文/謝逸楓

房地產(chǎn)減稅收救市大招落地了，全國市場正式進(jìn)入低首付、低稅費(fèi)、低利率、低房價(jià)的四低政策，迎來史上房地產(chǎn)政策最寬松的局面。

2024年11月13日，財(cái)政、稅務(wù)、住建等三部部文件顯示，相關(guān)稅收政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，降低土地增值稅預(yù)征率下限。

以及明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。公告自2024年12月1日起執(zhí)行。

2024年12月1日前，個(gè)人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報(bào)繳納的，符合本公告規(guī)定的可按公告執(zhí)行。

契稅、增值稅、土地增值稅的新政變化

個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

政策變化之一，過去只要購買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購買90平方米-140平方米的房子，只要是首套房，二套房，都可以按1%征收。

調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個(gè)人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

說明1%契稅稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北上廣深4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

受益最大的城市為一二線城市，90平方米提高到140平方米的契稅稅率從3%下調(diào)到1%，全國其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%，下降的幅度分別為2%-0.5%。

假如首套房、二套房的房子總價(jià)500萬元，一線城市購房契稅從15萬元減少到5萬元，減少2/3，省10萬元。全國其他城市購房契稅從7.5萬下調(diào)到5萬，減少1/3。

新政前，首套普通住宅契稅稅率1%-1.5%，非普通住宅契稅稅率3%，目前統(tǒng)一為140平方米及以下的按1%稅率征收，一二線和二線城市包括首套和二套。

大量的戶型面積集中在140平方米以下，契稅降低大大節(jié)省買房成本，具有一次性繳付的直接和明顯心理作用，可謂是直接減少購房支出和減少購房成本。

政策變化之二，首套、二套房140平方米以上房子，契稅稅率降為1.5%、2%。一線城市過去契稅稅率3%，現(xiàn)在下調(diào)為1.5%，減少1/2。其他城市稅率2.0%沒變。

一線城市購買首套、二套房的購房者，過去一線城市二套房契稅3%，140平方米以上2%。全國而其他城市沒有變化，基本上為首套為1.5%，二套為2.0%。

假如首套房、二套房1000萬元的房子，契稅從30萬元減少到15萬元。若是按二套房的名義認(rèn)購，稅率將從3%下降至2%，契稅從30萬元減少到20萬元。

對比2009年、2015年契稅政策，最大的不同就是全國首套契稅沒有免，全國二套房契稅沒有減半，可謂是力度相對小，影響力不如前二輪。

政策變化三：購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。北上廣深，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策。

降低二手房交易稅費(fèi)，直接受益最大的群體，為改善需求，即換房需求，不管是普通住宅還是非普通住宅（商業(yè)房），滿2年對外銷售免征增值稅。

假如房子現(xiàn)價(jià)對外出售500萬元，購買時(shí)售價(jià)200萬元，則應(yīng)繳增值稅為(500-200)/1.05*5%，即賣房節(jié)省稅費(fèi)支出14.3萬元，大大的下降了換房的成本。

北上廣深四何時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，值得期待。9月20日北京提到，將適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，9月30日調(diào)整為144平方米以下。

2024年9月29日，上海住建局宣布取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。該通知自2024年10月1日起施行

政策變化四：土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5%。將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5%，目前全國土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度。

稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5%。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5%，中部和東北地區(qū)為1%，西部地區(qū)為0.5%。

目前土地增值稅下調(diào)的空間不大，主要體現(xiàn)在預(yù)征層面的減少，對于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定的緩解作用，但是幅度小。

契稅、增值稅、土地增值稅的市場影響

有利直接降低購房、交易稅費(fèi)成本，受益人群從剛需群體擴(kuò)大到剛改群體，優(yōu)惠群體規(guī)模明顯擴(kuò)大，帶動入市積極性。

有利促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，改善房地產(chǎn)市場基本面、修復(fù)供需關(guān)系、市場信心和預(yù)期，產(chǎn)生正面的影響。

有利加快二手房市場活躍度上升，進(jìn)而能夠加快二手房與新房直接的傳導(dǎo)鏈條，對于樓市信心及預(yù)期恢復(fù)有積極影響。

有利激活一二手房交易活躍度，促進(jìn)一二手房流通性和傳導(dǎo)鏈條。在個(gè)人所得稅、經(jīng)紀(jì)人傭金減免的疊加，換房稅費(fèi)成本大大降低。

有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)現(xiàn)金流、資金鏈、開發(fā)資金壓力，穩(wěn)定房企對房地產(chǎn)市場預(yù)期將帶來積極影響。