文/樂居新媒體 林振興???

年關(guān)將至，Z先生終于將房子落定了，“星譽(yù)BEIJING的68平和星悅時(shí)光的77平，糾結(jié)了一下，最終選擇了星譽(yù)。星譽(yù)的位置，配套更成熟，臨河周邊逛了下，星悅實(shí)在太偏僻了。”

跟Z先生一樣，C小姐也選擇了星譽(yù)BEIJING，“買現(xiàn)房更踏實(shí)，星譽(yù)明年就交房了，星悅時(shí)光是大期房，得等2027年。”

星譽(yù)BEIJING和星悅時(shí)光相距6公里左右，都隸屬于城建發(fā)展。但它們實(shí)則有著本質(zhì)的區(qū)別，一個(gè)是嫡出，一個(gè)是庶出。

星譽(yù)BEIJING的項(xiàng)目公司為北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，唯一股東是城建發(fā)展。而星悅時(shí)光的項(xiàng)目公司為北京城建南山置業(yè)有限公司，由兩個(gè)股東組成，城建發(fā)展持股51%、蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南山新吳”）持股49%。

它們是親兄弟，但更是對手。

星譽(yù)BEIJING已連續(xù)5季度蟬聯(lián)區(qū)域銷冠，取證號(hào)為京房售證字(2023)19號(hào)，網(wǎng)簽268套，成交均價(jià)36020.98元/平米，成交額7.89億元；取證號(hào)為京房售證字(2023)20號(hào)，網(wǎng)簽631套，成交均價(jià)38762.54元/平米，成交額超22億。

相較之下，星悅時(shí)光則顯得十分落寞，它拿證864套，網(wǎng)簽數(shù)仍是“鴨蛋”。

如果你認(rèn)為兩個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)間相差太大，沒有可比性。但比星悅時(shí)光開盤時(shí)間稍早點(diǎn)，且同在順義，還有住總集團(tuán)旗下芳華里和青年ONE，它們跟星悅時(shí)光也有血緣關(guān)系，擁有同一個(gè)爹——北京城建集團(tuán)。

眼下，芳華里拿證574套，網(wǎng)簽75套；青年ONE拿證444套，網(wǎng)簽53套。

星悅時(shí)光項(xiàng)目公司的法人兼董事長為韓韜，經(jīng)理為張鵬程。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)獲悉，北京城建股份公司順義臨河棚改項(xiàng)目副經(jīng)理也叫韓韜，他進(jìn)入北京城建19年來，長期扎根一線，在北京順義區(qū)深入開拓土地市場，持續(xù)拓寬公司經(jīng)營模式，涵蓋了土地一級(jí)開發(fā)、棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)、商品房銷售、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營等多種經(jīng)營方式。

韓韜是懂得挑好日子的。星悅時(shí)光拿下預(yù)售證這天正是北京930樓市新政當(dāng)天。10月1日，項(xiàng)目順勢開啟營銷中心試運(yùn)營及首批VIP客戶排卡。

開放儀式上光影交錯(cuò)，人頭攢動(dòng)，主辦方設(shè)置了畢加索版畫展和交響樂表演。到場的有集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)馗鞔竺襟w、邀約客戶等百余人。文章發(fā)出后，有人在公眾號(hào)下面評(píng)論：全是媒體，沒客戶。同時(shí)，星悅時(shí)光官方發(fā)出了到訪數(shù)據(jù)：日均接訪100 組、試運(yùn)營2周接訪破千組、2周排卡破百組、60%首訪排卡率。

然而，為何開盤至今沒有交易記錄呢？星悅時(shí)光給出的答案是：啟售時(shí)間是拿證后的第30天——11月1日。其實(shí)已賣出了208套、6.26億元的好成績。

作為一個(gè)銷售指導(dǎo)價(jià)4.4萬元/平，成交價(jià)約3.5萬元/平的剛需盤，按理說一周后已經(jīng)就會(huì)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。然而，58天0網(wǎng)簽，星悅時(shí)光這個(gè)成績多少有些詭異，是為其他兄弟項(xiàng)目“讓路”，讓它們先跑，還是另有意圖？

城建發(fā)展的這個(gè)尷尬數(shù)據(jù)，也很難向它的合作伙伴交待。星悅時(shí)光所在地塊為城建發(fā)展和蘇州南山新吳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“南山新吳”）在今年6月27日以11.9億元底價(jià)拿下。拿地當(dāng)天，南山地產(chǎn)派出全國各地各專業(yè)條線的7名排頭兵北上北京。

星悅時(shí)光是深圳南山地產(chǎn)進(jìn)京的首個(gè)作品。二股東南山新吳母公司是南山控股（002314.SZ)，背后股東為招商局集團(tuán)、深圳國資委和廣東環(huán)保集團(tuán)、中海油集團(tuán)等。2024年上半年，南山控股營收27.23億元，同比下滑65.54%，凈利潤虧損1.18億元，同比下滑-563.76%。

頂著業(yè)績虧損的壓力，南山控股在項(xiàng)目公司成立不久后向城建南山提供財(cái)務(wù)資助，資助金額為5.78億元，資助總額度不超過9.46億元。資助資金主要用于支付土地價(jià)款、工程建設(shè)支出等，資助期限設(shè)定為三年。

