1997年之前，廣州所有因公到香港出差的人員，要先把批準赴港的審批件，寄到國泰賓館六樓的一家企業。落地香港后，他們要做的第一件事，就是到這家企業在香港的辦公室報到，學習外事紀律和注意事項。

這家公司，就是廣州在香港的窗口企業：

越秀。

1985年，廣州前副市長梁尚立受命帶著500萬美元啟動資金，奔赴香港創辦越秀。

梁尚立是廣州富豪梁培基的兒子。梁家因為發明治療瘧疾的“發冷丸”，而成為醫藥富豪，梁尚立是梁家最有經商頭腦的二代。受國家之委任投身商海，簡直是如魚得水。

很快，越秀做起了地產業務。賺到錢后，越秀又開始搞投資，參與PE、股票投資、證券、保險。不到十年時間，越秀的500萬美元本金，變成了200億港幣。

更重要的是，廣州人從此熟悉了香港的資本市場。

無論是廣州修第一條高速，還是想化解廣汽財務危機，越秀都能站出來，不僅能自己掏腰包注資，還憑借對資本市場的熟悉，幫忙進行集資、配售、股權活動，把國際投行和銀行引入廣州。

從五羊摩托到金鵬網絡，都有越秀的身影。老廣說，廣州人喝的牛奶，品的雪糕，吃的豬肉，住的房子，買的基金，走的公路：

大部分都是越秀牌的。

1

在廣州需要的時候挺身而出，越秀干了不止一次。

1987年，廣州決定開發市中心的湖心島——二沙島。他們引入法國開發商，做了最高規格的規劃，國際醫院、網球俱樂部，一應俱全。

法國人原本答應出資三億，開發七年；但在吹沙填島開始后，擅長舉白旗的法國人，卻跑掉了。

那時政府融資也很難，國內銀根收緊，國際大環境又不友好，二沙島眼看要爛尾。

危急時刻，是越秀站了出來，他們提議，搞地產，最靠譜的還是香港資本。

為了給香港人打個樣，越秀先自己在二沙島開發了兩個項目；更騷的操作是，越秀沒有降低二沙島的規劃標準，反而在規劃里新增了三個大型建筑：

星海音樂廳、廣東華僑博物館、廣東美術館。

在越秀的牽線搭橋下，香港人終于被吸引過來。

二沙島后來陸續開發了6個項目，其中五個都是越秀整理地塊，港商出錢。比如新世界的鄭裕彤，先后參與開發了新世界花園和棕櫚園。

新世界花園是在香港開盤的，1996年就賣到了4.2萬元/平方米，東南亞華僑、香港和廣州的富商們很快把房子搶購一空。

在買地之前，越秀先將二沙島變成了人間天堂，他們把二沙島加高了好幾米。為此，他們把島上所有的樹都拔掉，又一顆顆重新種上。就這樣，二沙島擁有了一條人工綠軸。開發商就像是在公園里蓋房子。

