此刻，我在深圳華僑城創意文化園的山池咖啡廳。

今天，本來計劃去蓮花山、規劃展覽館和福田站轉轉，但天在下雨，出行不便，便在這里留了下來。

話說，我很喜歡這里。這里是深圳獨立特行的存在。

這次，來深圳探城晃悠聊天三天了。

一些感觸，聊聊。

1.20年前，2004年，我第一次來深圳。當時，我很年輕，深圳也很年輕。那時，第一次看到深南大道、世界之窗，驚為天人。

2.15年前，我再次來到深圳，做了“深漂”。那時，我還不到30歲，依然年輕。后來，在這個城市待了3年，活躍在羅湖、福田。如今，往事已如煙。

3.后來，回河南后，每年至少來深圳一次；除了口罩3年。其實，我還蠻喜歡這個城市。

5.研究中國樓市，研究房產投資，必然要觀察和研究深圳樓市。所以，我一直在關注深圳和深圳樓市。

6.對了，13年前，我在深圳時，我是做房地產的。但是，我沒買深圳的房子——雖然，當時蓮花山西北側景田附近的房子才一萬二。有人問我：東哥，你沒買深圳房子你后悔嗎？我說：不后悔。我真不后悔，有啥后悔的。往前看，別回頭。

7.我這次來，其實是來親自觸摸論證當下深圳樓市和深圳城市的真相的，雖然我知道我很難找到真相。

8.當下的深圳樓市，沒媒體報道的那么“熱”。從10月份開始，只是比之前好而已。目前的新房市場的好，也只是部分樓盤，部分價格有“競爭力和誘惑力”的樓盤。新房市場依然分化，只是個別盤是日光盤，也只是推出100多套200多套而已。就這，已經被媒體吵翻天。

9.當下深圳樓市的二手房，略微好轉，超過6000套/月。并不算熱。

9.深圳房價，還沒回漲。路，依然漫長。

10.這幾天，我馬不停蹄和不同的朋友吃飯、聊天、交流，甚至一天見三四個人。他們都是優秀的朋友。優秀的“新深圳人”和“老深圳人”。他們普遍對深圳房價對未來沒有信心。我說：深圳房價漲不回過去的水平線了嗎？他們說，很多很多深圳人沒有信心。

11.哎，什么原因造就了如此呢？如同我在北京，上海，杭州，武漢和別人溝通的結論一樣，是信心問題。

12.信心的不足，似乎大家普遍達成共識。樓市信心不足的原因，表現很多。對jj未來發展的沒有信心，是根源。對自己未來收入的普遍信心不足，是重要原因。

13.確實，如同北京上海杭州成都重慶等城市一樣，深圳的jj在過去兩年，其實也是受重創的，深圳人的收入也是普遍銳減的。只是，“深圳人不說、不處處訴苦”。

14.深圳人的家庭資產縮水很嚴重。因為房價大跌。他們承認：確實很多樓盤很多房源價格下跌30%+。1/3，沒了。很多中產很痛苦，特別是前幾年高價買房的，首付跌沒了。

15.深圳人的韌性確實很強。但，很多新深圳人很清楚：他們在這里一輩子都買不起房，特別是“關內”的房。收入，其實并不高。但為什么在這里？——不在這里去哪里？畢竟，這里，自由。

16.確實。這里自由。人有強烈的邊界感。我在這里都感覺到自由的快樂。街上洋溢著一批批的年輕人。他們真的在奮斗嗎？也未必。很多人感覺到奮斗無望。

17.深圳的房子，確實太貴了。所謂降價后的盤，依然9——12萬一平。外圍組團，還得三四萬四五萬一平。誰能買起啊？95%的深圳人，都買不起。這是真的。

18.其實，95%的深圳人，也很普通。在這里，他們感覺也很窮。雖然，很多人說名校畢業，碩士畢業。年薪50萬，年薪百萬的人，是很少很少的。大多，也都是“牛馬”。特別是當下的經濟環境。

19.我轉了南山，轉了華僑城片區，轉了深超總，轉了前海片區，轉了寶安外圍，轉了華潤萬象天地，拜訪了老朋友新朋友。整體而言，深圳還是一路向西。羅湖，已成過去式。福田，也快成過去式。哎，沒辦法。

20.前海片區，雛形已現，還在建設。正在成型成熟，我覺得還得6-10年。

30.深超總片區真不錯。那個神盤中海深超玖序確實不錯。對了，旁邊那個新開的香格里拉酒店位置真好，四面八方景觀視野無敵。

31.我還是最喜歡此刻我在寫文章咖啡館所在地的華僑城片區。大隱隱于市，樹比房高，節奏舒緩。其實，我并不喜歡后海片區的高樓大廈。千篇一律，毫無生機。

32.我還最喜歡深圳華潤萬象天地。整個中國我最喜歡的商業。

33.深圳房價還有未來嗎？還能“止跌回穩”回到過去的高位嗎？我也不知道。看不懂。

34.朋友告訴我：如果未來房價真的不再漲了，我們干嘛要買房呢？一輩子在深圳租房也挺好。買房的財務成本太高了。

35.1000萬，1000萬，在深圳至少要掙到1000萬。朋友說。我問她：如何掙到1000萬？她說：暫時不知道。她說：東哥，你說的那個《好東西》電影真的很好看。

36.朋友告訴我：現在的00后，確實在變化。他們強調：我……。我說：是深圳的00后還是所有的00后？他說：也許是所有。對了，他46歲，比我年齡大點兒。那晚，我們在酒吧室外喝了威士忌。他點的酒叫“醉生夢死”，我點了“光榮與夢想”——哎，我多無趣啊。

37.深圳的宏觀和微觀是兩個截然不同的世界。網絡的深圳和真實的深圳也是兩個不同的世界。很多外地人，并不懂深圳。

38.不說了，以上文字，是手機打的。咖啡喝完了，我準備去趟蓮花山。

39.明天，我要去杭州，參加七爺的年度分享會。他也是做地產自媒體的，獨立特行，文采飛揚。比我年輕比我帥。人丑就多學習。這不，我不就在學習填充腦子嗎？

40.11月馬上結束了，12月到來。該籌備2025東哥跨年演講了，第7季。

各位，敬請期待！

今年更精彩。

現在活著，什么最重要？

真實的信息，正確的認知，有趣的靈魂，獨立的思想。

哦，還有錢。

錢，能解決99%的痛苦和問題。

我是東哥。

本文完。