作者 | 林波荔

文章來源 | 格隆匯樓市

幾乎是一夜之間，樓市的風向變了。

取消“三限”政策、降首付、降房貸利率等，地產領域近期釋放了一系列“組合拳”。

其中，還有一個特別的信號——重啟貨幣化安置，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

要知道，我國棚改貨幣化安置工作從2014年—2019年經歷了三輪大規模的推開，并且每一輪都伴隨著大量的貨幣流入樓市，也推動了房價在每一個階段進入了加速通道。

如今我們似乎也站在了這樣的一個前夜。

以深圳為首的一線城市樓市迅速反應，成交量暴漲，開發商收回折扣，新盤千人認籌并日光，福田、南山等核心區域出貨量翻倍……

短短一個月，仿佛又回到了2019年樓市啟動的前夜，資金紛紛從四面八方涌入深圳，一切的配方是多么的熟悉。

所以，樓市“止跌回穩”的含金量還在持續上升，樓市進場的窗口期已經敞開。

地段決定資產價值的高度

為什么樓市逆轉后，率先反應的是深圳的核心優質物業？

（1）全球恒定資產穿越大周期

縱觀全球，能夠恒定穿越大周期的資產，往往都是埋伏在核心城市優質資產上的資金，特別是強勁都市圈的核心房產。

以我們常參考的日本房地產來看，即便經歷幾十年的跌宕起伏，東京圈、大阪圈的房價依然屹立不倒。

根據華泰研究數據顯示，日本的住房價格在2007—2009年走出低谷后，便呈現出逐年回升的趨勢，其中東京圈/大阪圈/南關東圈的不動產價格指數在2024年4月分別實現同比7.7%/7.9%/7.5%的增長。

而這些都市圈、都市區都具備強勁的經濟活力，匯聚了全球頂尖的資源和最多的資金。

所以，不難發現，越是頂尖城市的核心區，高端居住區也就往往越具有價值，越是核心區的房產，就越具備對抗經濟大周期的韌性。

（2）深圳下個十年看福田梅彩中軸

全球的都市核心圈基本牢不可破，如美國的紐約曼哈頓，深圳則是福田核心。

10月10日，國務院就批復了《深圳市國土空間總體規劃（2021—2035年）》，讓深圳的城市定位和核心功能再升級。在福田－羅湖中心、南山－前海中心的基礎上進一步擴大了都市核心區的范圍。

這也意味著，福田的核心區C位身份再次得到確認。

而根據深圳自規局福田管理局發布的《深圳市福田區國土空間分區規劃（2021—2035年）》顯示，截至2035年福田“三大新引擎”為牽引升級打造“八大片區”，其中就包含梅林-彩田片區。

這就不難發現，在整個擴容核心區版圖中，已經誕生出了“核心中的核心”——梅林片區。

作為深圳經濟引擎的梅林片區，恰恰處于核心區版圖中的中央位置，左挑深圳的香蜜湖金融中心圈，右扛河套科技融合發展的原點，還成為福田北部信息產業發展帶的核心區。

事實上，自從梅林－彩田片區納入全市重點開發建設區域后，野心便嶄露頭角。

不僅計劃投資約500億人民幣打造深圳高科技產業的新高地深圳智谷，引入正大、中國科學院、大疆、西門子等國內外知名優質企業，還以“深圳智谷·梅彩中軸智慧城”作為總體目標，布局“CBD+科技城”，加快了片區開發建設，勢必打造出一個2.0版新福田。

