看到貝殼網(wǎng)的二手房成交數(shù)據(jù)，十月份成交6593套，比九月份增長(zhǎng)7成！幾乎以兩級(jí)反轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，閃現(xiàn)在眼前。

通過(guò)克而瑞的十月份二手房成交數(shù)據(jù)（12473套，環(huán)比上漲約24%）簡(jiǎn)單對(duì)比之下，貝殼網(wǎng)占據(jù)二手房市場(chǎng)份額超過(guò)一半有余，壟斷地位顯而易見。

很多數(shù)據(jù)，連起來(lái)看才有意思，數(shù)據(jù)背后的故事，更有意思。

4%的業(yè)主開始漲價(jià)

在貝殼網(wǎng)掛牌售房的業(yè)主中有5642位，在十月份不約而同的上調(diào)了自家房子的售價(jià)。

漲價(jià)房源的數(shù)量比九月份增長(zhǎng)了六成。這個(gè)十月份成為一年來(lái)，二手房漲價(jià)房源數(shù)量最多、調(diào)價(jià)最集中的一個(gè)月。

如果再加上九月份漲價(jià)的房源，那么九月、十月兩個(gè)月來(lái)，就已經(jīng)有將近1萬(wàn)套二手房上調(diào)價(jià)格。

這是什么概念呢？如果按照當(dāng)前天津二手房市場(chǎng)掛牌量26萬(wàn)套估算，已經(jīng)大約有4%的業(yè)主，敏感且勇敢的上調(diào)了自己房子的掛牌價(jià)格。

4%這個(gè)比例看著不大，但是他會(huì)帶來(lái)跟風(fēng)效應(yīng)，給更多觀望者信心，帶動(dòng)趨勢(shì)肯定會(huì)逐漸明顯。

推測(cè)一下這些業(yè)主的內(nèi)心想法，大致有以下幾點(diǎn)：

1、這次政策利好了，在不著急用錢的前提下漲價(jià)試試，多賣一點(diǎn)是一點(diǎn)。

2、自己的房子被看的次數(shù)多了，證明先前報(bào)價(jià)可能低了，隨行就市先漲一漲，如果真有人看上了再降回來(lái)也不是不行。

3、同小區(qū)里的低價(jià)房都賣完了，剩下的房源都是邊邊角角，自己的房子成了目前小區(qū)里價(jià)格最低的，那就先漲一點(diǎn)試試看。

4、或是學(xué)區(qū)、或是地點(diǎn)，自己的房子有幾條拿人的優(yōu)勢(shì)條件，低價(jià)出售可惜了，漲回來(lái)一些先看看。

試探總會(huì)變成趨勢(shì)，少數(shù)人的成功總會(huì)帶動(dòng)更多人躍躍欲試。這就不難預(yù)測(cè)在十一月份，一定會(huì)有更多的業(yè)主加入到漲價(jià)的行列中來(lái)。

細(xì)究漲價(jià)的深層原因，是業(yè)主們想多賣錢嗎？其實(shí)并不是，而是先前的二手房?jī)r(jià)格被市場(chǎng)、被中介們?cè)业奶土恕?/p>

對(duì)中介砸價(jià)說(shuō)不

這兩年來(lái)絕大多數(shù)時(shí)候，中介們對(duì)于二手房的銷售，都在使用一種簡(jiǎn)單粗暴的辦法：割底法。

即集中火力帶看小區(qū)內(nèi)價(jià)格最低的幾套房子，一波波客戶人海戰(zhàn)術(shù)往低價(jià)房那里沖。偶爾看幾套高價(jià)房子，也是為了給客戶造就對(duì)比感，用高價(jià)房給底價(jià)房打托。

這樣做的好處是帶看成交的效率更高，因?yàn)楸阋朔孔痈菀壮山弧６覍?duì)買賣雙方都能制造嚴(yán)重的焦慮感。

如果低價(jià)房源很快被成交，就能以此為例說(shuō)服其它客戶：這個(gè)價(jià)位是當(dāng)前樓市的合適價(jià)位，你不要有的是人搶。

如果低價(jià)房源多次帶看不成交，可以回過(guò)頭用帶看不成的實(shí)例來(lái)跟房主殺價(jià)：這房?jī)r(jià)還得再降，否則沒(méi)人要。

