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無房可看，是我們這次去深圳調研最大的感受。

經歷了整個10月的火熱行情后，11月的深圳好房子差不多賣空了。

我們來看下，現在深圳西部幾個熱門板塊的情況。

龍華距離福田最近的深圳北站片區，現在還有房可看的主要就剩一個樓盤，位置比較偏，又被兩條地鐵輕軌夾在中間，價格接近6萬。

龍華中心紅山和上塘板塊可看的房子也不多。

寶安碧海板塊唯一在售新房，小戶型已經賣完了，剩下的戶型房源也不多了，價格接近8萬。

南山前海媽灣少有的一個住宅新開項目，要等下個月才開盤，現在看樣板間需要驗資100萬，價格預計10萬左右。

前海赤灣有個項目封盤了，有個是尾盤，還有一個剛開盤，價格7萬左右。

南山中心也沒啥可看的新房，有個項目只剩一套房，均價8萬。

光明最有價值的鳳凰城板塊，有項目開盤僅一個半小時就宣告售罄，2047批客戶搶192套房。

沙井中心有項目全是大戶型，總價過千萬，開盤當天去化9成。

總之，寶安前海龍華光明這些熱門片區核心地段的新盤都在陸續清盤。

為啥這些新盤賣這么快？

除了自身價值，還有一個很大的原因，跟周邊的二手房相比，價格有倒掛。

注意，這個倒掛不是政府限價限出來的，是開發商為了活命打折打出來的。

如果說深圳10月新房的火熱是建立在開發商打折價的基礎上，那11月面對的就是一個個的價格回調。

現在這些核心地段的優質樓盤，要么開始封盤，要么開始收回之前的優惠點數了。

記得在調研深圳北站一個樓盤的時候，置業顧問小哥明確告訴我們，當天已經封盤，之前的優惠又收回了一部分，重新定價后才能對外銷售。

這一現象，背后是巨大的供需矛盾，深圳的承載量有限，但全國中產對深圳好房子的需求卻是無限的。

當無限的需求，和有限的承載撞擊到一起時，所見事實皆成魔幻！

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更魔幻的是，這波行情助推下，深圳不少爛盤如同久旱逢甘霖，突然被拯救了。

段能看的好項目不多，我們就去了更偏更遠的位置，看了一個星河的項目，剛開盤竟然也快賣完了，接待我們的小姐姐說我們來晚了。

核心地

現在的價格是4.5-5.2萬，只剩高區有房，頂樓次頂樓這些。

記得今年5、6月份的時候，這個項目還有4.2萬的價格。

，產品一般也沒地鐵，因為挨著主干道工業路，周邊有工廠排污，污水流過項目，是個很大的不利因素。

我們換了地方，又去看了龍華工業路旁的一個新項目

但即便是這樣，靠著特價房和價格倒掛，也熱銷了一波。

現在價格是4.5-4.8萬，相比10月收回了2個點的優惠，總價差不多漲了10萬塊錢。

還有那種只有兩棟樓，有一半都是保障房的小項目，也趁著這波行情支棱起來了，重新入市，重新定價。

我們知道，深圳主要向西發展，西部板塊應該是價值最大的，但現在東部板塊也開始熱起來了。

就在上周末，龍崗大運新城板塊有項目開盤推售214套房，不到兩個小時就清盤了，去化率100%，銷售額10.77億元。

成深圳東部片區今年首個日光盤。

深圳很多賣了很久的老大難，前幾年售樓部門可羅雀，各種促銷手段都無效，這倆月突然都熱起來了。

巧合的是，就在寫這篇稿子的時候，手機忽然收到了一條彈窗，說的是11月深圳新房網簽銷售的新情況。

這里面，其實有很多順勢而為的非優質項目，為了去化求量，將特價房應出盡出，也進一步促進了11月深圳新房銷量的上漲。

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有人說，這一批核心地段的好項目賣完了，就沒有下一批了嗎？

且不說我們熟知的深圳招商蛇口、后海深圳灣、前海居住區、寶中、碧海等等都是地太少了填海而來。

再給大家說個數據，這是“十四五”期間深圳年度建設用地供應計劃。

可以看到，深圳住宅用地供應逐年下降。

更關鍵的是，在本就緊缺的住宅用地供應里，無法公開成交的城中村又占了半壁江山！

目前，深圳擁有的城中村數量全國第一。同時，深圳有1200萬人住在城中村，占總人口的67.5%。

這下，深圳真正能流通的商品房就更少了。

即使后期有新項目入市，深圳已經取消限價，開發商都是看市場下菜碟，能扛到現在的都不會太差錢，位置好的樓盤，憑什么按最慘淡的時段定價呢？

龍華有個新盤，新規產品，超大贈送，下月開盤，首推300多套房，據說現在有意向的客戶已達2000多組，對外釋放價格不低。

現在就是這樣的一個市場情況。

而深圳本身又不缺人和錢。

2023年末，深圳總人口已經接近1800萬。

七普數據顯示，過去10年，深圳常住人口增加了714萬人，占廣東省同期增量的三分之一。

也就是說，每流入廣東3個人，就有1個是去深圳，人口增量全國最高！

一方面是不斷涌入的人口和需求，另一方面是稀少的供地和商品房供應，雙重夾擊！

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那，整個深圳都很熱嗎？

當然不是，深圳市場也有冰冷的一面。

比如東部大片區域，海量的庫存現狀就擺在那里！

東部已經長達近10年的天量住宅供應，深圳未來供地依然還是東部為主力。

價格呢？

東部片區不少新房價格都在打骨折，接近腰斬！

你現在看覺得真便宜，可能十年八年以后還是這個價格，甚至更低。

所以，即便是一線，即便是深圳，也不是都能買！

深圳目前房價最高的兩個區域：

福田靠的是金融業鼎盛；

南山靠的是高科技和互聯網大爆發。

沒錯，即便是一線，即便是深圳，也得拼產業！

下面就是聚集在南山和福田的5大產業集群。

毫無疑問，深圳當下價值最大的依然是西部片區核心中的核心！

根據價值和價格，可以參考以下梯隊建議：

第一梯隊：深圳灣、香蜜湖、安托山。
第二梯隊：前海、寶安中心、福田中心、南山科技園。

第三梯隊：寶安碧海和龍華紅山。

第四梯隊：光明中心、寶安沙井。

10月深圳的火熱行情在預料之中，關鍵要看11月和12月是不是還能延續。

量，一定在價先。

只有量先起來，整體價格才會上漲。

如果每月成交量出現至少連續2-3個月明顯上漲，那就說明整個市場行情即將拉升！

所以從現在開始，有需求的朋友，可以開始關注城市每月住宅成交量了，在上漲還是在下跌？千萬別等價格開始有明顯變化了再慌忙做決定！