房企,;

2、TOP100暴雷房企中首家完成股權融資的房企;

率先完成在2023年年4月完成境內外債務重組的融創估計是受到了上天的眷顧,從事后諸葛亮的角度來看,融創重組完成的時間點堪稱:

精準!

復盤21年9月至2024年9月,本來大家以為2022年房地產行業調整已經很劇烈,處境很艱難,沒想到2023年行業艱難程度和困境再上一層樓,而最令人意外的是,2024年房地產的情況已經不能用艱難來形容了,涉及房地產行業各項數據開始:

自由落體!

面對市場一個又一個“困境升級的 ”驚喜,天選之子的老孫才能完全撇開債務的問題,在外部環境異常艱難的情況下全力以赴地推進保交樓這一核心關鍵,而老孫的努力也換了一系列耀眼的成績單:

1、融創2023年營業收入1542.3億,比2022年暴漲超過50%;

2、銷售業績穩居TOP20之列;

3、即使沒有新增土地購入,但是手中存貨依然位居行業TOP5之列;

第1、2兩點說明了融創當前化解流動性困境正步入佳境,這里康哥要特別解讀一下第1點:

融創的營業收入核心就是商品房的銷售收入,2023年融創通過正常銷售的商品房銷售收入是846億,這就意味著另外700多億的銷售收入是通過以房抵債等形式實現,這對于當前庫存高企的正常房企而言,顯然融創又多了一個超級額外的銷售渠道。

第3點,融創在天量庫存的背景下,能夠保持不暴雷就足以秒殺近三年在土地一級市場購地的停滯,畢竟2023年新增貨值排名第一的保利,新增貨值僅:

不到1000億!

近1億平的土地儲備顯然為融創走出困境后重振龍頭雄風打下基礎。

02 融創與孫宏斌

融創與孫宏斌的故事還要從19年前說起。

2003年,一位叫孫宏斌的開發商在論壇上,放言要成為行業第一,超越行業老大萬科。當時臺下的王石臉色有點難看,不急不慢地說了句:“你不可能這么快超過萬科,是不是要注意控制風險?”第二年的博鰲,王石更是不留情面點名孫宏斌:

“像媒體炒作的那家黑馬,在宏觀調控下會很難受,到時候大家問他,他要說不難受,那是吹牛!”

沒想到,這一役,孫宏斌碰瓷成功:

2004年,順馳營收達127億元!

就在此時,老孫說出了經典的一句話:

我只有矛,不需要盾。

但是,狂飆突進的順馳隨后開始遭遇危機:

1、2005年地產調控政策出來,順馳資金鏈崩了;

2、2007年,孫宏斌被迫將順馳低價賣給路勁。

順馳之后,不死心的孫宏斌攜手全新的融創再次殺回了江湖,這一次:

高負債、高杠桿、高周轉的三高模式徹底被老孫玩出了新高度!

與此同時,順馳的前車之鑒也讓孫宏斌時刻謹記在心,不管行動上是否吸取了之前的教訓,但是其后嘴邊的口頭禪就是:

我們會控制好負債率、管理好現金流,保證融創的健康。



如果以上市視角回看檢視的話,2021年之前,融創所強調的“控制好負責率、管理好現金流”的理念一直執行的很好,也將拿地、融資、政策的節奏一直把握地較為準確,一邊用“三高”模式瘋狂拿地、并購,一邊用順馳的前車之鑒牢記在心:

時不時地踩一下油門。

這期間,融創銷售額從682億飆漲至3620億。10年間,融創銷售額:

漲了77倍,營收漲了35倍!

而融創業務規模滾雪球做大的兩個秘訣:

1、各地土拍市場“地王”的常客,在各地大肆跑馬圈地;

2、在收并購市場收購同行的困難項目而大放異彩;

彼時的融創已經深諧不良資產的門道,并通過業務的不斷擴展積累了口碑和大量經驗,也因此有了和各地政府的關聯和底氣。

巔峰時期的融創,股價接近40港元,財大氣粗的老孫一不小心就被賈老板忽悠虧了:

200多億!



對風險的判斷,早在2016年,其就表示:

“目前的房地產行業風險十分大,任何熱點城市房價不可能降,但也并不具備暴漲的任何基礎。”

但是在一邊看空的同時,卻全面做多:

17年7月,融創聯合富力以現金對價632億(總價近千億)拿下了萬達旗下13個文旅項目和76個酒店!

那時候,不僅是融創自己認為掙了,業界也一致認為孫宏斌撿了大便宜,回過頭看:

融創顯然接在了資產價格的山頂!

一邊大肆拿貨,一邊卻依然小心翼翼,剛拿下千億資產的融創在2018年的中期業績會上,孫宏斌依然堅稱:

1、宏觀調控政策不會短期內放松,隨著政策持續,購買預期肯定會發生變化,接下來會很小心謹慎地把融創做安全;

2、2019年的市場并不樂觀,融創接下來拿地一定會謹慎、小心。

在2020年,融創確實已經開始踩剎車,降杠桿:拿地金額同比驟降55%,新增土儲大減74.2%,新增貨值則大降47%。

那幾年,“小心”成了掛在孫宏斌嘴邊的詞。

看到這里,感覺孫宏斌對行情的把握可謂精準,如果再堅持到2021年底,則融創成功上岸是大概率的問題。

但詭異的事情出現在2021年上半年,孫宏斌再次開啟逆周期狂飆之路:900億拿地,豪擲百億并購彰泰,百億進軍白酒現在來看…

當時的口號:“搶別人的地,讓別人無地可買”?



來看看當時的媒體怎么報道的:



顯然是孫宏斌,昏頭了。

在政策調控之下,友商紛紛踩剎車之時,融創卻偏偏還要踩一腳油門。正是這腳油門,讓融創此后險些步入:

萬劫不復之境地!



對于昏頭的原因,融創副總裁陳恒六曾經說:

“老孫這么多年的目標就是要當老大,做中國第一世界第一。”

這也許能夠解釋,為什么孫宏斌會在2021年的春天,選擇逆勢加倉。也許在那一刻,在那個瞬間,十九年前要成為行業“老大”的夢,突然又點著了。

03 寫在最后

9.24政策大禮包+9.26會議奠定了此輪近三年房地產行業流動性危機的:

政策底!

狠人孫宏斌曾經說過:

年輕的時候爭強好勝,曾經嬴得暢快淋漓,也曾輸得一塌糊涂,但是我不后悔。

誰能渡劫成功,挺過這黎明前的黑暗?

數次渡劫卻依然頑強自救的融創或許就是成功上岸的幸運兒之一!

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