珠江奔騰，南海浩瀚！

作為中國的南大門，廣州創造的財富浪潮，生生不息。古往今來，無數的商賈巨富，在這里發家致富、置地建房。

“豪宅”兩個字，很早就刻印在廣州這座財富之都的基因里。

早在18世紀，獨享“一口通商”的廣州便誕生了兩位“世界首富”潘振承、伍秉鑒，他們在廣州分別打造了兩個馳名中外的豪宅——潘家花園和伍家花園。

潘家花園有多豪？史載，該府邸占地足有20公頃，東西寬約300多米，南北長約600多米，相當于25個標準足球場那么大。

至于伍家花園，1817年英國使團副使Henry Ellis訪問這座宅邸之后這樣寫道：“別墅盡管還沒有全部完成，價值已達200萬元（約合人民幣2.88億），其規模與其財富相匹配。”

到近現代以來，西關大屋、東山洋樓舉世聞名，成為千年商都達官貴人彰顯身份的居所。

改革開放之后，華僑新村、南湖、濱江東、天河北、珠江新城像接力棒一樣陸續登場，成為南中國的高端住宅區。

可以說，在歷史上多個時期，廣州都是中國豪宅的引領者。

而今，以珠江新城為代表的豪宅，已經“統治”廣州十余年，正面臨發展飽和、建筑老化等問題。

然而，豪宅的迭代永不停滯，下一個十年或者更長的時間里，誰又將成為新的引領者？

01

金融城，比珠江新城強在哪里？

從廣州發展的整體脈絡來看，珠江新城之后，國際金融城是當仁不讓新的執牛耳者。

首先看地理位置，金融城是天河CBD最后一個南向望江地塊，天生就適合搞CBD。而且，同樣是望江，南向望江和北向望江的差別很大，這是對面的琶洲不能比的。

與珠江新城相比，金融城又占據了年齡優勢，一切都是新的，而珠江新城絕大部分建筑的樓齡都超過10年，折舊的因素不可忽略。

另外，金融城在產業定位上，直接瞄準高端金融與數字經濟兩大門類，是廣州人工智能與數字經濟試驗區的重要組成部分，比珠江新城的的產業定位更純粹，也更具未來感。

廣州國際金融城—金融方城（效果圖），金融機構在這里集聚

根據此前規劃，一行兩局、廣發銀行、南粵銀行、新華人壽、平安不動產、中國人壽廣東省分公司、太平人壽保險有限公司等金融機構，以及騰訊音樂、三七互娛、中旭未來等互聯網公司都會進駐金融城。

在規劃理念上，金融城也更先進。例如，珠江新城的一大缺憾是“交通規劃”，尤其是缺乏一條直達機場與高鐵站的快軌，這對滿世界飛的CBD精英來說，是個痛點。

為了填補珠城這個缺憾，金融城還配置了一個重要樞紐——金融城站，約20分鐘便可直達廣州南站和白云機場，無需換乘，將在明年通車。

金融城地下空間規劃效果圖

當然，只要說到金融城，相信很多人都會關心它的兌現問題。為此，我打探到，目前金融城已經有8棟樓投入使用，另有6棟樓已啟動招商，總辦公面積（不含商業）達到103萬平方米，已經有很多企業實打實在那里辦公了。

交通方面，金融城起步區臨江大道隧道（西往東方向）已經通車，開往琶洲的車陂南隧道則于去年開通，位于金融城對岸的琶洲港澳客運口岸也于去年4月投入使用，可直達港澳。

為了加速金融城的建設，鵬瑞集團甚至還給臨江大道捐贈了800多棵行道樹。

正是憑借優越的地理位置以及政府的萬千寵愛，金融城正在成為珠江新城之后廣州超級豪宅最醒目的新戰場，再加上最近出讓的面粉廠地塊（總價達到117億），都證明金融城已獲得億萬富豪的認可。

沒有什么比真金白銀的投票，更有說服力。

02

不在世外，卻擁有桃源！廣州頂豪進入鵬瑞時代

把話題再說回豪宅，誰將是廣州豪宅下一個10年的引領者？

前面說了，從廣州發展的整體脈絡來看，答案要到金融城去找。

要說這兩年，廣州豪宅市場出鏡率最高、話題性最強的是誰？相信很多人都會想到一個名字：廣州·鵬瑞1號。

廣州·鵬瑞1號，正好就位于金融城（東區）一線濱江區域，由打造過深圳灣1號的鵬瑞集團出品，其口號非常響亮：超越深圳灣1號！世界少有、中國僅有！

據報道，該項目南區已經落成，正式掀開略顯神秘的面紗，筆者參觀之后，印象最深是是這個畫面：

如上所示，四棟亮燈的圓柱形建筑，便是廣州·鵬瑞1號的南區，屹立在珠江邊上熠熠生輝，極具辨識度。

與它一水之隔的便是一座江心島，它的名字叫做北帝沙·生態公園島，是繼二沙島、海心沙之后，珠江前航道上的第三座江心島，由鵬瑞負責改造。

改造之后的江心島碧草如茵、繁花似錦，宛如鑲嵌在“金珠琶”黃金三角區的一顆綠寶石，并與江對岸的廣州·鵬瑞1號，交相輝映，構成一幅動靜相宜、活力舒展的都市畫卷。

不得不說，這個地方確實是天生的豪宅胚子，一方面，它的地段足夠好，地處金融城一線望江區域，金珠琶的璀璨與壯闊江景盡收眼底，這種“CBD+江景”的組合，在廣州從來都是“王炸”。

