周末我去看了剛開盤的熱門樓盤御翠園（最大特點現(xiàn)房銷售），進行了一下實地測評，下面我來按照地理位置及配套、項目情況、綜合分析、優(yōu)缺點來詳細說說這個盤值不值得買。

PS：北京有錢人真多，看到了很多豪車，現(xiàn)場很火爆，我排隊了1個半小時才進去。

《深度思考的買房經(jīng)驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區(qū)、改善住房版塊分析。

1、地理位置及配套

御翠園位于朝陽區(qū)姚家園路甲1號。臨近地跌3號線朝陽體育中心站(300米)、高鐵北京朝陽站，屬于朝青商圈。快速通達三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使館區(qū)商圈等城市核心商圈。產(chǎn)業(yè)豐富，高鐵、飛機場非常方便，價格有支撐。

多維交通路網(wǎng)，臨近東五環(huán)路、朝陽北路、姚家園路等，路網(wǎng)交通方便。

教育：

幼兒園：向日葵逸翠幼兒園、小天使藝術幼兒園、福祿貝貝幼兒園等；

小學：星河實驗小學、國美家園小學等；

中學：北京市第二中學朝陽學習、潤豐學校(東校區(qū)）

國際學校：北京拔萃國際雙語學校，耀中國際學校，教育資源選擇多樣。

生態(tài)：

北京朝陽體育中心、星河灣生態(tài)公園、京城森林公園、姚家園公園等，周邊生態(tài)環(huán)境很不錯。

商業(yè)：

姚家園萬象城、朝陽大悅城、金隅嘉品MALL、活力東方購物廣場東館等多家大型商業(yè)中心，一站式休閑娛樂購物。未來購物娛樂會更方便。

醫(yī)療：

附近醫(yī)院有：民航總醫(yī)院、北京華信醫(yī)院、漢典中醫(yī)醫(yī)院、北京京醫(yī)中醫(yī)醫(yī)院等，對于新房來說，這個醫(yī)院配套還算可以了。

2、項目情況

項目地址：朝陽區(qū)姚家園路甲1號，改善盤。26棟樓共1252戶：平層1024戶，聯(lián)排228戶。平層是兩梯兩戶的，得房率83%左右。

這個項目開盤現(xiàn)成非常熱鬧，人很多，排隊進場，這個項目火爆的核心原因是由10萬＋的基礎上打了76折，目前銷售價為7.6萬元/㎡，140平三居1070萬起、185平三居1390萬起；345平聯(lián)排別墅2620萬起。2025年6月交房。

項目基礎信息

占地面積：占地約9.78萬平米

建筑面積: 約24萬平米

項目樓間距：約80米

產(chǎn)權年限：70年產(chǎn)權

容積率：2.5

綠化率：30%

建筑類型：平層（總高16-18層）,聯(lián)排別墅地上三層地下一層

社區(qū)規(guī)模：26棟樓共1252戶：平層1024戶,聯(lián)排228戶

采暖：自采暖

交付標準：毛坯交付

交付時間：已封頂，2025年6月

車位：價格未定，高層1:1.2，聯(lián)排1:2

物業(yè)服務：家利物業(yè)6.5-8元/平

整個項目四周最多是雙向雙車道，沒有大路，不會太吵。

戶型情況：

平層1024戶，聯(lián)排228戶，戶型可以選擇，平層的140平，185平戶型主要集中在西北地塊，聯(lián)排戶型集中在東南。對于豪宅來說，140平三居可以接受，185平才做了一個三居室，就比較可惜一些。

有185平的樣板間，雖然是毛坯交付，但是可以給一個裝修參考。

聯(lián)排戶型如下：

聯(lián)排樣板間：

工地實拍：

項目實拍圖：

3、綜合分析

該項目位于朝陽朝青板塊北，2001年由李嘉誠旗下的和記黃埔于以約7億元的總價拿下姚家園地塊，面積為40萬平方米?，樓面價約1750元/平。

目前已開發(fā)逸翠園一期（南、北兩個區(qū)）和御翠尚府。2005年6月開工后的八年間，逸翠園小區(qū)一期2006年左右開盤，御翠尚府于2013年左右開盤。

逸翠園小區(qū)一期的情況：

二手掛牌均價8.7萬左右/平，一期為6-9層板樓和疊拼，150-190的三居，220-240的四居，疊拼260-330平，密度底，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務都不錯。

御翠園是逸翠園的二期，定位為城市高檔低密住宅。

御翠園二手房的競品分析：泛海國際11萬多，星河灣約10萬元/平米，觀湖國際10萬多，這樣看的話新房御翠園的價格并不高，形成了價格倒掛。

御翠園新房競品分析：競品新房有北京宸園，成交價在10萬+/平方，中建宸園為精裝修，減掉裝修成本每平為9萬+，北京宸園戶型和得房率更有優(yōu)勢，御翠園單價更有優(yōu)勢。

還有之前熱賣的項目融創(chuàng)壹號院，精裝修售價14萬左右，減掉裝修后約13萬上下/平方，與御翠園位置比較近，都在東四五環(huán)朝青板塊，屬于同區(qū)域，但御翠園的平層價格每平米8萬左右，聯(lián)排產(chǎn)品價格定在每平12.5萬左右，價格優(yōu)勢明顯！

4、優(yōu)缺點分析

先說優(yōu)點：

御翠園位于朝陽區(qū)姚家園路甲1號，臨近地鐵3號線朝陽體育中心站(300米)，屬于朝青商圈。快速通達三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使館區(qū)商圈等城市核心商圈。板塊北側有798等文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)云集，附近吸引了眾多外籍人士和海歸人才居住，已經(jīng)算是一個成熟的國際居住區(qū)，豪宅云集。產(chǎn)業(yè)豐富，高鐵、飛機場非常方便，價格有支撐。

東四環(huán)酒仙橋的北京宸園，10月首開就賣出60億+。東四環(huán)的認可度還是很高的。2600-4000萬可以在東四環(huán)買聯(lián)排別墅，也是非常哇塞的，五環(huán)內特別是北城五環(huán)內，只有二手別墅；比如紫玉山莊、亞運新新家園，這些五環(huán)內的10年以上樓齡的別墅總價都是3000-4000萬。

再說缺點：

平層戶型屬于南北縱深比較大、東西跨度不大的戶型，不算大通透戶型，這一點比較受詬病。現(xiàn)在流行的比較好的戶型是四葉草戶型。

好了，關于御翠園的分析就是這些了，想看新房的小伙伴可以找我?guī)Э矗^對返傭多。

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