10月31日，2024年青島第四批次擬出讓地塊清單中的嶗山張村河板塊棗山東路以北地塊和安丘路以西、青海路以南兩宗地塊出讓文件發(fā)布。

【嶗山張村河棗山東路以北地塊】

嶗山區(qū)四批次僅出讓1宗低密地塊，位于嶗山區(qū)新卓路以東、棗山東路以北。地塊編號為LS0604-018地塊，占地面積30005.4㎡，住宅用地，容積率1.5調(diào)整為1.2，建筑面積約36006.48㎡。綠地率≥30%，建筑密度≤30%。

值得注意的有兩點：

1、該地塊容積率由之前預(yù)公告的1.5，調(diào)整至1.2，是近幾年張村河出讓地塊中容積率最低的一宗涉宅用地。

2、該地塊起拍樓面地價達到20565元/㎡，起拍價是張村河歷來出讓地塊中起拍樓面地價最貴的涉宅用地。

地塊起拍樓面地價20565元/㎡，起拍總價74047.3261萬元，競買保證金37024萬元，比例50%。

網(wǎng)上拍賣開始時間：2024年11月29日上午9:30。

該地塊有明顯的“低密”優(yōu)勢，縱觀整個張村河板塊，大多數(shù)新盤的容積率都在2.0~3.0之間，且新出讓地塊容積率均在2.5以上，而此次出讓的枯桃棗山東路北地塊，僅1.2，具有顯著的“低密度”特點，也是張村河片區(qū)改造至今出讓地塊中容積率最低的地塊。

由此，即將出讓的枯桃地塊作為板塊內(nèi)容積率最低的項目之一，自然具備了極高的稀缺性。

然而，需要注意的是，該地塊距離張村河的核心配套相對較遠，這可能會使得其享受到的配套設(shè)施紅利相對減弱。這一地理位置上的不足，或許將成為該項目在開發(fā)過程中需要克服的一個挑戰(zhàn)。

作為青島市低效片區(qū)開發(fā)利用主戰(zhàn)場的張村河片區(qū)，集合了株洲路兩側(cè)和張村河兩岸兩大重點低效片區(qū)，是東岸城區(qū)規(guī)模最大的連片存量用地。通過前期低效用地土地整理，騰讓土地約1萬畝，為城市發(fā)展提供了寶貴空間。

據(jù)了解，7月15日城市設(shè)計方案已通過青島市國土空間規(guī)劃委員會審議。根據(jù)設(shè)計方案，張村河片區(qū)城市設(shè)計圍繞“創(chuàng)享都芯、水脈智谷”的整體定位，分為28.5平方公里全域范圍、7.8平方公里重點區(qū)域、1平方公里核心區(qū)域三個設(shè)計層級。未來，著力把張村河片區(qū)打造成為兼具國際品質(zhì)與地方特色的未來城區(qū)新標(biāo)桿。

其中28.5平方公里全域范圍規(guī)劃為“北產(chǎn)、中服、南居”的總體布局，其中，北部以株洲路為軸，構(gòu)建智能制造與工業(yè)互聯(lián)、海洋生物醫(yī)藥、虛擬現(xiàn)實、人工智能四大產(chǎn)業(yè)組團；中部沿張村河兩岸，打造產(chǎn)城融合的公共服務(wù)與活力帶；南部以合肥路為軸形成六大宜居組團。

目前張村河出讓地塊基本都在南岸，加上此次出讓的枯桃地塊，南岸共計出讓7宗地塊，北岸僅出讓大宇一宗地塊。目前張村河板塊在售項目有海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、華潤嶗山悅府、嶗山尚境、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名靜山悅園）、海信臻悅等項目，北岸大宇地塊目前尚未入市。

近期，張村河地區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢愈發(fā)激烈。多個新樓盤扎堆，且目標(biāo)客戶群體存在較大程度的重疊，這直接引發(fā)了該區(qū)域的價格競爭。在這樣的市場環(huán)境下，板塊多個新盤不得不加入了這場價格戰(zhàn)。目前板塊大部分房源價格約為3.9萬元/㎡，部分特價房低至3.6萬元/㎡。這一價格相較于項目開盤初期的價位，已經(jīng)有了明顯的回落，顯示出開發(fā)商為搶占市場份額，不惜在價格上作出讓步。

根據(jù)最新控規(guī)，目前張村河板塊待開發(fā)涉宅用地集中在張村河北岸，主要集中在鄭張、南張、枯桃村、牟家村、張家下莊、張村、董家下莊、中韓社區(qū)。

周邊配套：

1.周邊項目：地塊西側(cè)為桃源居、北側(cè)為枯桃安置區(qū)。

2.教育：地塊東側(cè)為枯桃小學(xué)。

3.醫(yī)療：西南向約1500米為在建山東中醫(yī)藥大學(xué)青島附屬醫(yī)院。

4. 交通：地塊南側(cè)為棗山東路、地鐵 4 號線，西向為新卓路、藍谷快線。

其他說明：

1.競得人若非嶗山區(qū)工商注冊企業(yè)，須在簽訂《成交確認書》之日起30日內(nèi)將公司注冊至嶗山區(qū)或在嶗山區(qū)成立獨立法人資格的全資子公司（子公司如有違反本拍賣出讓文件、土地出讓合同約定等違法違規(guī)行為，原競得人和子公司股東應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任），并由其作為主體開發(fā)建設(shè)。

2.就海綿城市建設(shè)要求，執(zhí)行《青島市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)青島市海綿城市規(guī)劃建設(shè)管理辦法的通知》（青政辦發(fā)〔2020〕20號）及主管部門發(fā)布的技術(shù)導(dǎo)則等文件。

