文/子木

很多讀者在后臺催更，其實這些天我一直在日更小號《子說一點》，結果發現很多滿級讀者都不知道它的存在……

大號不是不更了，而是著重于宏觀和樓市，不然關小黑屋太多，影響不好，今天繼續開更城市系列購房建議。

接下來我會提速，以2-3城市的合集去更，最好在年前更完，不然怕在明年小陽春買房的讀者，趕不上參考。

閑話不多說，直接入題，聊一下上海。

1、

上海今年的確遇到了一些問題。

根據第三季度報，GDP是34389.18億元，按不變價格計算，同比增長4.7%。其中，第一產業增加值60.78億元，同比增長5.5%；第二產業增加值 8032.81億元，增長1.2%；第三產業增加值26295.59億元，增長5.8%。

聰明人一眼就看出來了，上海的第二產業遭遇大滑坡，跟廣州第二產業1.1%增速，“旗鼓相當”。

歸根結底是汽車工業出現了問題，意料之中，在新能源汽車工業的攻勢下，上汽和廣汽一樣，雙雙兵敗城下。

據報告，上汽集團第三季度利潤下滑了93.25%，僅剩下了2.79億元。大家可能不知道這意味著什么？

一家年產幾百萬輛車的集團企業，一個季度這點利潤，基本已經到達虧損的臨界點，甚至可以說這點利潤都是東拼西湊出來的。

其實當時上汽董事長說出來“靈魂論”的時候，我就認為上汽要出問題。

上汽，這些年沉迷于合資，沒什么技術可言，更別說，營銷、口碑和服務這些。面對行業巨大變革的時代，思想還如此僵化，沒有創新意識。

時代的紅利不可能吃一輩子的。你吃了合資車的紅利，國產車起來后，以前的優勢就成了阻礙企業變革的動力。

而上汽又不能像當初byd那樣，可以孤注一擲做轉型，40年合資的路徑依賴豈能說改就改。所以注定了現在的結局。

還有一個問題就是，上海的外資企業在大量遷出。

一方面來自于國際形勢的動蕩，另一方面則是國產品牌崛起，逐漸替代了外資企業的產品和服務。

尤其在工業層面，外資的技術和服務大多停留在過去幾年，所以市場份額逐漸被國產品牌吞噬，也是理所應當。

外資企業遷出，又沒有培育足夠多的本土企業，這對于城市的產業鏈條的沖擊不小，再看北京就不一樣了，清一色都是國產大廠，產業格局比較穩健，兩者經濟增速就出現了一定的變化。

總之，時代在變革，之前好的可能接下來并不是好的，國內產業轉型升級有了一定的成果，就要積極擁抱抓住一些未來的通道。上海當年沒抓住互聯網，痛失了好幾年才補上，而現在高端工業如果抓不住，未來牌依然不好打。

不過上海畢竟是上海，雖然第二產業出現滑坡，但第三產業卻表現亮眼，整體增速高達增長5.8%，創造GDP高達2.6萬億，占到上海GDP七成左右，是經濟增長的重要支撐。

這就是大城的優勢，產業多元，結構復雜，一個產業不行，其他產業可以補上，而不像一些城市，一個產業崩了，整個城市的經濟都遭遇重大挫折。

上海還有一個優勢，就是國際化程度極高，這跟文化資本有關系，這在某種程度上，接下來依然會虹吸境外回流資本，以及留學歸國人才。

上海近兩年，也在戶籍政策和人才引進戰略上做了很了很多努力，據統計，2023年上海人口達到2483萬，是2015年以來增長最高。

預計接下來還會繼續打開戶籍政策，引入長三角新鮮的血液，其實某種意義上，也在對沖上海老齡化趨勢。

花這么大篇章將這一部分，是想告訴大家，上海雖然是龍頭一線城市，但也有挑戰，經濟結構出現了分化，那么意味著人均收入分化，房屋資產價格分化，這時候就要趨利避害。

比如上汽集團有20萬員工，這意味著這些人接下來收入大概率會下降或者直接被裁員，那么與他們相關的板塊或者區位的房價，會第一時間受到影響。大家一定要考慮進去。

2、

上海樓市跟北京樓市有一定的同頻性，上海比北京政策出得更早更松一些，同樣也反應在了想把樓市拉起來的決心。

上一輪周期，從2015年-2024年，上海經歷過2波漲勢2波跌勢。

最高房價漲到6.8萬/平米，是從2020年開始上漲，直到2022年年底，次年口罩結束反彈的第一個小陽春，而后，短短一年，房價大跌至4.5萬/平米，平均跌幅33.8%，局部最高跌幅達到45%左右，跟北京一樣，基本算是腰斬。