等把小區(qū)里一波最低價(jià)的房子收割完畢，正好拿著當(dāng)前的成交實(shí)例，再去找價(jià)格次低的另一波房主去殺價(jià)：你看看，你不降到這個(gè)價(jià)位就別想賣出去。

這是一套借用客戶打壓房主，借用房主逼定客戶的高效技巧。所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，說(shuō)中介把天津二手房市場(chǎng)的價(jià)格砸下來(lái)，也不為過(guò)。

從現(xiàn)在來(lái)看，已經(jīng)有小部分業(yè)主在行動(dòng)、更多的業(yè)主再觀望，不再會(huì)輕易降價(jià)。從恢復(fù)信心這點(diǎn)來(lái)看，此輪救市政策終于有了一些顯著效果。

割肉者5萬(wàn)人

十月份在貝殼網(wǎng)內(nèi)，降價(jià)房源有50695套，看上去這個(gè)數(shù)字比漲價(jià)房源高出十倍！乍一看，明顯是更多的房源在降價(jià)啊。

可是回頭看一下就能發(fā)現(xiàn)，單月降價(jià)房源的數(shù)量，在呈現(xiàn)明顯遞減趨勢(shì)。也就是說(shuō)大半年以來(lái)，降價(jià)的房源越來(lái)越少了。從最高峰的單月降價(jià)房源9.2萬(wàn)套，減少到當(dāng)前的單月5萬(wàn)套。

不管政策環(huán)境如何，著急賣房的房主總有人在，不妨也小小猜測(cè)一下，這些依然降價(jià)的房主的心理：

1、是生活變動(dòng)比較大，盡管房貸一降再降但依然供不起了，索性割肉認(rèn)賠。

2、是對(duì)與樓市“止跌回穩(wěn)”的理解為回穩(wěn)容易，但房?jī)r(jià)再漲回到幾年前已經(jīng)不可能，與其坐等空盼回漲，不如利用現(xiàn)有風(fēng)口趕緊出手變現(xiàn)。

3、是想要抓風(fēng)口，把早年購(gòu)入的房產(chǎn)不賠錢的處置掉，趁著新房沒(méi)長(zhǎng)起來(lái)，置換個(gè)四代新房住。

所以盡管政策大環(huán)境相同，但是每個(gè)人由于賣房初衷的不同，對(duì)于自己房產(chǎn)的處置態(tài)度也不相同。這里面沒(méi)有誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，都是結(jié)合自身?xiàng)l件做出的決策。

但是，那種為了賣房卑微的隔三差五就降價(jià)，或者一次降價(jià)十幾萬(wàn)的情況，已經(jīng)非常稀少了。很多業(yè)主的心理其實(shí)很明確：我著急賣房，我可以不漲，但我不能再多降了。

49萬(wàn)人在看房

看房次數(shù)是二手房市場(chǎng)活躍度的體現(xiàn)，簡(jiǎn)單算個(gè)賬，貝殼網(wǎng)十月份看房49.2萬(wàn)次的結(jié)果是成交6593套房，大約折算下來(lái)，是要看房75次，才能有一套房成交。

這個(gè)數(shù)據(jù)要么統(tǒng)計(jì)口徑有問(wèn)題，要么算法有問(wèn)題，它和實(shí)際情況偏差比較大。小閑和一線的二手房置業(yè)顧問(wèn)聊過(guò)，一個(gè)月大約接近百次的看房，成交比例大約在4套左右。

二手房市場(chǎng)是個(gè)晴雨表，因?yàn)閯e人的動(dòng)作你都能看得見，很容易根據(jù)群體性的走勢(shì)，自己做出判斷。

未來(lái)兩個(gè)月，并不是二手房交易的淡季，按現(xiàn)在市場(chǎng)的延續(xù)性判斷，二手房市場(chǎng)依然在政策發(fā)酵期內(nèi)。

而天津新房樓市的表現(xiàn)，就可以用一句話解讀：十月份新房賣的太火爆了，是今年最火的一個(gè)月，火到跟去年一樣……。

“2024年10月，天津全市新建商品住宅成交量約99.7萬(wàn)㎡，環(huán)比增加61%，同比增加5%。”