今年6月，上海市場非標項目的“OG”——上生·新所二期正式對外開放，初期我們就迫不及待前往觀摩，一篇《上生·新所二期全部開放，真不錯！》，極為感性地表達了喜愛之情，當時僅“都市森林”的場景展現，就已成為我們今年傳播度最廣的推文之一。時效性是一方面，根本原因是項目展現出了上乘品質，足以獲得觀者的認同和共鳴。

此后，一波流量紅利如期而至，在社交媒體發酵之余，二期甚至常被大眾與享譽國際的特色案例進行類比。????????????????????

可貴的是項目團隊擁有的清晰認知——畢竟對于上生·新所而言，“流量”可謂再熟悉不過，作為經歷過至少一次完整流量周期的代表，對“網紅”一詞早已祛魅。

市場上大有一波流量過后消身匿跡的案例存在，相信看到這里大家內心也都會冒出幾個名字。而上生·新所能夠在一次次出圈后，依舊保有新鮮活力、充足的內容和持續的年輕感實屬難能可貴。其本質原因，我們在以往的推文中或多或少已有過分析，大家可以點擊文末#回顧。

本文，則于二期開放近半年的時間節點，跟隨項目沉下心來，結合目前一期+二期的整體呈現，從5個維度聊一下項目在此次進階后，從外在到內里起了哪些“化學反應”，及其變得更為充盈的內核層次。??????????????????????????????

時間維度

上生·新所在2018年、2024年分了兩個階段對外呈現，也就意味著不知不覺已經運營到了第一個十年的下半段，市場上大有未能經歷時間考驗的項目，而上生·新所則通過“時間”這一價值載體，完全知道了自己“是什么”、“要什么”，比如園區定位、前店后企的模式，零售、餐飲、體驗業態各自的側重點等等，這些比新項目制定策略時更為清晰，且有參考依據。

另一方面，時間對于建筑本體而言也有特殊意義。相對于一期多以歷史建筑為基底，承擔了更多“城市更新”職能；全新打造的二期則展現出強烈的反差和對比沖擊，以帶有科技色彩的“魔方”元素進行建筑外觀的呈現，乍看之下與一期風格迥異，更顯年輕摩登感。???????

細看內里，則又能通過材質、物料等各方面的選擇，一窺二期對一期寶貴歷史底蘊的呼應和致敬。例如導視系統以“寄生標識”的形式設計呈現，靈感則來源于一期泳池馬賽克，采用三種顏色以方塊形式為基礎進行演變、組合。

地下車庫延續了建筑灰空間的特色元素——華夫格燈具，加入棋盤格環氧樹脂地面元素，則致敬一期歷史保護建筑“孫科別墅”。

超長時間跨度的建筑，賦予上生·新所更為復雜、生動的面貌，如果把該項目擬人化，那他是既能穿晚禮服又能駕馭嘻哈風的多面性“選手”，我們容易為這類人群著迷，同樣賓客在造訪上生·新所時，也能獲得情緒元素極為豐富的感官體驗。

空間維度

水平動線方面，二期完全開放后觸達了更多公共空間，讓賓客幾乎可以“無感”入場。

因此，就“到達”一詞來講，如今的上生·新所有了更豐富的方式和更便捷的路徑。下圖中橙色箭頭所示，為二期完全開放前的三個主要入口，長通道是三者的共性；藍色箭頭為新增的車行入口，通往二期地下車庫；而黃色箭頭所在片區方位，則是二期完全開放后，同“鄰居”金地·新華道一起與周邊社區結合得最為緊密的界面，并首次將商戶內容觸達至沿街區域，讓人們能夠更為便捷地“隨意”出入。

垂直動線方面，隨著二期的開放，賓客能夠更為便捷地到達現代建筑的高樓層公區（若驅車前往甚至可以在車庫乘坐電梯直達所有樓層），通過遙望、俯視等，感受項目更為多元的面貌，這些都是過往一期所不具備的全新路徑、視角和體驗。?????????????????????

