文｜鄧浩志

11月19日，廣州出臺配售型保障性住房管理辦法

重點大致有兩個內容：

1、配售型保障房原則上單套建面原則不超過90m2，主要以籌集為主，也就是收購市場上的商品房。

2、禁止以任何方式違法違規將配售型保障性住房變更為商品住房。至于定價方式，并沒有清晰概念。

這對市場會產生怎樣的影響呢？我認為：

1、收購商品房作保障性住房有難度。

這個之前詳細分析過，一則保障性住房運營要可持續，就必須考慮投入成本，運維成本，融資成本等多方面。按目前情況看，除非收購的房價價格非常低，才能把賬算平。而想“白菜價”賣房，房企是不太可能接受的，尤其是最近樓市已經開始復蘇，散售一定是房企主要選擇的去庫存辦法。

其次收購產品要求現房，而且90m2以下為主。而目前廣州樓市期房占絕對主導，90m2以上戶型也占絕對主導，所以符合收購條件的標的本來也很少。

2、對樓市影響不大

上面分析了，既然收購商品房作為保障性住房有難度，那對消化市場存量商品房的幫助也有比較有限。另外，廣州也一直沒有明確投入收購房源的具體金額，具體目標。在沒有硬性目標的前提下，依據市場方式，最終規模一定是比較有限的

3、收購回來的保障性住房好不好賣？也是未可知。

高層次人才是各城市爭奪的資源，一套保障房對他們吸引有限。普通家庭申購，按現行規定理解，應該也不能市場化交易，既然是沒有金融屬性的房產，那租房可能更劃算，至少不用一次性投入一大筆錢。

取消普通和非普通住宅的標準，廣州應該也快跟進了

各地陸續宣布取消普通和非普通住宅的標準。此前財政部已經11月14日宣布了，各地只是宣布執行而已，預期早已經消化。

具體影響大概幾個方面：

1、一線城市兩年以上的住宅交易，可以免去5.3%的增值稅。這對二手房交易，尤其是豪宅的交易獲得更大的利好支持。一線和強二線城市豪宅市場本來熱度就不低，這次之后，豪宅市場很可能成為所有產品中，價格最先見底反彈的品種。

2、契稅也是可以減免的，但按財政部此前的減免線劃在140m2，而非144m2，所以不同面積優惠幅度會略有不同，大家可以參看我之前發布的內容。