在當前的房地產(chǎn)舞臺上，二手房市場正以一種令人矚目的態(tài)勢迅速升溫。曾經(jīng)新房市場的獨領(lǐng)風騷，逐漸演變?yōu)槎址渴袌龅漠愜娡黄稹?/p>

一

市場的新熱點——二手房

以長沙為例，近幾年長沙二手房成交量持續(xù)攀升，市場活躍度遠超預(yù)期。從數(shù)據(jù)上看，2023年長沙二手房成交套數(shù)約4.38萬套，同比增長73%，呈現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢。

在需求端相對穩(wěn)定的情況下，大量的二手房涌入市場，無疑會分散購房者對新房的關(guān)注度。

從長沙歷年住房市場一二手房成交規(guī)模變化來看，2024年二手房市占率達到66%，首次超過新房。二手房市場交易熱度的持續(xù)高漲，不斷沖擊擠壓著新房市場。

二

二手房火熱浪潮之下的

“不動產(chǎn)”項目

在二手房市場一片火熱的浪潮中，并非所有的二手房項目都能順勢而行。

盡管整體市場熱度高漲，但仍有一些項目陷入賣不動的困境。我們根據(jù)二手房交易數(shù)據(jù)，整理了長沙六區(qū)一縣有新增掛牌但去化艱難的小區(qū)情況。

據(jù)統(tǒng)計，長達180天掛牌后無人問津的二手房小區(qū)居然高達870個！從區(qū)域分布來看，其中23%的小區(qū)來自雨花區(qū)，其次為芙蓉區(qū)，占比18%。

除去本身掛牌量少的小概率事件，我們篩選近180天掛牌量大于5套，但是依舊沒有成交的小區(qū)，仍有147個。

同時間段，長沙六區(qū)一縣二手房住宅市場有1900個小區(qū)發(fā)生了交易，也就是說，無人問津的二手房小區(qū)占比大約在7.74%。

那究竟是什么原因讓購房者對這些小區(qū)望而卻步呢？

可以看到，這147個“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)在區(qū)域分布上發(fā)生了較大變化。

其中長沙縣占比上升到了25%，且近一半為次新房小區(qū)。同樣望城區(qū)的16個“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)中，次新房項目占比50%。

例如融創(chuàng)會展上東區(qū)、旭輝匯樾城、會展三潤城等小區(qū)，這些小區(qū)交付時間較短，房東對房子期望較高，部分房東在掛牌時沒有考慮到市場的波動和折舊因素，定價高于同區(qū)域的新房或者其他二手房，這使得購房者望而卻步。

同時，次新房與周邊相比，在價格上沒有明顯優(yōu)勢，且或許在戶型設(shè)計、小區(qū)配套等方面卻稍遜一籌。例如，建筑新規(guī)下，新開發(fā)的項目可能在戶型上更加合理，得當率更高等。而次新房在這些方面可能無法與之競爭，同時價格又相近，導(dǎo)致購房者更傾向于選擇新房。

在岳麓區(qū)，“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)中，40%為次新房，改善豪宅型小區(qū)占比則達到了30%。

像綠地麓湖郡、綠地·麓云國際、復(fù)地濱江金融中心、卓越洋湖晴翠等小區(qū)，目前二手房掛牌價普遍在300-600萬元/套，這類房流通速度本就較慢，總價超出了大多數(shù)普通購房者的承受范圍，目標客戶群體有限。

而且高端改善二手房交易涉及的稅費也相對較高，這些額外的交易成本進一步抬高了購房的實際成本，使得潛在買家在考慮購買時更加謹慎。

聚焦到雨花區(qū)，房齡在15年一年的老舊小區(qū)占比41%，次新房占比37%。但區(qū)域“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)掛牌量TOP10中，有一半為次新房項目。

上榜的景環(huán)小區(qū)、QQ生活館、融橙上品均為老舊小區(qū)，且都位于雨花中心板塊。其中景環(huán)小區(qū)的建成年代遠至2000年以前，項目規(guī)劃已經(jīng)嚴重脫節(jié)，且面臨著小區(qū)車位緊缺、物業(yè)管理差或者幾乎是沒有、電梯老化嚴重等各種安全隱患問題，可以說是沒有什么居住價值的老破小代表。

同樣QQ生活館雖然交通便利，配套完善，但是網(wǎng)絡(luò)上很多關(guān)于安全隱患的輿論，居住體驗不佳；融橙上品則是交通不便、安全隱患頗多。

作為長沙主城區(qū)域的核芯地段，老房子很多，想要細細挑選具備地段和配套優(yōu)勢明顯，同時性價比高的二手房比比皆是。這些年限過久的老房子，需要投入更多的時間和精力進行翻新和維修，耗費一筆不小的資金成本，與其他房源相比顯然缺乏競爭力。

開福區(qū)和芙蓉區(qū)同樣作為老城區(qū)，那些成為“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)也是以老舊小區(qū)為主，占比3~4成，其次為次新房，約3成左右。

