林家壩，又一次高調地走來了。

據成都市公共資源交易服務中心此前發布的公告， 11月15日將以拍賣方式組織出讓 4 宗國有建設用地使用權。其中，林家壩又一次注定成為焦點——位于錦江區林家壩板塊約33畝的純住宅用地，樓面起拍價為18000元/㎡。這也是目前林家壩板塊內起拍價最高的一宗土地。

林家壩為何成為開發商爭奪的熱土？不斷上揚的樓面價背后有怎樣的支撐？身處金融城三期和白鷺灣之間的林家壩，曾因板塊內的先天不足而遭人詬病，如今是如何走出了獨立于金融城之外的行情？購房者究竟該如何看待現今的林家壩板塊，如果要選擇，又應該注意哪些細節問題？

這一次，讓我們深讀林家壩板塊——

林家壩板塊整體位于城市東南側，緊鄰金融城三期。錦江大道在其北側，南至繞城高速。東側的邊界為錦陽大道，西側為錦華路。板塊以林家壩TOD為中心，緊鄰成都生物研究所。林家壩TOD站點規劃有地鐵9號線和20號線。橫向連接金融城至三圣鄉，縱向則是南三環與城南中和板塊的連接點。

△林家壩板塊城市區位圖，圖據錦江投促

從地理位置上來看，毋庸置疑，林家壩TOD是距離金融城三期最近的一個TOD樞紐。而林家壩以一個購房置業板塊的方式走入購房者視野，是在2023年。彼時林家壩板塊內的開發商大多以“金融城東”的標簽介紹自己項目的位置。

△林家壩板塊區位示意圖

2023年，林家壩板塊內中交·錦江頌、萬科·交子朗拾以精裝均價3萬/㎡的水準入市，吸引了一大批購房者們的關注。

2023年3月，樂山海天房產以14900元/㎡樓面地價競得林家壩板塊內一宗住宅用地。仿佛是打開了某個開關，林家壩板塊短時間內快速吸引了眾多房企入駐——濱江潤達豐、中鐵建、中能建。

一年之后的3月，金茂以24500元/㎡成交樓面地價，競得林家壩板塊內約52畝住兼商用地，溢價率達48%。林家壩板塊的關注度和熱度堪比星艦飆升，一躍成為成都樓市炙手可熱的頭部板塊。

11月15日即將進行拍賣的33畝地塊，位于林家壩TOD旁，起拍樓面地價18000元/㎡，容積率為2.5。地塊周邊已明確規劃有幼兒園、醫院、綠地等，距離林家壩TOD站點約500米。

△林家壩約33畝待出讓住宅用地區位示意圖

值得關注的是，該宗土地將以《2024成都市城市規劃管理技術規定》要求進行規劃建設，低容積率、低密度、增加小區停車場及健身房配置、增加陽臺面積……完全可以確定，該宗地塊一定會迎來全成都一眾開發企業的熱搶。

要說林家壩，不得不先講金融城三期。

曾經的林家壩，幾乎完全是大熱的金融城三期的附屬品。從早先開發商大書特書的“金融城東”這一地理定義，就可見一斑。

金融城三期幾乎聚集了近兩年來成都樓市所有的熱點——城南金融城板塊居住和商業配套的全面成熟，政府大手筆將行政上隸屬于錦江區的河東地塊全部納入成都金融城內，大量產業、商業用地性質調整為住宅用地，規劃層面的優化調整，以及大量高能級的產業單元導入。

△金融總部產業園，圖據錦江柳江

如果說金融城在過去十年的時間里已然成為成都樓市高端人居的王冠，那么金融城三期則幾乎集萬千資源于一身，代表著未來十年城南的人居高度。

另一面，錦江區高點打造的白鷺灣板塊在整個金融城三期的北側和東側，也和金融城三期遙相呼應，積極地與金融城板塊、三圣鄉板塊兩頭奔赴。

△錦江“一道九園”規劃分布，圖據錦江發布

由此，金融城三期成為了一個樓市IP，圍繞著它，緊鄰的金融城東板塊也開始從過去的琉璃立交板塊-包江橋板塊一線開始分化和蛻變。

其中，錦華路以東，居于金三和白鷺灣兩者之間的林家壩板塊開始嶄露頭角。其優勢在于，既是錦江區內難得的全新開發用地，三環外，繞城內，特別適合承接當前市場的大部分改善型購房者需求；又緊鄰金融城三期，有產業托底，城南題材，可以說達到了“雖為錦江，實屬城南”的效果。

