周末我去看了剛開(kāi)盤(pán)的熱門(mén)樓盤(pán)御翠園（最大特點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售），進(jìn)行了一下實(shí)地測(cè)評(píng)，下面我來(lái)按照地理位置及配套、項(xiàng)目情況、綜合分析、優(yōu)缺點(diǎn)來(lái)詳細(xì)說(shuō)說(shuō)這個(gè)盤(pán)值不值得買(mǎi)。

PS：北京有錢(qián)人真多，看到了很多豪車(chē)，現(xiàn)場(chǎng)很火爆，我排隊(duì)了1個(gè)半小時(shí)才進(jìn)去。

《深度思考的買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。

1、地理位置及配套

御翠園位于朝陽(yáng)區(qū)姚家園路甲1號(hào)。臨近地跌3號(hào)線朝陽(yáng)體育中心站(300米)、高鐵北京朝陽(yáng)站，屬于朝青商圈。快速通達(dá)三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使館區(qū)商圈等城市核心商圈。產(chǎn)業(yè)豐富，高鐵、飛機(jī)場(chǎng)非常方便，價(jià)格有支撐。

多維交通路網(wǎng)，臨近東五環(huán)路、朝陽(yáng)北路、姚家園路等，路網(wǎng)交通方便。

教育：

幼兒園：向日葵逸翠幼兒園、小天使藝術(shù)幼兒園、福祿貝貝幼兒園等；

小學(xué)：星河實(shí)驗(yàn)小學(xué)、國(guó)美家園小學(xué)等；

中學(xué)：北京市第二中學(xué)朝陽(yáng)學(xué)習(xí)、潤(rùn)豐學(xué)校(東校區(qū)）

國(guó)際學(xué)校：北京拔萃國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校，耀中國(guó)際學(xué)校，教育資源選擇多樣。

生態(tài)：

北京朝陽(yáng)體育中心、星河灣生態(tài)公園、京城森林公園、姚家園公園等，周邊生態(tài)環(huán)境很不錯(cuò)。

商業(yè)：

姚家園萬(wàn)象城、朝陽(yáng)大悅城、金隅嘉品MALL、活力東方購(gòu)物廣場(chǎng)東館等多家大型商業(yè)中心，一站式休閑娛樂(lè)購(gòu)物。未來(lái)購(gòu)物娛樂(lè)會(huì)更方便。

醫(yī)療：

附近醫(yī)院有：民航總醫(yī)院、北京華信醫(yī)院、漢典中醫(yī)醫(yī)院、北京京醫(yī)中醫(yī)醫(yī)院等，對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，這個(gè)醫(yī)院配套還算可以了。

2、項(xiàng)目情況

項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)區(qū)姚家園路甲1號(hào)，改善盤(pán)。26棟樓共1252戶(hù)：平層1024戶(hù)，聯(lián)排228戶(hù)。平層是兩梯兩戶(hù)的，得房率83%左右。

這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)成非常熱鬧，人很多，排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目火爆的核心原因是由10萬(wàn)＋的基礎(chǔ)上打了76折，目前銷(xiāo)售價(jià)為7.6萬(wàn)元/㎡，140平三居1070萬(wàn)起、185平三居1390萬(wàn)起；345平聯(lián)排別墅2620萬(wàn)起。2025年6月交房。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

占地面積：占地約9.78萬(wàn)平米

建筑面積: 約24萬(wàn)平米

項(xiàng)目樓間距：約80米

產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)

容積率：2.5

綠化率：30%

建筑類(lèi)型：平層（總高16-18層）,聯(lián)排別墅地上三層地下一層

社區(qū)規(guī)模：26棟樓共1252戶(hù)：平層1024戶(hù),聯(lián)排228戶(hù)

采暖：自采暖

交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付

交付時(shí)間：已封頂，2025年6月

車(chē)位：價(jià)格未定，高層1:1.2，聯(lián)排1:2

物業(yè)服務(wù)：家利物業(yè)6.5-8元/平

整個(gè)項(xiàng)目四周最多是雙向雙車(chē)道，沒(méi)有大路，不會(huì)太吵。

戶(hù)型情況：

平層1024戶(hù)，聯(lián)排228戶(hù)，戶(hù)型可以選擇，平層的140平，185平戶(hù)型主要集中在西北地塊，聯(lián)排戶(hù)型集中在東南。對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，140平三居可以接受，185平才做了一個(gè)三居室，就比較可惜一些。