商業維度

在4月展望二期的推文中，標題用到了“有延續有突破”。

有趣的是，我在做這篇內容提綱時，已經忘了當時的話術，卻也不約而同地想到了“既有延續，又有突破”，一方面說明我們作為觀察者，對于項目認知長期保有一致性；另一方面，更重要的是，印證了項目在商業方面的落實，有在兌現此前的規劃。?????????????????????????

先說延續，如上文所述，項目在經歷長時間運營后有了明確的定位方向，自然需要圍繞這一主軸進行打造，否則開放式園區易顯雜亂。????????????????????????

二期對于一期的延續部分包括幾個看點：?????????

1、戶外運動健康氛圍

這是近年零售市場的最熱門品類之一，也是上生·新所在我們關注至今持續精耕的業態。二期的建筑形態為品牌創造了更多想象空間，例如項目的“老友”安高若未來會將品牌辦公總部由一期遷至擁有6米層高的二期10號樓，以此打造職能更為豐富的品牌體驗/交流/辦公總部（如下圖所示的品牌一期原址將由同集團旗下Klee Klee辦公總部與體驗空間接棒），這一調整可謂一、二兩期業態共生及延續的最佳縮影。

更值得一提的是，一、二期的接壤區域為項目提供了更為充裕的廣場空間，有助于戶外運動型品牌打造聲量更大內容更為豐富的主題或互動活動，這是多以歷史建筑合圍而成的一期公共空間過往所不具備的場地條件。當然，二期也適當擴充了包括騎行、攀巖等相關業態品牌，豐富整個品類構成。??????????????????????????????????????????????????

一期的公共空間帶有景觀屬性???

一、二期接壤的兩個廣場場地更開闊??????????

2、調性服裝零售??????

如果說素然是上生·新所服裝零售調性的最佳體現，那在二期擴充引入的松永、山也 郝等品牌皆有類似的調性。他們低調、具有稀缺性，后者甚至先在社交媒體上建立了粉絲基礎，進而才謹慎在線下選址，雙方的情投意合必然是各自對環境、品質、調性具有相似的品味使然。

3、休閑餐飲

4月的推文，當時隨著Blue Bottle Coffee的開業，為二期開了個好頭。現今順勢成為了二期的招商重點，開吉茶館、PIZZERIA、野選手作、不許養魚小酒館、paku鐵板燒、揣福等品牌先后開業。雖然細分品類各有不同，但均能結合二期高密度綠植環繞的“都市森林”場景，量身定制店裝及適宜的外擺空間，造就項目的消費和人文場景。

4、前店后企的規劃以及運營模式??????

作為園區項目，前店后企是上生·新所的差異化亮點所在，此前已在與素然、愛奇藝等品牌的共創過程中積累了足夠的經驗和背書。??????????????????????????

二期在模式上進行了延續，但在規劃上又有所不同——相對于一期更偏向于企業總部式的招商策略，二期則結合建筑形態，更偏向于對中小企業的引進，風格方面也更注重體驗和互動感。代表案例包括引入了SIGMA、JUST.FOTO等品牌，延展到了更為多元的品類，而品牌們也為項目反哺了豐富體驗。SIGMA的策展空間，JUST.FOTO的互動空間皆是佐證。

上述幾點商業規劃方式與一期有一脈相承的底層邏輯，但又不完全復制粘貼；而那些“突破點”是最能點題（內容至上）的論據，其中又包括幾個方面：

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（1）項目與以“家庭”為單位的年輕人有了更易聯結的商業內容。

JUMP+JOY和幼嵐是兩個最具代表性的品牌；而PIZZERIA則在餐飲業態方面提供了適合家庭消費的更多選擇，我們不能說項目因此而打上“親子”標簽，但這些品牌確實能吸引到更多時髦年輕家庭前來，并獲得實質意義上的消費選項，而不僅僅是拍照打卡。??

（2）擴充了年輕潮流服飾選擇。

此前項目主要以戶外運動為零售業態的品類選擇，本質上也是因為這些是當今時下流行且能觸達年輕人生活方式的業態，而類似nautica、Reebok等品牌則是在原基礎上加以休閑細分品類的補充，二期新進的UNDERBOBO，是對后者的進一步強化。

（3）現代與自然共存的“都市森林”，為餐飲業態制造了有別于一期的全新體驗。?????????????