△林家壩TOD綠軸效果圖，圖據錦江投促

再加上，金融城三期起點高，價格自然也高，從土地價格和前期開發商所呈現的產品來看，購房者進入的門檻較高。而白鷺灣板塊的產業氣息和生態優勢更足，但離城南又似乎遠了一些。

于是，隨著市場的發展，林家壩逐漸脫去了“金融城東”的帽子，開始在價格和產品上形成一定的差異化，與金融城三期、白鷺灣板塊形成了有效互補。不是每一個開發商都能夠搶入金融城三期，開發商集中于林家壩，也進一步推動林家壩走出了自己的獨立行情，而熱度的不斷攀升，你方唱罷我登場，金三、林家壩、白鷺灣還形成了彼此“抬轎子”的利好循環。

△林家壩片區規劃效果圖，圖據錦江投促

天時、地利皆有，再加上政府端在林家壩城市配套建設上的給力推進，終于讓林家壩的價值線于夾縫之中走得越來越強。

從交通來看，林家壩TOD是地鐵20號線和9號線的交匯。放眼當前成都房地產市場，凡有兩條或以上地鐵交匯之處，基本上可以判定為區域的發展熱點，對新興板塊來說，則是未來土地拍賣和其他城市配套的最重要背書。

△林家壩TOD片區規劃示意圖，圖據錦江投促

城市道路系統方面，錦江大道橫向貫穿，錦華路和錦陽大道縱向貫穿，距離蓉遵高速、繞城高速的入口都和今天的金融城一期相仿，看看譽峰、中海九號公館的情況可知。

商業配套上，林家壩TOD本身規劃有兩宗50余畝的商業用地，并明確將修建醫院、養老基地等配套設置。總投資約2.9億元的林家壩TOD片區醫療用地項目（一期），已于今年9月開工建設，將于2025年10月底完工。

△林家壩TOD效果圖，圖據錦江投促

△林家壩TOD片區醫療用地項目（一期）實拍

圖據錦江發展集團

與此同時，由于地屬錦江，林家壩片區更獲得了錦江區優質教育資源的大力傾注——鹽道街小學和川師附中都在區域內有所安排。據成都市規劃和自然資源局發布兩份建設工程規劃許可證公示，涉及林家壩TOD南側配套的鹽道街小學及川師附中兩個項目，計劃于2026年完工。

總體來看，林家壩板塊內的城市配套非常完整，幾乎已經具備了新興高端居住板塊的一切條件。

就目前林家壩板塊內所呈現的產品來看，今年亮相的豪改產品金茂·璞逸錦江，首批次以精裝均價39360-45903萬/㎡入市，面積段為197-234㎡，總價為800萬級別以上的小高層、高層產品，兩次開盤均售罄。

另一產品，精裝均價4萬/㎡的中鐵建·西派交子，同樣以小高層產品入市，首批次開盤也宣告售罄。購房者密切關注林家壩板塊，從先期入市的樓盤在市場中的銷售情況也得到了驗證。

△林家壩板塊內樓盤分布示意圖

今年內，林家壩板塊還將陸續亮相更多優質高端改善型產品。其中，潤達豐· 濱江將以其高端產品縵華系入市。據了解，產品以大平層為主，還有一部分低密的大戶型產品。

當然，需要提醒購房者的是，林家壩已經擁有了自己獨特的產品體系和市場標簽，價值上揚肉眼可見。但對于選擇購房入住或者投資置業的購房者而言，板塊內的硬傷也不可回避。

緊鄰板塊西南側的祝國寺望山陵園公墓是否有可能整體搬遷？北側琉璃廠板塊內的老舊校區有無可能進一步拆遷，或者以城市更新的方式提檔升級？這些問題都會在一定程度上影響林家壩板塊內的各個項目。

購房者在選擇的時候需要多方對比，實地走一走，看一看，可能會有自己的答案。對自住型的購房者來說，林家壩板塊內無論是總體住宅供應量較大，還是城市配套建設的周期也會較長，先期入住一定需要對板塊整體狀態的呈現要有耐心，做好周邊工地長時間存在并施工的心理準備。而帶有投資屬性考慮的話，購房者也需要對板塊內的樓盤供應量予以關注，綜合考慮未來二手房轉讓是否會受到影響？

關于錦江區林家壩片區的整體發展，談資成都將持續關注。