整體來看，作為外圍遠郊的長沙縣和望城區(qū)，次新房去化緩慢一方面是受到周邊成熟區(qū)域二手房的市場競爭壓力，另一方面在價格、產(chǎn)品等方面也難以與新房匹敵。

岳麓區(qū)作為近年來重點發(fā)展區(qū)域，城市建面好，加上優(yōu)越的自然環(huán)境、教育資源等，目前仍有大量的高端住宅小區(qū)在建。因此高端改善二手房源本身受眾群體面相對少，且受到多面競爭擠壓。

而長沙其他主城區(qū)，“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)基本一致，以老舊小區(qū)為主，這類房源缺乏產(chǎn)品力，主要依靠價格和地段配套等驅(qū)動成交，對周邊的新房市場影響不會特別大。

順便延展說一下，在10月17日，住建部重磅發(fā)聲的房地產(chǎn)“組合拳”中，“兩個增加”中有一項就是將新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，采取貨幣化安置。那些群眾改造意愿強烈、安全隱患突出的項目更容易獲得政策支持。

政策解讀 | 住建部重磅發(fā)聲，房地產(chǎn)組合拳公布，長沙有望取消限售

隨著改造帶來的購房需求增加和市場關(guān)注度的提高，二手房的交易頻率可能會加快，市場流通性增強。一些原本交易周期較長的二手房，可能會因為需求的增加而更快地找到買家，縮短交易周期。

三

什么樣的價格

能讓“不動產(chǎn)”變身“火速變現(xiàn)”項目？

二手房相較于新房首先最大的優(yōu)勢就是價格，尤其是新房市場在面積及單價同步上漲的背景下，對于許多首次置業(yè)者或者預(yù)算有限的購房者來說，二手房較低的總價可以減輕他們的經(jīng)濟負擔。

我們按照同期掛牌量進行排序，這些“不動產(chǎn)”項目他們的掛牌價與周邊新房價格對比普遍沒有價格優(yōu)勢，絕大部分還高于同期板塊新房均價。

“不動產(chǎn)”二手房小區(qū)中，掛牌量TOP10小區(qū)的掛牌價/板塊新房價系數(shù)均值達到了1.32，TOP20小區(qū)價格系數(shù)為1.18，整體近180天掛牌量大于5套但是依舊沒有成交的小區(qū)價格系數(shù)為0.95，幾乎不存在價格優(yōu)勢。

而從長沙整體二手房價格來看，受限售限購等政策的放寬，近一年來長沙二手房掛牌量激增，多次經(jīng)歷市場拋售潮。市場競爭加劇下，部分賣家為了盡快促成成交不得不降價銷售。二手房均價在過去一年中震蕩下行，一二手房價差持續(xù)擴大。

合理的定價是吸引潛在購房者關(guān)注的重要因素

那究竟什么樣的價格能脫穎而出呢？

通過數(shù)據(jù)整理我們發(fā)現(xiàn)，2024年以來，掛牌僅1天就能成交的“火速變現(xiàn)”房源有268套來自205個小區(qū)。

其中TOP10小區(qū)有7個來自城市遠郊望城區(qū)，作為掛牌量大區(qū)，望城區(qū)的換房置業(yè)需求高企，這些能夠“火速變現(xiàn)”的二手房源與板塊新房價格系數(shù)在0.63-0.85不等。

而位于核芯地段的二手房，老舊房源較多，想要快速達成交易，折價系數(shù)可能要更低。

例如上榜的航天大院小區(qū)折價系數(shù)僅0.46，坐落于梅溪湖一期。小區(qū)雖然建成于1990年，但臨楓林三路主干道，交通便利，距離地鐵2號線梅溪湖東站不到800米，周邊配套成熟，加上親民的價格促成了房源快速成交。

同樣位于雅塘井灣板塊的上海城小區(qū)，建成時間2003年，小區(qū)交通便利，周邊配套設(shè)施齊全，周邊有韶山南路小學(xué)、長沙市雨花實驗小學(xué)、和長沙外國語學(xué)校等，教育資源豐富。0.59的折價系數(shù)能夠吸引眾多剛需或陪讀需求的購房者。

湘江世紀城作為近郊大型社區(qū)，建成年代在2010年左右，交通便利，臨近地鐵1號線，教育配套上有兩所小學(xué)（清水塘二小、清水塘江灣小學(xué)）和北雅中學(xué)加持，教學(xué)質(zhì)量有保障，自帶大型購物中心。二手房折價系數(shù)約0.71，與長沙市內(nèi)一些核芯區(qū)域或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房相比，價格相對較為親民，具有一定的性價比。

想要快速成交，賣家需要對市場有清晰的認知，能夠根據(jù)房屋的實際情況，如房齡、戶型、裝修程度、周邊配套等因素來合理定價，甚至略低于市場預(yù)期。

來源/克而瑞湖南