3.住宅小區(qū)智慧化配置執(zhí)行《關(guān)于加強和規(guī)范我省居民小區(qū)電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》（魯發(fā)改能源〔2020〕1254號）《關(guān)于進一步明確和落實住宅小區(qū)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置條件的通知》（青建發(fā)〔2021〕7號）等文件。

4.其它配套事項按相應(yīng)主管部門有關(guān)文件要求執(zhí)行。

土地使用權(quán)人應(yīng)積極推進應(yīng)用潔凈能源及資源循環(huán)利用、節(jié)能減排、供熱非煤化等技術(shù)。

5.推進我市“交房即可辦證”工作，具體按青島市自然資源和規(guī)劃局、青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局《關(guān)于加快推進“交房即可辦證”便民服務(wù)常態(tài)化的通知》（青自然資規(guī)字〔2021〕65號）以及青島市嶗山區(qū)自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、稅務(wù)局、嶗山規(guī)劃分局《關(guān)于印發(fā)嶗山區(qū)“交房即可辦證”實施方案的通知》（嶗自資字〔2022〕27號）等文件執(zhí)行。

6.按照《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則（2023年試行版）》等文件集中配建的“鄰里坊”等公共服務(wù)設(shè)施配套，建成后按規(guī)定無償移交給區(qū)政府指定的行政主管部門或?qū)俚亟值擂k事處。

【安丘路以西、青海路以南地塊】

安丘路以西、青海路以南地塊出讓文件發(fā)布。地塊起拍樓面地價7920元/㎡，起拍總價4.48億元。

本次拍賣出讓地塊，競買人可以單獨申請競買，也可以聯(lián)合申請競買。網(wǎng)上拍賣開始時間：2024年11月26日9時30分。

該地塊曾出現(xiàn)在去年三批次擬出讓地塊清單中，此次再度發(fā)布擬出讓公告。地塊位于大港緯四路南區(qū)，安丘路以西、青海路以南，土地編號是SF0302-33，占地面積約22646.5㎡，商住混合用地，容積率2.5，建筑面積約56616.25㎡，商住比35:65，住宅建面約36800.5㎡，商業(yè)建面約19815.75㎡。

起拍樓面地價7920元/㎡，起拍總價4.48億元，競買保證金8968萬元，比例20%。

地塊東北側(cè)是華陽路以北SF0304-50地塊，該地塊占地約1.18萬㎡，容積率2.7，掛牌樓面地價11840元/㎡，總價3.77億元。該地塊因無人出價，在去年三批次中遭遇流拍。

地塊周邊目前沒有新盤在售，以老小區(qū)為主，2號線、4號線和5號線交匯穿過片區(qū)，交通便捷。

備注：地塊周邊公服配套的規(guī)劃和建設(shè)情況

1.交通：周邊現(xiàn)狀地鐵站有利津路站（距離約700米）、泰山路站（距離約500米）、昌樂路站（距離約500米）。

2. 教育與醫(yī)療：周邊現(xiàn)狀有普集路小學(xué)（距離約 300米），翰林幼兒園（距離約 300 米），長征醫(yī)院（距離約 900米）；周邊規(guī)劃有1處60班小學(xué)、1處18班初中、7處幼兒園共計60班；一處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。

3.文體設(shè)施及商業(yè)：周邊現(xiàn)狀有1處現(xiàn)狀街道體育活動中心；周邊規(guī)劃有3處街辦綜合文體中心。

4. 城市綠地公園：周邊現(xiàn)狀貯水山公園（距離約 500米）。

有關(guān)要求：

（一）未在市北區(qū)注冊公司的競買人在競得土地后，須在市北區(qū)注冊成立獨立法人公司。

（二）其他說明

土地競得人須于競拍結(jié)束后3個工作日內(nèi)，簽訂《成交確認書》之前與青島市市北區(qū)城市建設(shè)更新局簽訂《市北區(qū)大港緯四路SF0302-33地塊城鎮(zhèn)居住區(qū)“鄰里坊”及相關(guān)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)移交協(xié)議》，并在建成后無償移交給青島市市北區(qū)城市建設(shè)更新局或其指定單位。以上協(xié)議由市北區(qū)政府負責(zé)在出讓公告發(fā)布時同步在其官網(wǎng)公示，并負責(zé)做好協(xié)議內(nèi)容解答、協(xié)議簽訂和監(jiān)督落實工作。競買人如需了解協(xié)議有關(guān)內(nèi)容，可到市北區(qū)政府官網(wǎng)查詢：

乙方在大港緯四路SF0302-33地塊開發(fā)居住項目的同時，負責(zé)同步建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施6處，其中社區(qū)綜合性服務(wù)中心，建筑面積1000平方米；日間照料中心，建筑面積750平方米；社區(qū)超市，建筑面積250平方米；集中公共開敞綠地，用地面積不小于2000平方米；結(jié)合社區(qū)綜合服務(wù)中心配建100個社會公共停車位；配建鄰里坊，規(guī)模指標(biāo)按照建筑面積350平方米/千人，單處最小面積350平方米設(shè)置（含助老助餐、文體活動、社區(qū)工作、便民服務(wù)等功能。鄰里坊中社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)功能建筑面積占比不低于20%，文化活動功能建筑面積占比不低于15%，公共衛(wèi)生間建筑面積占比不低于7%，快遞服務(wù)功能建筑面積占比不低于8%，便民商業(yè)服務(wù)功能建筑面積占比不低于15%。其中便民商業(yè)服務(wù)功能可與社區(qū)超市功能合并設(shè)置）。

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