一期得益于歷史建筑的加持，其餐飲消費的更多附加值，來自于例如泳池等場景空間。二期則營造了更具自然濃度的氛圍，考驗的是品牌對多樣化空間融合度的駕馭能力。???????????????????????????

（4）模式方面，緊密的街區尺度，有助于商戶之間產生更為緊密的“關系”，進而發生一些有趣的思維共創。

例如輕戶外零售平臺去野與“鄰居”乙舦手碟，會在展覽等活動中合作開展音樂會；生活美學品牌山也 郝與“鄰居”光學產品生產廠商SIGMA后續也將開展互動合作。??

這讓二期的商業內容能夠比相對“端莊”的一期更易玩得開，并有更大的未來想象空間。????????????????????????

辦公維度???

上生·新所作為園區項目，實則辦公權重更大。從消費者端體感而言，過往在一期，對于辦公的感知度較弱，除了素然所在的樓宇能夠不經意間觸及到品牌的辦公場所外，多數辦公空間還是與客人動線涇渭分明的。

二期由于新增了上文提及的垂直動線以及更多灰空間，淡化了消費者與新建樓宇中企業的區隔。這種“親密感”為園區偏愛的例如消費品牌亦或是廣告創意型企業租戶創造了有別于傳統寫字樓的靈感來源和優勢，并成為中小創意企業樂園。???

對此，項目甚至全新打造了“南北NOSO LOUNGE”共享辦公空間，有助于在當今工作方式更為靈活、創業門檻愈發友好的時代吸引更為多元的獨立工作者到場辦公、體驗。????????????????????????????????????

此外，二期的高密度樓宇和辦公空間，也有助于園區通過統籌運營，引導企業間的連接，從而打造為“研發——辦公——展示——銷售”等全鏈路的活力園區。這與上文提及的商戶間聯動異曲同工，而若項目整體都能以此邏輯進行全局貫徹，那對于上生·新所的“人設”建立將會有極大的鞏固作用。

運營維度

項目在橫向和縱向物理層面的全面擴容，為運營創造了更大的展示空間，其中最為重要的場所，是一、二期之間的“城市地毯廣場”。

空間設計方面，該廣場及周邊擁有豐富的坐席、大臺階區域以及交織在建筑體內的灰空間可供利用，既有先天休閑氛圍，又能夠承載足夠的活動、展陳內容。

如果要以內容獲客，那該區域當仁不讓已成為二期氛圍的縮影，不同的時間段前往，可能偶遇日常休憩的客人、做演奏的手碟店藝術家，亦或是園區合作舉辦的silent disco活動等，此外充裕的場地還落地過多個市集、快閃活動。

剛過去不久的一個周末，項目與早春樂事集、小紅書聯動舉辦的“非遺手工節”更是成為刷屏小紅書的爆款，相關話題一度位列小紅書熱榜第二名。我們的「咔咔咔」欄目也做過相關分享。

其中“非遺魚燈巡游”成為此次活動的高光環節，熱鬧氛圍讓客人猶如“提前過年”。“魚燈巡游”的兩日，園區單日客流創歷史新高。顯然公共空間的拓展為這些高質量活動的舉辦創造了條件。并且園區長期以來對于文化活動的選擇完全符合整體調性，且與商戶擁有同樣的氣質，這使得乙舦手碟、SIGMA、野選手作等品牌能共同參與聯動，順勢進行品牌內容的傳播。

融合于場域內的更多灰空間也常與租戶共創，分別與山也 郝、去野等商戶打造過展覽，極大延展了門店內容的豐富性。

如果用一個詞來描述二期開放后的上生·新所，“聚落”成為我們的選擇。這個詞蘊含著空間感受，彰顯緊密的尺度；也有情緒方面的感染力——同好們在此玩到一起，而這些同好，可以是品牌、商戶、企業，當然也可以是更為重要的消費者；這個詞是內縮的，但密度超高，展開后則是項目豐富度外溢的最佳體現；當然，“聚落”是體現“年輕力”的，就如同上生·新所正在呈現的內容一樣。本文則將其如抽絲剝繭般進行了一次全局敘述，希望對大家進一步理解“新”的上生·新所有所幫助。?????????????????????????????????????????