有185平的樣板間，雖然是毛坯交付，但是可以給一個(gè)裝修參考。

聯(lián)排戶(hù)型如下：

聯(lián)排樣板間：

工地實(shí)拍：

項(xiàng)目實(shí)拍圖：

3、綜合分析

該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)朝青板塊北，2001年由李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔于以約7億元的總價(jià)拿下姚家園地塊，面積為40萬(wàn)平方米?，樓面價(jià)約1750元/平。

目前已開(kāi)發(fā)逸翠園一期（南、北兩個(gè)區(qū)）和御翠尚府。2005年6月開(kāi)工后的八年間，逸翠園小區(qū)一期2006年左右開(kāi)盤(pán)，御翠尚府于2013年左右開(kāi)盤(pán)。

逸翠園小區(qū)一期的情況：

二手掛牌均價(jià)8.7萬(wàn)左右/平，一期為6-9層板樓和疊拼，150-190的三居，220-240的四居，疊拼260-330平，密度底，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)都不錯(cuò)。

御翠園是逸翠園的二期，定位為城市高檔低密住宅。

御翠園二手房的競(jìng)品分析：泛海國(guó)際11萬(wàn)多，星河灣約10萬(wàn)元/平米，觀湖國(guó)際10萬(wàn)多，這樣看的話新房御翠園的價(jià)格并不高，形成了價(jià)格倒掛。

御翠園新房競(jìng)品分析：競(jìng)品新房有北京宸園，成交價(jià)在10萬(wàn)+/平方，中建宸園為精裝修，減掉裝修成本每平為9萬(wàn)+，北京宸園戶(hù)型和得房率更有優(yōu)勢(shì)，御翠園單價(jià)更有優(yōu)勢(shì)。

還有之前熱賣(mài)的項(xiàng)目融創(chuàng)壹號(hào)院，精裝修售價(jià)14萬(wàn)左右，減掉裝修后約13萬(wàn)上下/平方，與御翠園位置比較近，都在東四五環(huán)朝青板塊，屬于同區(qū)域，但御翠園的平層價(jià)格每平米8萬(wàn)左右，聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格定在每平12.5萬(wàn)左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯！

4、優(yōu)缺點(diǎn)分析

先說(shuō)優(yōu)點(diǎn)：

御翠園位于朝陽(yáng)區(qū)姚家園路甲1號(hào)，臨近地鐵3號(hào)線朝陽(yáng)體育中心站(300米)，屬于朝青商圈。快速通達(dá)三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使館區(qū)商圈等城市核心商圈。板塊北側(cè)有798等文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)云集，附近吸引了眾多外籍人士和海歸人才居住，已經(jīng)算是一個(gè)成熟的國(guó)際居住區(qū)，豪宅云集。產(chǎn)業(yè)豐富，高鐵、飛機(jī)場(chǎng)非常方便，價(jià)格有支撐。

東四環(huán)酒仙橋的北京宸園，10月首開(kāi)就賣(mài)出60億+。東四環(huán)的認(rèn)可度還是很高的。2600-4000萬(wàn)可以在東四環(huán)買(mǎi)聯(lián)排別墅，也是非常哇塞的，五環(huán)內(nèi)特別是北城五環(huán)內(nèi)，只有二手別墅；比如紫玉山莊、亞運(yùn)新新家園，這些五環(huán)內(nèi)的10年以上樓齡的別墅總價(jià)都是3000-4000萬(wàn)。

再說(shuō)缺點(diǎn)：

平層戶(hù)型屬于南北縱深比較大、東西跨度不大的戶(hù)型，不算大通透戶(hù)型，這一點(diǎn)比較受詬病。現(xiàn)在流行的比較好的戶(hù)型是四葉草戶(hù)型。

好了，關(guān)于御翠園的分析就是這些了，想看新房的小伙伴可以找我?guī)Э矗^對(duì)返傭多。

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