不知道你們有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入十一月之后，關(guān)于樓市的新聞突然少了很多。這是符合預(yù)期的，因?yàn)榻鹁陪y十已經(jīng)結(jié)束，也就北上廣深這幾個(gè)一線城市還有點(diǎn)動(dòng)靜，其他城市早在十月下旬各種數(shù)據(jù)就在復(fù)位。

這幾天接觸了不少買家，大家都反饋一個(gè)情況，就是價(jià)格特別難砍，不少房主心態(tài)完全變了。

01

說(shuō)來(lái)也巧，今天我在刷小紅書的時(shí)候，給我推送了一條筆記，是一位房主自述賣房的經(jīng)過(guò)，我能感受到她的那種心痛和無(wú)奈，還有房子賣掉之后的那種釋懷。

站在客觀角度，她賣房子這個(gè)決定沒(méi)有錯(cuò)，如果時(shí)間再早一點(diǎn)，定價(jià)就更主動(dòng)了。

很多人問(wèn)我，如何去判斷一個(gè)樓盤的價(jià)格趨勢(shì)，這其實(shí)很復(fù)雜，比如政策影響，又比如突然有鄰居缺錢，割肉大甩賣。拋開這些因素，我主要看三個(gè)點(diǎn)，小區(qū)掛牌率，長(zhǎng)期的帶看和成交數(shù)據(jù)，還有和周邊樓盤的對(duì)比。

沒(méi)有突出賣點(diǎn)，房齡奔著十年跑，租售比又比較低，就沒(méi)有必要留在手上。

今天其實(shí)就有一個(gè)這樣的案例。房子在市郊，只有炒作的概念，沒(méi)有實(shí)際賣點(diǎn)，目前成交價(jià)比頂點(diǎn)跌了四成，關(guān)鍵是掛牌量一直在漲，帶看和成交數(shù)據(jù)非常差，小區(qū)入住率也不高。房主低首付上車的，琢磨換成經(jīng)營(yíng)貸，再堅(jiān)持幾年看看，勸都勸不動(dòng)呀。

02

再說(shuō)兩個(gè)案例。

坐標(biāo)新一線城市，一套市區(qū)十五年房齡的房子，主要是位置好，小區(qū)短期沒(méi)有成交，朋友心里也沒(méi)底，所以讓我?guī)兔纻€(gè)價(jià)。我把周圍小區(qū)研究了一遍，又以買房人的身份和中介搭上了，最后得出的結(jié)論是房子的合理價(jià)在 250 萬(wàn)左右，而房主的掛牌價(jià)是 275 萬(wàn)。

有意思的事情來(lái)了。朋友找了小區(qū)旁邊的中介，表明誠(chéng)心想買，就是覺(jué)得價(jià)貴了，然后一個(gè)小伙子（本地土著，在周邊長(zhǎng)大）當(dāng)場(chǎng)就打電話和房東砍價(jià)，那一套大家都很熟悉，就是市場(chǎng)各種不好，不容易有個(gè)客戶想買，各種 PUA。你們猜，他第一刀砍到多少？200 萬(wàn)！用他的話說(shuō)，慢慢加，爭(zhēng)取 225 萬(wàn)成交，讓房主感覺(jué)自己還是賺了。

結(jié)果房主心態(tài)直接崩了，電話里就發(fā)火，很生氣的表示中介惡意壓價(jià)，然后直接把房源下架不賣了。后來(lái)一打聽(tīng)，是把所有中介的掛牌都下架了。

03

另一個(gè)案例是年初我遇到一個(gè)學(xué)區(qū)房的房主。

之前掛牌了半年，一直沒(méi)有成交。中介最早每個(gè)月給他報(bào)次喪（這是他的原話），大概意思就是，又有房子成交了，但是你家這套是真賣不掉，缺點(diǎn) 12345 羅列一下。干嘛？就是讓降價(jià)，終于降到整個(gè)小區(qū)同戶型的最低價(jià)，520 萬(wàn)。也暗示了，510 萬(wàn)最低。

帶看數(shù)量立刻上來(lái)了。很巧的是，有天房主不在家，他太太去開門的，中介趁著帶看就一個(gè)勁的套底價(jià)，知道夫妻倆達(dá)成默契， 505 萬(wàn)就能賣。

接下來(lái)中介的每一次砍價(jià)都是奔著 500 萬(wàn)以內(nèi)。房主受不了了，直接把中介拉黑，然后改出租。

10 月份市場(chǎng)有回暖，我隨口問(wèn)了他一句，說(shuō)剛剛在一個(gè)小中介以 515 萬(wàn)賣了，賠了租客 2 個(gè)月房租。

所以大家要長(zhǎng)個(gè)心眼，一定不能把內(nèi)心的那個(gè)真底價(jià)告訴中介，他只想促成交易，不站在任何人一邊。

樓市進(jìn)入到這個(gè)階段，對(duì)房主來(lái)說(shuō)，有時(shí)盼著中介來(lái)電話，有時(shí)又怕接到中介電話。我看某中介的后臺(tái)，上面那些降價(jià)記錄，可以說(shuō)每一套房子都是一部血淚史，一刀一刀太痛了。

當(dāng)然了，現(xiàn)在買房想要撿漏很難，因?yàn)槿卞X的房主早就降價(jià)跑路了。剩下的房源，很多房主是有自己明確的底價(jià)，因?yàn)榍懊娴奶萘耍勰ヒ舱勰ミ^(guò)了，所以能賣就賣，大不了租出去。這也是很多房子價(jià)值重新評(píng)估的階段，需要一段時(shí)間。

這時(shí)候?qū)I家來(lái)說(shuō)，如果還抱著上半年那種心態(tài)，不管三七二十一，上來(lái)就是狠狠一刀，恐怕成交的概率很低。如果真心喜歡，也是剛需，小區(qū)不錯(cuò)，樓層不錯(cuò)，裝修不錯(cuò)，刀悠著點(diǎn)，爭(zhēng)取有機(jī)會(huì)坐下來(lái)和房主面對(duì)面談，別讓中介兩頭傳話。

未來(lái)兩個(gè)月，各種數(shù)據(jù)都會(huì)下滑，又要熬了。下一個(gè)交易的窗口期是春節(jié)后。