11月29日，深圳住建局發布通告，共有產權房橫空出世。

首個共有產權房大盤、西部網紅鴻榮源珈譽府5區正式于11月30日上午9點開始接受申購。本批次為共計配售1729套共有產權住房，其中兩房1383套，三房346套，配售均價只有23740元/平米，起價低至2.1萬/平米，首付最低只要22萬便可上車。最低的一套2房，總價只要145萬！

據我了解，未來深圳唯有的共有產權房只集中在珈譽府這一區位，其它地方再無。即是絕響，項目將適用深圳去年8月實施的《深圳市共有產權住房管理辦法》。

我詳細看了珈譽府的地段、產品和定價，大致的判斷是：一定會遭搶，市場上先前所有關于共有產權房賣不掉的猜想都將會全錯，排在后面隊列的應該都沒機會。因為，樓盤配套實在太頂了，而價格又實在太實惠了，無論它劃歸為什么類型的保障房（人才房、安居房、共有產權房），都會遭搶！這是我的簡單結論。

所以，問我個人的看法，我主張是：如果你或者你的親戚符合條件，堅決買，以后的事以后再說。別人花5萬，你花2萬，得到的是一樣的配套。20來萬的首付為家庭買一個“六邊形選手”級別的居所，為小孩買一個深外的一流學位，沒有什么比這更值得的事了。至于說5年、10年以后的事情，變數太多了，且走且看，人生未來的奇妙誰也規劃不了。

首日的情況也符合我的判斷，昨天下午就有人發來前線視頻戰報，看房人在小區內排起了長龍，從頭到尾一直排到大門口，售樓處內更不用說，一直是坐的滿滿當當。據開發商披露，申購首日，項目累計高達近萬人看房，充分顯示了低價共有產權房的市場吸引力！

01

申購條件寬松，有社保即可！

來講一下深圳首個共有產權房的配售政策，以及我為什么說“先前市場主流對共有產權房的認知存在重大偏差”。

關于申購及管理要求，大家可以認真看下圖，當然最好是仔細閱讀《深圳市共有產權住房管理辦法》。我們重點說那個申購條件，后臺的童鞋也可以對照一下看看自己符合不符合。

簡單說，比預期寬松。

珈譽府的最低申購條件：只要滿足主申請人深戶、深圳社保在繳、單身滿30歲這三項條件即可（當然按照所在隊列的不同要求不同）。但整體說來，共有產權房的申購條件比人才房、安居房都寬松，人才房無論隊列均要求主申請人要滿足3年社保（共有產權房第三隊列之后不再要求社保年限），而安居房都要入庫才行。

02

共有產權房的優勢

市場對共有產權房的爭論/擔憂主要集中在兩點：1）共有產權房的定價機制，我永遠只能有一半的產權，故不如安居房、人才房。2）共有產權房封閉流轉，喪失了“金融屬性”，故沒有購買價值。

我說以上的邏輯是錯的，我根本不是這樣來思考問題的。我的思考框架是這樣的：首先，這幾類保障房各有優劣點、各有自己的客戶群，不存在某類房子可以無腦入而某類房子決不能碰的情況；其次，我們當然要充分了解共有產權房與安居房、人才房乃至商品房的優劣點，但更重要的是，要看個盤，必須要落地到個盤去比較，否則毫無意義。

這是我的架構，一定要注意，沿著這個思路，你就可以打開思路。

第一，理解政府產權的“虛擬性”。

許多人說，共有產權我只有一半的份額，永遠也拿不到完全產權，如果按市場價五折算，那我應該付的錢是50%*50%=25%，為什么不是？我付的看起來是市場價？這個理解是錯的，簡單說，政府的確和買房人各享50%所有權，買房人付的是市場價。但是注意，這本質是法律概念，物權上所說的“所有權”是需要落地的，政府這個50%的所有權是“虛擬”的、架空的，因為：它幾乎完全放棄了所有權的“四大權能”——占有權、使用權、收益權、處分權。房子是你100%占有使用，未來賣不賣也是100%你來決定，有收益也100%歸你所有，政府的所有權部分，既不影響你使用也不影響你轉讓更不影響你收益。如果說有影響，唯一就是“呃，這個房子我永遠沒有完全產權”這種心理上的介意，但說到實質上的影響，為零。所以，實質上說，你得到的就是完全產權，付一半的錢，這和安居房沒有不同（在珈譽府這里，買家付的錢更少，一半都不到）。

第二，“封閉流轉”不是“禁止流轉”。

終生封閉流轉是共有產權房（和未來配售保障房）的核心特征，也因此市場主流認為它喪失流動性，沒有金融價值。這個更是錯的離譜，我先前的文章講過。共有產權房只是“封閉流轉”，但不是不讓你賣。

本次配售公告載明和《辦法》一致，更加細化。簽訂買賣合同滿5年就可以賣，只要買家同樣符合申購條件。注意，劃重點：轉讓價格由買賣雙方協商確定。這才是重點，政策一沒有禁止流轉，不是讓你買了就不能退出；二沒有剝奪買家的定價權。何時賣、賣不賣、賣多少錢，還是你來定，政府只管買家資格權的審核。