如今片區內已經至少規劃了14個舊改項目，超300萬㎡城市更新升級，并且規劃的舊改項目，不少已初見成效。

比如曾經的上梅林祠堂村片區城市更新項目，如今已命名為“京基宸悅府”并正式發售，成為福田中軸之上不可多得的藝術人居封面。

稀缺資產僅屬于少數精英

既然是中軸核心，也就注定了軸承上的所有資源都是稀缺的，并且只會集中在少數人的手里。

（1）真正的定價權只屬于中心名品

①十年唯一，需拼手速

縱觀全球，每一個城市心臟的位置，塔尖類的資產都非常容易賣斷貨。

深圳這些年，雖然新房供應加大，但核心區的優質新房供應實在太少太少了。

今年福田區域包括京基宸悅府在內，新房住宅也就僅推盤5次。

（京基宸悅府效果圖）

而京基宸悅府所處的梅林片區，自從2012年的御錦公館開盤后，近十年也就京基宸悅府一個新盤入市，并且御錦公館還是商住公寓性質的產品。

可以說，深圳關內核心區住宅近十年的新盤斷供矛盾非常明顯。

不僅如此，若是計劃入駐梅林片區，選擇性也非常有限。

要么只能選擇如新世界山水四季、陽基天御山這種需要雙證甚至四證才能買的超大戶型，要么就只能選擇樓齡偏長且面積基本在20-50㎡的小戶型。

所以京基宸悅府的入市，無疑是給已經緊缺新房住宅十年的福田梅林釋放了一次良好的機會。

但這樣的機會，需要拼手速。

（京基宸悅府主入口效果圖）

京基宸悅府推出的114㎡是全福田相近面積少有的四房戶型。

在福田，新盤若要做到四房，面積通常都設計在130-150㎡區間，而大面積的戶型往往都是千萬級起步，也就意味著總價更高，上車門檻也會更高。

而眼下也正是剛需、改善群體甚至是豪宅群體從四面八方涌入抄底的階段。

所以，這樣的資產，一旦被市場的資金挖掘，很快也會買斷貨。

一方面，114㎡戶型格局通透，四房設計滿足了更多元的居住需求，特別適合三口之家家庭一步到位，豎廳南北通透格局，全明的飄窗，進門獨立玄關，帶雙陽臺，空間感非常闊綽，居住感拉滿。

另一方面，114㎡戶型貨量真的少之又少，現庫存預計僅36席左右。

不僅是梅林少有，也是全福田少有，是名副其實的核心位置的稀缺品，擁有絕對的核心資產定價權。

（住宅樣板房實拍）

②皇冠配套，強勢賦能

實際上，攤開地圖梅林就是深圳宜居的都市心腹之地，京基宸悅府更是梅林宜居宜住的不二之選。

項目不僅三面環山，南有蓮花山、北有梅林山、東有筆架山，還直接毗鄰福田CBD，超享核心位置的皇冠配套，宜居宜住的風貌也一覽無遺。

首先是交通軌道，享受的是福田區域最高密度的地鐵網絡。

項目約三百米處是4/9號線上梅林站、梅村站雙地鐵口，出發3站可直達市民中心，6站抵達皇崗口岸、福田口岸，一地兩檢便捷深港往來。附近在建中的22號線，開通后更是2站快速通往香蜜湖。

其次是超級購物商圈環伺，坐擁福田區域最高密度的商業配套。

項目15分鐘路程范圍內超100萬㎡商業環繞，步行5分鐘即可到達卓悅匯，乘坐4號線3站即可抵達福田卓悅中心、領展中心城、皇庭廣場、星河 Cocopark等福田中心區超級商圈。

（上梅林卓悅匯）

緊接著是高自然性的人文公園配套，讓項目推窗即城山雙景。

正是由于梅林有“生態梅林”之稱，目之所及擁享山林綠肺，這也讓京基宸悅府成為深圳關內生態資源密度最高的純居項目。

具備這種配置放眼深圳，乃至全球都不多見，不僅為深圳都市人居賦予了黃金密碼，也為京基宸悅府提供了很高的附加價值。

（2）優質回報，突圍資產荒

除了高附加值的住宅，京基宸悅府還推出了高性價比的公寓產品。

①低門檻精奢資產

項目公寓目前推出48-70平兩房，總價一百來萬就能買福田兩房，放眼整個深圳都很難在核心區找到同類資產。

這就更不用說京基宸悅府還是70年產權的性價比。

2020年深圳世聯行的一項數據顯示，重點公寓項目庫存總量不到2萬套，其中70年產權公寓占比約為9.8%，即使經歷了4年的沉淀，公寓供應有所增加，但70年的公寓占比依舊較低。

所以，能以更低成本門檻入手，享有核心區域同樣的交通、景觀、教育、商業等同樣的配套，這樣的公寓實際價值已經能比肩住宅的了。

（公寓示范單位實拍）

②無限制突圍資產荒

據統計，福田梅林在全國主要城市的靜態租金回報中排行高位，目前梅林40-55㎡兩房的平均租金約140—150元/㎡/月，而京基宸悅府作為名企品質新房，租金水平自然會更具備優勢，預計未來的回報率可達4.5%左右。

相信跑贏深圳多數片區回報率、存款利率、1年期國債利率，以及基金市場平均收益率并非難事。

而這樣的資產，如今還不限購、不限貸。

在過去的兩三年，可以看到在“資產荒”的背景之下，不少機構和有實力的個人都加大了力度研判市場，挖掘有相對優勢的資產。

所以，一旦出現稍有性價比的資產包，相信快就會被熱炒起來。

這就意味著，在新一輪的周期開啟之時，一定要抓住每一個機會。

尤其是像福田京基宸悅府這種，位于都市核心區正中央+稀缺+頂級城市配套+大企業品牌+強租金回報的項目，無論是住宅還是公寓，毋庸置疑都是深圳的頂級優質資產。

PS：本周末項目營銷中心舉辦燒烤音樂節，現場還有花式調酒、精彩魔術秀及黑神話悟空挑戰賽，可以和家人、朋友一起到現場感受一下吃肉、微醺的快樂。

作者觀點，不代表格隆匯立場