廣州·鵬瑞1號實景圖

另一方面，它旁邊這座遺世獨立的絕美江心島，竟讓人產生一種“歸隱田園”的沖動，這種“CBD+江心島”的組合，連珠江新城的豪宅都要羨慕，按照鵬瑞老板的話來說，就是“不在世外，卻擁有桃源”。

頂級企業家大多歷盡千帆，經歷過太多的繁華盛景與觥籌交錯，在功成名就之際，如果能在喧囂的城市中找到一處清幽靜謐的桃源之地，覓得片刻安寧，實在是一件無比愜意的事兒。

所謂“大隱隱于世”，講的就是一種心靈的境界。

廣州·鵬瑞1號實景圖

如果說10年前的富豪們，在置業更傾向于站在CBD中心揮灑能量，那么今天的企業領袖們，反而需要一點：疏離感。

放眼全球，眾多頂豪都與城市中心，保持一個恰當的距離，太近會覺得生活節奏快、人也雜，太遠又享受不到城市的頂級資源。

所以，香港的富豪，大多住在半山或者淺水灣，而非中環與尖沙咀；紐約的富豪，大多住在中央公園旁的上東區，而不是爭分奪秒的華爾街。

香港太平山頂

在此意義上，廣州·鵬瑞1號所在的金融城東區，就是一個類似紐約曼哈頓上東區的地方，這里與城市中心保持著一個恰當的距離，進退自如。

用一句話來形容就是：離鬧市不遠，與自然更近。

如果說上一個時代的豪宅，蘊含的時代情緒是“顯山露水”，要站在宇宙中心享受鎂光燈，珠江新城豪宅無疑是那個時代的代表。

而今，這種情緒已經轉變為半顯半藏、進退有度。我們會許可以說：潮水的方向已經改變，廣州頂豪正在進入鵬瑞1號時代。

03

恢弘的排面、極致的細節

感受一下鵬瑞的出品

成功打造過深圳灣1號之后，鵬瑞的品牌知名度如日中天，由它打造的廣州·鵬瑞1號，到底長啥樣呢？

趁著項目南區落成的契機，筆者參觀了一下，目前南區四棟建筑的外立面已經完工，建筑面積達到一萬方的會所、臨江第一排東側的藝術中心均已落成，如夢如幻的星空頂、精致典雅的空中花園也從PPT變成現實。

現場有人說，以前是來鵬瑞聽故事，現在是來看事實，看到南區落成的樣子，對鵬瑞的兌現能力表示稱贊：幾乎是對此前PPT的完美復刻。

尤其是看了二層的圣心花園，還get到一絲市中心罕見的魔幻野趣。設計師說，項目借鑒了英國切爾西花園與東京麻布臺之丘的理念，就是在秩序井然的城市中心融入自然的野趣，以及魔幻的空間設計。

項目一樓園林（實景圖）

項目二樓的圣心花園（沒找到實景圖，這里用效果圖）

這樣的設計呈現，讓爭分奪秒的天河CBD，多了一份隨性與舒展。

為了慶祝這個重要節點，鵬瑞還將“廣州·鵬瑞1號南區落成”這十個大字，陸續登上廣州塔、上海中心大廈、深圳灣1號等三大地標的廣告屏。

不得不說，作為廣州·鵬瑞1號的業主，真的太有排面了

除了排面，鵬瑞對細節的控制更是一流。

例如，塔尖人士往往很在意圈層，鵬瑞深知這一點，將項目的門檻定得非常高，起步戶型都是320—350平米，主力戶型為450-550平米，最大戶型是750，另有少量1500—2000超大戶型。

