不知道你們有沒有發現，進入十一月之后，關于樓市的新聞突然少了很多。這是符合預期的，因為金九銀十已經結束，也就北上廣深這幾個一線城市還有點動靜，其他城市早在十月下旬各種數據就在復位。

這幾天接觸了不少買家，大家都反饋一個情況，就是價格特別難砍，不少房主心態完全變了。

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說來也巧，今天我在刷小紅書的時候，給我推送了一條筆記，是一位房主自述賣房的經過，我能感受到她的那種心痛和無奈，還有房子賣掉之后的那種釋懷。

站在客觀角度，她賣房子這個決定沒有錯，如果時間再早一點，定價就更主動了。

很多人問我，如何去判斷一個樓盤的價格趨勢，這其實很復雜，比如政策影響，又比如突然有鄰居缺錢，割肉大甩賣。拋開這些因素，我主要看三個點，小區掛牌率，長期的帶看和成交數據，還有和周邊樓盤的對比。

沒有突出賣點，房齡奔著十年跑，租售比又比較低，就沒有必要留在手上。

今天其實就有一個這樣的案例。房子在市郊，只有炒作的概念，沒有實際賣點，目前成交價比頂點跌了四成，關鍵是掛牌量一直在漲，帶看和成交數據非常差，小區入住率也不高。房主低首付上車的，琢磨換成經營貸，再堅持幾年看看，勸都勸不動呀。

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再說兩個案例。

坐標新一線城市，一套市區十五年房齡的房子，主要是位置好，小區短期沒有成交，朋友心里也沒底，所以讓我幫忙估個價。我把周圍小區研究了一遍，又以買房人的身份和中介搭上了，最后得出的結論是房子的合理價在 250 萬左右，而房主的掛牌價是 275 萬。

有意思的事情來了。朋友找了小區旁邊的中介，表明誠心想買，就是覺得價貴了，然后一個小伙子（本地土著，在周邊長大）當場就打電話和房東砍價，那一套大家都很熟悉，就是市場各種不好，不容易有個客戶想買，各種 PUA。你們猜，他第一刀砍到多少？200 萬！用他的話說，慢慢加，爭取 225 萬成交，讓房主感覺自己還是賺了。

結果房主心態直接崩了，電話里就發火，很生氣的表示中介惡意壓價，然后直接把房源下架不賣了。后來一打聽，是把所有中介的掛牌都下架了。

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另一個案例是年初我遇到一個學區房的房主。

之前掛牌了半年，一直沒有成交。中介最早每個月給他報次喪（這是他的原話），大概意思就是，又有房子成交了，但是你家這套是真賣不掉，缺點 12345 羅列一下。干嘛？就是讓降價，終于降到整個小區同戶型的最低價，520 萬。也暗示了，510 萬最低。

帶看數量立刻上來了。很巧的是，有天房主不在家，他太太去開門的，中介趁著帶看就一個勁的套底價，知道夫妻倆達成默契， 505 萬就能賣。

接下來中介的每一次砍價都是奔著 500 萬以內。房主受不了了，直接把中介拉黑，然后改出租。

10 月份市場有回暖，我隨口問了他一句，說剛剛在一個小中介以 515 萬賣了，賠了租客 2 個月房租。

所以大家要長個心眼，一定不能把內心的那個真底價告訴中介，他只想促成交易，不站在任何人一邊。

樓市進入到這個階段，對房主來說，有時盼著中介來電話，有時又怕接到中介電話。我看某中介的后臺，上面那些降價記錄，可以說每一套房子都是一部血淚史，一刀一刀太痛了。

當然了，現在買房想要撿漏很難，因為缺錢的房主早就降價跑路了。剩下的房源，很多房主是有自己明確的底價，因為前面跌的太狠了，折磨也折磨過了，所以能賣就賣，大不了租出去。這也是很多房子價值重新評估的階段，需要一段時間。

這時候對買家來說，如果還抱著上半年那種心態，不管三七二十一，上來就是狠狠一刀，恐怕成交的概率很低。如果真心喜歡，也是剛需，小區不錯，樓層不錯，裝修不錯，刀悠著點，爭取有機會坐下來和房主面對面談，別讓中介兩頭傳話。

未來兩個月，各種數據都會下滑，又要熬了。下一個交易的窗口期是春節后。