再加上江景和頂級的公共建筑，直到今天，二沙島的豪宅都是廣州的天花板。前段時間，廣州接連成交了兩套單價超過25萬的二手豪宅，全都是在二沙島上。

時間過去太久了，梁尚立和越秀經營二沙島的故事，也早被忘掉了。梁尚立的朋友有一次開車經過二沙島，同行的人指著一大片建筑說：

過去這片土地都是梁家的。

梁家不僅創辦了如今的中山醫科大學和光華醫院，而且二沙島上的珠江頤養園，也是梁家的產業。

解放后，頤養院還變身成了新中國第一個體育訓練基地，培養了好幾代奧運冠軍。

二沙島和越秀的淵源，其實很早就注定了。這些經歷，梁尚立很少對外人說。和他一樣，越秀也特別低調。

梁尚立退休后，依然做了很多大事；比如推動越秀出資籌辦了培正商學院。甚至連培正這個名字，也是梁尚立以自己母校（培正中學）命名的。

大家都以為是老人家懷舊，但其實老人家看中的，是培正一百多年積累下的校友資源。果然，校友們慷慨捐款，廣州以很小的杠桿，得到了一所商學院：

以小搏大，從一開始就是越秀的看家本領。

老人家要求培正把英語和計算機作為強項教育，英語突出口語訓練，目的是為三資企業和外資企業培養實用性商業人才。

培正為中國培養出了第一批職業白領，廣州也成了香港的后勤基地；當香港產業轉移時，廣州才會接手得那么順利。

越秀是由最先走向國際的那批廣州人創立的。因為有很多梁尚立這樣的人，廣州的改革開放，看起來似乎很容易。

但云淡風輕的背后，其實都是篳路藍縷。

2

熟悉越秀的人都知道，廣州最苦的活一般都是越秀干的：

露臉的事，一般輪不到他們。

廣州要修天河體育中心，分給越秀的任務是周邊的四條路和三條過街隧道；越秀用兩年時間，就完成了這個全市規模最大的基礎設施工程；

廣州要做大服裝業，他們就修建白馬大廈；廣州要造新的CBD，他們就不停地在天河修高樓；

這幾年，廣州想借著2025年全運會的風頭，把奧體中心片區重新開發一下。讓政府最頭疼的，是奧體中心旁邊一片刺眼的荒地。

它是廣州的初代游樂園——世界大觀，匯聚了世界各地的微縮景觀。在大家都出不起國的年代，廣州孩子們在世界大觀認識了時代廣場、巴黎歌劇院和古希臘劇場。

但十幾年前，它開始荒廢了，環境惡化，道路也停修。當年廣州最熱鬧的地方，現在是最大的殘垣斷壁。

從房地產的角度來看，這真是一塊寶藏地塊。它面積足夠大，有天然的湖水、小山和森林，還有公園的老底子，是目前廣州市中心范圍內，唯一一塊可以連片開發的區域。

2023年8月，越秀拿下了世界大觀一期的地塊；四個月后，他們又搶下了二期地塊；2024年4月，大觀三期的地塊被越秀拿下。

他們又可以像當年再造二沙島一樣，把世界大觀進行連片開發了。果然，拿到大觀土地后，越秀做的第一件事是：

挖淤泥。

這里荒廢太久了，森林和湖泊，都必須進行徹底清理。越秀派出團隊，走訪了包括國內外很多湖區，征求了專業團隊的意見，最終選擇了成本最大的那個建議：

給1.3萬平的月亮湖，和3.4萬平的太陽湖，做一次全面凈化。

這事說起來很容易理解：把湖水抽出來凈化一下，然后給水體的淤泥消毒一遍，再引入生態作物，讓湖區實現生態自循環就可以了。

獸爺的好友包叔說，給長城貼瓷磚也很簡單。

越秀成立了三大團隊，景觀設計、湖水治理和水草及生態維護單位團隊，他們不僅要把湖水洗一遍，還重新設計了湖岸的景觀。

工程做得很徹底，效果立竿見影，月亮湖的水體能見度，很快就達到了1.5米。甚至連多年消失的水鳥，也重新搬了回來。

沿著太陽湖和月亮湖，越秀用木頭打造了一圈步行棧道，世界大觀原本的亞歷山大橋，被完整保留下來，成了步行棧道的一部分。

沿著步行棧道，越秀沿湖打造了七大主題公園，每個主題公園功能錯位相互補充，甚至連主樹種都不一樣。老廣心中的大觀景區，又回來了。

越秀進入大觀一年不到，這里成了“鈕祜祿·大觀”。甚至連周邊的斷頭路，也正在積極打通。廣州官方媒體的原話是：

越秀進駐后，整個板塊面貌脫胎換骨，各項配套加速兌現。

城市發展是需要精氣神的。

時隔40年，越秀再次獲得了一個連片開發的機會。生態治理只是開始，大觀地塊規劃了多所學校和幼兒園，二期地塊規劃了大體量的商業.......