公告中，南山控股并未提及利息問題，南山控股或其子公司還將為城建南山提供不超過2.94億元的連帶責(zé)任擔(dān)保。

這一年來，北京偷面積之風(fēng)刮得很盛。最牛的偷面積區(qū)域，當(dāng)屬順義。從原來的防火挑檐變陽臺(tái)，到現(xiàn)在的南面和北面都雙偷設(shè)備平臺(tái)和挑空空間，這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產(chǎn)權(quán)面積。其中，星悅時(shí)光就是最為典型的代表。

產(chǎn)品定位上，星悅時(shí)光設(shè)計(jì)了建面約77平、87平、107平一共3個(gè)面積段4個(gè)戶型。業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，“星悅時(shí)光和比它早開盤的青年ONE，在定位、戶型設(shè)計(jì)、贈(zèng)送手法，如出一轍。按理說，星悅時(shí)光有后發(fā)優(yōu)勢，完全可以走差異化路線，但它的產(chǎn)品和青年ONE幾乎一致。這個(gè)操盤邏輯，十分清奇。”

77平米的三室兩廳兩衛(wèi)，得房率約78%，贈(zèng)送面積21平米——南北偷了2個(gè)挑空和設(shè)備平臺(tái)，南面偷了1個(gè)封閉，側(cè)面偷了4個(gè)飄窗，讓實(shí)際使用面積變成98平米，實(shí)際使用率105%。

87平米的三室兩廳兩衛(wèi)，得房率約78%，贈(zèng)送面積19.9平米——南北偷了3個(gè)挑空和設(shè)備平臺(tái)，南面偷了1個(gè)封閉，側(cè)面偷了2個(gè)飄窗，讓實(shí)際使用面積變成106.9平米，實(shí)際使用率101%。

107平米的四室兩廳兩衛(wèi)，得房率約81.5%，贈(zèng)送面積21平米——南北偷了4個(gè)挑空和設(shè)備平臺(tái)，南面偷了1個(gè)封閉，側(cè)面偷了4個(gè)飄窗，讓實(shí)際使用面積變成128平米，實(shí)際使用率101.5%。

星悅時(shí)光贈(zèng)送面積大，主要是多送了飄窗。如果刨去送飄窗的面積，它的實(shí)際使用率在98%左右。但也不是所有購房者都滿意它的飄窗設(shè)計(jì)，一位看過星悅時(shí)光樣板間的購房者對樂居新媒體表示，“飄窗的位置有點(diǎn)迷惑，影響我對房間的布局思路。”

不止一位看房客有這樣的顧慮，“星悅的107戶型，贈(zèng)送面積其實(shí)非常不好利用，挨著側(cè)邊從南到北的一條十幾公分高三四十公分寬的地臺(tái)，比別的戶型價(jià)錢也貴很多，還影響房間和衛(wèi)生間家居布置。”

此外，星悅時(shí)光一些戶型的270°轉(zhuǎn)角窗戶，也勸退了一部分購房者。業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，這種轉(zhuǎn)角窗因?yàn)椴Ａ蠜]人給你貼保溫層，而且比中戶少一面墻供熱，所以同樣的供熱轉(zhuǎn)角房子會(huì)比中戶低2-3度，除非自采暖，你多花錢才能和中戶差不多的溫度。而且窗戶質(zhì)量參差不齊，時(shí)間久了變形會(huì)漏風(fēng)。

此前，北京城建在順義設(shè)計(jì)的產(chǎn)品——星譽(yù)BEIJING項(xiàng)目A戶型就存在設(shè)計(jì)缺陷，無法正常安裝空調(diào)。

眼下，之所以要狠狠偷面積，星悅時(shí)光的操盤手也有自己的考慮。順義區(qū)在新房市場上的競爭非常激烈，剛需盤十分飽和，星悅時(shí)光只能通過提高得房率，實(shí)現(xiàn)變相降價(jià)，籠絡(luò)購房者。

按照大多數(shù)項(xiàng)目80%左右的得房率計(jì)算，一套建筑面積約為77平方米的三居室，星悅時(shí)光的實(shí)際可用面積將比一般情況多出35平方米。若以3.5萬元/㎡的平均售價(jià)計(jì)算，這部分額外面積的價(jià)值相當(dāng)于122.5萬元。

還有分析認(rèn)為，星悅時(shí)光的高得房率是對區(qū)域房價(jià)一次打折，其他開發(fā)商為了應(yīng)對，也為了甩庫存，也需要對在售項(xiàng)目降價(jià)打折，整個(gè)區(qū)域的房價(jià)都不穩(wěn)。

雖然在產(chǎn)品得房率上有優(yōu)勢，但交通和配套卻是星悅時(shí)光的硬傷。

從地理位置上來看，星悅時(shí)光稍有欠缺。距離最近的15號(hào)線順義站，距離約7公里，開車需18分鐘。距離規(guī)劃中的R4號(hào)線臨河站2公里。另外，星悅時(shí)光附近較為荒蕪，周邊還有不少待開發(fā)區(qū)域，配套還未完善，商業(yè)氛圍并不濃郁，且存在不少回遷房。

一位看房人表示，“選了星譽(yù)，南向有地鐵，周邊啥都有。有地鐵房子肯定是保值的，就算最后想要賣也好賣一些；星悅有點(diǎn)太荒了，還都是回遷房，以后再賣都賣不上價(jià)。”

加上，隨著《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》逐漸落地，架空層、風(fēng)雨連廊、陽臺(tái)等，逐漸會(huì)成為北京房子的標(biāo)配，順義還會(huì)有下一個(gè)“星悅時(shí)光”的樓盤出現(xiàn)，買房人開始等下一波新項(xiàng)目入市。

相關(guān)公司：南山地產(chǎn)