可以說，上海當下已經跌穿了上一波周期，可以想象跌幅有多大，在上海的讀者朋友應該能感受到近一年樓市的刻骨銘心。

那么上海房價筑底了嗎？還有沒有泡沫？

我認為基本上已經完成了筑底，且擠出了大量泡沫，甚至局部板塊出現了超跌價值。

其實在今年3月份之后，上海房價已經穩住了，主要表現在成交量上。

3月2萬多套，6月第一波新政后高達到2.6萬套，10月基本再次登上2.4萬套的高位，即使在非政策期間，每個月的二手房成交量也都穩在了枯榮線（1.5萬套）上。

成交穩健，意味著需求在穩步釋放，只不過預期比較低迷，所以遲遲不會反映在房價層面，兩次政策，對成交量有較強的提振作用，也能反映上海的需求其實是潛藏且實在的。

接下來對上海還有三大利好。

一個是2024年是中國金融高水平開放的元年，接下來會在這方面有大動作，對外資的引入，會給最高的權限，這對于本身就有金融外資營商土壤的上海來說是非常好的一件事。

另一方面，接下來馬上要公布重大財政刺激計劃，上海對財政政策敏感度較強，會成為第一波接水的龍頭城市，有助于資金入場，率先盤活樓市。

最后，全球進入搶錢大戰，上海是承接回流人才的第一站，這直接表現在購買力層面。而且川普上臺，限制移民，甚至要對華高凈值人群提高稅率，當初走掉的人會有一大部分要考慮回國。也就是說，上海當初是潤掉富人最多的城市，但接下來有可能成為回國富人最多的城市。

所以在買房節奏上，從現在開始到明年2月小陽春之前是比較好的窗口時期，主要表現在中外環以內。

而外郊環和郊環外，去化周期比較長，不用太多緊張，其中郊環外區域去化周期高達28.5個月，選擇空間比較舒適。

3、

接下來是上海最真誠的買房建議：

1、二手房市場熱度明顯高于新房，且開始呈現“止跌”趨勢，在二手房市場“量升價穩”的同時，隨著一二手置換鏈的進一步傳遞，上海新房市場改善類產品也已率先回暖。

2、未來上海市場或將進一步呈現兩極分化態勢，一極是改善及豪宅產品的火熱，另外一極則是外圍超剛需新房項目的預冷，上海熱錢很多，而且集中在頭部資產，所以接下來房價上漲，也會以豪宅、改善為主，其后才是剛改和剛需盤等。

3、按熱度來劃分：市區>外郊線區>新城軌交>新城無軌交>極遠郊>臨港。

4、上海城市化高度成熟，但也分方位，東西較強，南北較弱，浦西看環線，浦東看產業。

5、五大新城主要承接剛需，主要考慮居住時間和置換周期，市中心則是考慮地段改善和產品改善的形態。

6、五大新城都有各自的優勢和潛力。如果注重產業基礎和交通便利性，嘉定新城是不錯的選擇；若看重戰略位置和產業發展前景，青浦新城具有較大的吸引力；對于追求文化底蘊和生態宜居的人來說，松江新城更為合適；奉賢新城在產業特色和生態建設方面表現突出；而南匯（臨港）新城則在政策支持和高端產業發展方面具有明顯優勢。

7、嘉定的綜合實力，在五大新城中最為突出，其次是松江，然后是青浦，最后是奉賢，臨港屬于一個超級變量X。

8、嘉定、青浦、松江處于進滬大通道上，連接江浙兩省，奉賢就比較尷尬了，被更西邊的金山區鎖在上海內部，大家別以為嘉定、青浦、松江處于進滬大通道上，只是起到了跨省連接的作用，如果這三個區不夠強，結局會很慘，因為它們不僅要被上海主城區虹吸，還要被蘇南和浙北虹吸，但如果這三個區足夠強，那就可以替上海，與蘇南和浙北搶奪資源，所以上海勢必要在嘉定、青浦、松江這三個區，落下關鍵棋子。