和當年二沙島一樣，蓋房子之前，越秀先造了一個幾十萬平米的公園。未來的住宅，就建在這個公園里。房子完全順應地勢打造，居民走出家門，就能走到湖邊。

湖邊隔一段就是一個公園，二期地塊的湖邊，還將有一萬多平的濱湖商業，將由越秀商管連同社區物業、多個會所統籌運營。

大觀的三塊地合在一起，構成了土地面積約33萬平的廣州歷史上第一個湖居大盤：

觀樾。

觀樾第一期開盤賣得很不錯，甚至連周邊的房產項目都發海報慶祝，業主從樣板間一樓看出去，就是巨大的綠地和湖景：

湖上經常有穿著比基尼的小姐姐玩槳板。

很多廣州人心動了。

在湖景公園里蓋房子，肯定不愁賣?！赌箍撇幌嘈叛蹨I》里面就說過，想當將軍夫人，就得先嫁給中尉，跟他在邊境上、森林里、沙漠上，過上20年。

道理大家都懂，但不是所有人都愿意從修斷頭路，從挖淤泥開始做起。

3

作為大陸第一代開發商，越秀做地產的本事，是從香港完成啟蒙的。

過去四十年，越秀為廣州供的很多土地，都是交給香港開發商開發。他們一直在香港人身邊學習觀摩。

蓋房子這件事，對越秀來說并不難。廣州第一個商品小區就是他們開發的；20年前蓋的宏城花園，就已經有雙中庭，前后高差花園，小區里就已經有2000平的地中海風格會所了。

四十年過去，觀樾代表了越秀目前的最高生產力。

比如觀樾三期（觀樾丨天湖）最新推出的新一代住宅——合墅，整個組團占據南向一線望湖觀景位、打造坡地退臺式建筑，南向是傾斜形體，還有層層疊退的露臺，就像泊位上的游艇。仔細看，內側墻和陽臺用的是木紋鋁板，很像游艇里面的柚木。

遠看過去，觀樾的線條圓潤柔和，但又很有未來感，只有內行知道，這些線條其實很考驗線腳、勾邊的工藝。

觀樾整個確實很有科幻感，比如進小區的第一道門，是一座寬約20米的門樓，是我見過最特殊的，簡潔的燈帶和石墻，讓人有通往未來世界的奇妙感覺。

第二道大門是由十二扇銅門組成的門廳，每一扇銅門共打造66個格紋門扇，需要工人純手工錘打三個月，銅門上的扶手鑲嵌著白冰晶玉石，傳承東方禮序，簡約大氣。

但第三道門又是熱鬧的，東方的，是一個下沉的中式園林，是東湖石與疊水景觀的結合。

這種奇妙的組合，是只有廣州人才能寫出來的科幻小說，外面是星級文明，內里是綠意盎然。怪不得觀樾被稱為：

獻給未來的自然主義豪宅。

越秀做了太多大工程，讓大家忽視了他們的設計和工程能力。外部的人不知道，越秀的工程部門專門有一個組，做地磚縫線的對齊。

4

雖然學習香港起家，但這些年，對于香港的開發模式，越秀卻越來越保持距離。他們越來越強調自己的城建出身和國企的使命感。

同樣是做一道鳊魚，香港和珠江的鳊魚，滋味是不一樣的。越秀最厲害的地方，是他們希望自己的項目不僅要服務業主，還要服務市民。

就像二沙島，即便是頂級的富人區，但并不封閉，廣州市民會去二沙島上度假，去逛公園。

觀樾之所以能成為廣州人眼中的湖居神盤。不僅僅是因為有山有湖，或者離市中心近。而是越秀在以開放和包容的心態，打造一個市民友好的社區。

觀樾的圖紙，是3D版的設計。越秀把觀樾項目分成了三層：

一層是親水濱湖空間；二層直達城市生活配套；三層才是業主的私享空間。

這種設計，把觀樾和其他項目區分開來。哪怕是一個商業項目，越秀也總是不自覺地想為廣州人做點什么。

所以大家可以看到，越秀沿著月亮湖和太陽湖，做了一圈商業、濱水會所、運動會所，更不用說小學、托兒所、幼兒園；

所以越秀會主動要求代建觀樾紅線外的道路，路兩邊的樹也使用了超規格的樹來配置景觀。

越秀的朋友說，他們所有項目里的草坪，都是可以踩上去的，哪怕土壤維護和草種需要更高的成本；如果土地上原本有一棵樹，或者一塊大石頭，越秀大概率會把它保留下來。

他們有句廣告，是對廣州人說的：

在您到來之前，我們只負責替您保管這里的山、林、湖、石。

這是屬于廣州人獨有的浪漫。