“政策組合拳”疊加“十一黃金周”，南通樓市迎來報復性反彈。

10月南通市區新房成交量創年內新高，環比暴漲約136%，同比暴漲約100%。

9月成交量創下半年新低，10月又創年內新高，數據呈現V型反彈，樓市大起大落好不刺激。

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據「新知南通研究院」不完全統計，2024年10月，南通市區（不含通州區、海門區）主要在售新房項目共計成交備案約825套。

就單個項目來看，10月份共有6個項目備案超50套。其中，大華鉑璟灣備案75套持續領跑，煒賦龍騰華府備案70套緊隨其后，崇州云璽備案59套排名第三。

就板塊而言，任港灣&五龍匯板塊10月份備案183套，占比約22%位列第一；原港閘板塊備案155套，占比約19%；主城板塊備案122套，占比約15%。

雖然整體成交量大漲，但10月份南通市區依然有10個項目“0成交”。

中創區依舊是“0成交”的重災區。仁恒紫瑯世紀已連續7個月0備案，開盤至今僅備案8套；金鷹世界尚府也已連續7個月0備案，今年以來僅備案4套。

除此之外，蘇錫通園區的燕東浦江華墅至今一套沒賣，市北板塊的北城壹號入市一年多也只備案了1套。

可以發現，即便有利好政策刺激，也并非所有項目都能抓住機會快速去化，同板塊不同項目之間分化越來越明顯。

比如中創區同期入市的盛和致豪世悅和仁恒紫瑯世紀——前者10月備案29套，累計已備案66套；后者10月0備案，累計僅備案8套。

又比如開發區的煒賦龍騰華府和遠創宸樾——前者10月備案70套，今年已備案131套；后者10月僅備案2套，今年僅備案24套。

究其原因，價格、品質、品牌都有影響，尤其價格最為關鍵。以屢屢霸榜的大華鉑璟灣為例，今年4月開盤至今已成功去化340套，主要原因就是價格夠低。

可見當前市場購買力依然存在，只是觀望情緒濃厚。在這樣的環境下，于購房者而言，降價是最簡單粗暴、最有吸引力的營銷手段；于房企而言，降價就能獲得流速，繼而加速資金回籠，也是打破僵局的有力武器。

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盡管多重利好下，南通樓市銀十收獲了不錯成績，但去化依然任重道遠。

粗略統計，截至2024年10月底，南通市區已領證新房項目最新庫存約2.34萬套，按照10月份報復性反彈成交量（825套）估算，去化周期依然要超28個月。

如果銷售速度持續高于供應速度，南通樓市或許逐漸能迎來春天。但事實上我們都知道，10月的報復性反彈能持續多久還有待觀察，實際的去化周期大概會更長。

如果我們按照今年1-10月月均成交量（426套）估算，最新去化周期則要超55個月。具體各板塊來看，壓力最大的依舊是任港灣五龍匯，其次是中創區。

任港灣五龍匯板塊目前在售項目共8個，最新庫存近4700套，今年以來月均去化58套，估算去化周期約80個月。板塊內還有1個項目未入市，3宗已成交地塊未發聲，去化壓力顯而易見。

中創區目前在售項目共11個，最新庫存近4600套，今年以來月均去化60套，估算去化周期約76個月。板塊內還有5宗已成交地塊未入市，3宗新地塊待出讓，去化壓力同樣不容小覷。

尤其四季度以來，南通市區又開始了新一輪的土拍浪潮，10月成交了3宗，11月將出讓14宗，12月目前已掛牌4宗……在這樣的節奏下，南通樓市的春天還要多久？