9、接下來是各區域買房梯隊劃分：

10、浦東新區，第一梯隊：陸家嘴，聯洋，花木，前灘；第二梯隊：塘橋，楊思/前灘，三林，北蔡，御橋，張江，周浦；第三梯隊：南碼頭，世博，康橋，金橋，川沙；不建議航頭，新場/宣橋，祝橋，惠南，書院/萬祥/泥城/大團，臨港。

11、黃浦區：第一梯隊：外灘，淮海中路，新天地；第二梯隊：黃浦濱江，豫園，老西門，南京東路；第三梯隊：董家渡，世博濱江，打浦橋，五里橋。

12、徐匯區：第一梯隊：徐家匯，徐匯濱江；第二梯隊：衡山路/建國西路，楓林路/斜土路，龍華，華涇；第三梯隊：田林，漕河涇，康健，上海南站，華東理工，長橋。

13、長寧區：第一梯隊：古北，中山公園，天山；第二梯隊：新華路，西郊/程家橋；第三梯隊：愚園路/鎮寧路，仙霞，虹橋，北新涇

14、靜安區：第一梯隊：江寧路，大寧，靜安寺；第二梯隊：蘇河灣，陽城，西藏北路/中興路；第三梯隊：閘北公園，不夜城，曹家渡。

15、普陀區：一梯隊（富豪改善片區）：長風；第二梯隊（市中心外溢片區）：長壽路，武寧；第三梯隊（中產片區）：中遠兩灣城，真如，桃浦，萬里，長征。

16、楊浦區：第一梯隊：東外灘，新江灣城；第二梯隊：楊浦濱江，黃興公園；第三梯隊：鞍山，周家嘴路，控江路，五角場

17、虹口區：第一梯隊：北外灘，臨平路(瑞虹）；第二梯隊：四川北路，虹口公園；第三梯隊：曲陽，涼城；第四梯隊（不推薦）：江灣

18、閔行區：第一梯隊：莘莊，南虹橋(前灣)，七寶；外環內(虹橋鎮、古美、梅隴一部分)；第二梯隊：新虹街道，梅隴，顓橋，老閔行，吳涇，浦錦；第三梯隊：浦江，馬橋，老華漕，上?？党?/p>

19、寶山區：第一梯隊：大華；第二梯隊：南大、上大，共康，共富，楊行，高境淞南；第三梯隊：羅店美蘭湖，羅涇，淞寶，月浦

20、嘉定區：第一梯隊：嘉定新城，南翔，江橋，嘉定老城，菊園新區；第二梯隊：安亭，韋莊，徐行；第三梯隊:外岡，華亭，黃渡

21、青浦區：第一梯隊：青浦新城，西虹橋，徐涇，趙巷；第二梯隊：華新，鳳溪，青浦新城北，重固，朱家角；第三梯隊：白鶴，商踏，練塘

22、松江區：第一梯隊：泗涇，九亭，松江新城，洞涇，新橋；第二梯隊：余山；第三梯隊：其他板塊不推薦

23、奉賢區：第一梯隊：奉賢新城；第二梯隊：西渡；第三梯隊（不建議）：金匯，青村、奉城、四團、海灣、莊行、柘林

24、金山區板塊：金山新城、金水湖、楓涇、亭林、朱涇。

25、不建議購買：1、新場、宣橋、惠南（這三個位置偏，地鐵通勤時間長，居民以土著為主）、合慶；奉賢四團、青村、海灣、拓林、金山全區；2、崇明島適合度假，投資屬性差；3、上海最北端，寶山的月浦、淞寶；4、浦東最北端死角:外高橋、高東板塊，兩個地方屬于浦東的北側。

篇幅有限，今天先講到這里，想把上海講透一篇文章不夠，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。

更多的上海資料，我會讓助理放在星球，這里就不放二維碼了，因為之前放二維碼加的人太多，而且什么問題都問，團隊每天都在高負荷運轉，希望理解。

2024-2025年最真誠的買房建議系列：

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