這從源頭上就保證了廣州·鵬瑞1號的業主，幾乎全部都是企業領袖，可以說是圈層最為純粹的廣州頂豪之一。

再比如，廣州·鵬瑞采用的這種圓弧形外立面，極具辨識度，但個性化的代價必然是工藝復雜度更高、成本更貴。

項目外立面的環形飄檐，使用的就是工藝極為復雜的雙曲面鑄鋁材質，造價是一般外立面的10倍以上。廣州·鵬瑞1號用了1500噸，僅這項成本就高達6個億。

廣州·鵬瑞1號實景圖

再比如，現場銷售一直強調“鵬瑞的戶型不講面積，我們講的是體積”。在此之前，廣州豪宅的層高最高只能做3.6米左右，而廣州·鵬瑞1號做到了3.8-4米的層高。

另外，鵬瑞為了把安靜做到極致，將樓板厚度做到30公分，而一般住宅呢？只有10到12公分左右，足見鵬瑞對樓板噪音的零容忍。

04

豪宅如何才能成為傳世資產？

鵬瑞給出有力回答

寫到這里，如果我是鵬瑞1號的業主，對鵬瑞精益求精的產品力、強大的兌現能力，以及項目超越深圳灣1號的決心，都能一一get到。

但我心中還有一個疑問，那就是項目后續的運營與維護，會怎樣安排？

畢竟，豪宅后續的保養和維護，成本是很高的，僅靠物業費是不夠的。

眾所周知，國內的房地產項目大多“重建設輕維護”，在后續的運營和維護方面缺乏持續投入，導致樓盤折舊較快，IP感越來越低。

這種房子，即使建設標準再高，也很難成為頂級豪宅，因為它們的“生命周期”太短。能夠成為頂級豪宅的房子，不僅建設標準要高，生命周期還得長，要不然如何作為“傳世資產”來收藏？

帶著這個疑問，我和幾個規劃專家，以及鵬瑞1號的項目總聊了一下，他們的回答，解答了我心中的一些疑惑。

首先，鵬瑞1號所在的金融城，是天河CBD的三大猛將之一（另外兩個是天河北與珠江新城），這意味著金融城和珠江新城一樣，都是廣州的搖錢樹與門面所在，政府一定會持續投入。

這是金融城與濱江東、南湖等純住宅片區的一個本質性區別。

而且，金融城現在仍處在朝氣蓬勃的建設期，而不是成熟期，這意味著政府未來多年的投資重點都會聚集在這里，增量空間巨大，區域價值還會繼續拉升。

另一方面，鵬瑞集團還會在項目持續投入很多年，不是賣完房子就走。

因為鵬瑞在項目還有很多自持物業，本身就是這里的大業主，比如藝術中心、美術館、超五星級酒店，這些自持物業都需要長達幾十年的投入，其投入額會遠超業主交的物業費，極大地保證了項目后續的維護水平。

廣州鵬瑞1號藝術中心的演出

更給力的是，鵬瑞還拿出10個億，打造了建面約一萬平米的超級會所，引進與深圳灣1號同源的頂尖企業家俱樂部——深灣會。

鵬瑞深知，卓越的服務才是維系豪宅生命力的靈魂啊。

另外，鵬瑞還跨出項目紅線，改造升級了與項目一河之隔的北帝沙·生態公園島，目前已投入數億，這個島未來20年的維護也是鵬瑞負責。這是一個超長期項目，彰顯了鵬瑞扎根金融城、與業主共融共生的決心。

與業主共融共生這一點很重要，例如，深圳灣1號已經交付十多年，為什么能夠持續穩居頂流咖位，成為中國豪宅界的常青樹？

除了地段好、建設標準高，還有一個關鍵原因是鵬瑞的持續投入。據悉，深圳灣1號除了居住功能，還配備了百年奢華傳奇萊福士酒店、350米高的云頌音樂廳、高奢定位的灣會商業，以及頂尖企業家俱樂部——深灣會。

鵬瑞在運營這些配套方面，是非常舍得花錢的，世界級球星內馬爾、姆巴佩曾在這里發布新賽季的球衣，世界杯開幕式演唱女主角Aida、奧斯卡最佳原創音樂獎得主譚盾，都曾在云頌音樂廳演出。

而在廣州·鵬瑞1號，鵬瑞對項目的持續投入只會更多，例如會所就是深圳灣1號的兩倍之大，還有一萬方的美術館、持續運營20年的江心島，這兩樣配套也是深圳灣1號沒有的。

套用股市里的一句話：做鵬瑞1號的業主，無需擔心“大莊家會離場”。

05

跨越200年，廣州再一次定義中國豪宅

最近，廣州多個頂豪的成交價刷新全國紀錄，從廣州·鵬瑞1號、星河灣半島5號紛紛出現兩億大平層的成交，再到匯悅臺賣出37萬/m2的新紀錄，反復印證了中國塔尖階層對廣州資產的認可。

不過，建一所漂亮的房子，不難，難的是如何讓它歷久彌新，具備可持續生長的能力。

換言之，“生命周期”才是頂級豪宅的終極戰場。

在此意義上，鵬瑞給予中國豪宅一個新的內涵，那就是在高標準的建設基礎之上，引入持續運營的長期主義理念。

這時幾乎是對中國豪宅進行了一次重新定義，它的志向不止于順勢而為、乘勢而上，還在于改變潮水的方向。

有人甚至說，繼潘家花園、伍家花園建成200多年之后，中國最好的房子還是廣州造。

千年商都的底蘊和生命力，再一次彰顯。