實質上就是說，未來的共有產權房自成一個有“防火墻”的市場，只要有人買，就會有價格，買的人多，同樣會漲價。這和新加坡的組屋市場是一樣的，組屋同樣是“封閉流轉”，但它在過去30年來幾乎是一直在漲價，截至今年10月，新加坡組屋轉受更是創下了連續18個月的上漲記錄。其中四房組屋轉售中位數從2019年的40萬新元漲到2024年前三季度的58.1萬新元，漲幅45%。這至少說明了：房子漲不漲價，是否封閉流轉并非核心，而是其它因素。

3）共有產權房后期成本更少。

如果以上兩個問題解決了，那么，我們就可以說：共有產權房未來的產權處置更靈活，后期更能節省更多費用。

一是，共有產權房的產權鎖定期更短，只鎖定5年，5年之后你可以選擇賣出，價格實現最終要由市場決定，安居房和人才房則需要鎖定10年，（不想要）前者可以跑得更早。第二是，共有產權房未來不需要補差價，（能漲價）你賣掉就拿全部的收益，但是安居房、人才房要獲得完全產權，都需要在10年屆滿時按照當時購買價的大約20.5%、或者當時市場價的大約14%補足差價，買家需要為之儲備這一筆現金，前者后期花費更少。

錢有價值、時間也有價值，共有產權房在這兩個方面都能“省錢”。

4）保障房關鍵同樣看個盤。

來到我們最重要的邏輯：看個盤，如果你真的想比較哪個好——不管它是人才房、安居房、共有產權房，還是商品房，都要看個盤，看樓盤的區位、地段、品質，還有價格。這是決定因素，不存在能不能買的類型，只存在好不好的個盤。

這個道理我去年講過多次，退一大步說：即便是政策禁止退出，如果是好盤，都不怕賣不掉。典型證據就是：小產權房，它們長期被禁止交易。但是龍華的小產權房，價格和漲幅都可以超過大鵬的商品房。同理，同是保障房，你能買到寶中的珈譽府，可能要秒掉絕大多數的保障盤，甚至很多商品房都不及它。

所以，決定樓盤的核心因素是它的價值，它有價值，無論你怎么限制，都有人想出價要它。沒價值，天天送茅臺都賣不掉。

我們的責任其實在于：找到我們能力范圍內最值得買的個盤，它不但是一個“好樓盤”，而且要有“好價格”。

03

珈譽府是典型“剛需三寶”

在我看來，鴻榮源珈譽府是深圳性價比最高的保障盤，可以說“沒有之一”。100萬-200萬的剛需盤，放眼全深圳，你應該找不到比它更“頂配”的，這就是我一直在說的“尋找前1%的盤”。

第一，它擁有超級能打的地段價值。

鴻榮源珈譽府是市場公認的“六邊形戰士”，就是它沒有什么短板。這個項目總規模248萬平米，是一個超級城市綜合體，包含住宅、商業、辦公、學校、酒店等綜合業態，不折不扣的西部第一網紅。就是沒有共有產權房出現之前，珈譽府的商品房價格賣到5萬/平米以上，都一直賣得很好，2023年7月-2024年10月一直是深圳“雙冠王”，已經賣出了4000多套！

我按我的框架，更愿意將之稱為典型“剛需三寶盤”——地鐵、商業、學校（這是深圳剛需最看重的基礎組合），并且它的三寶組合都是最好的，組合質量不同，業主得到的價值不同。

1）珈譽府臨近“大站快線”地鐵11號線塘尾站。最近處200-300米，6站寶中、7站前海、11站車公廟，30分鐘快速通勤出行南山、福田。本次配售的共有產權房項目距離地鐵站稍遠了一些，但步行10分鐘內也足以到達。這對于錢不多的保障性群體來說，太重要了。

2）珈譽府一路之隔是深外。珈譽府項目共規劃了3所幼兒園，重點是一路之隔就是規劃中的深外寶安（集團）南校區，同項目內還有一所已經開學的深外寶安分校，具備完整的K12教育體系。重點是深外，這是號稱清北保送之王，也是寶安區引入的首個深圳“四大”。學校擁有102個班級，4740個學位，是目前深圳規模最大的九年一貫制學校。花2萬/平米的成本，和別人花5萬/平米，得到的教育是一樣的。

有人問，共有產權房買家只有50%份額，能否按一類積分入讀學校？參看項目買賣合同（預售）第30頁附件一第八條：買家將按照100%住房份額獲得義務教育權利（和我上面說的一樣）。

3）珈譽府擁有50萬平米超級商業。鴻榮源在珈譽府項目上斥資近250億打造超級巨無霸商業，總體量約達50萬平米，超過寶安中心壹方城。本次配售的共有產權房項目，距離商業很近，業主的購物休閑都將非常方便。

這樣的配套組合，在全深圳不容易得到。能得到的類似級別組合（比如光明深中區位），2萬多/平米的價格拿不到。價格是你支付的，價值是你得到的。

04

珈譽府共有產權房今年買明年住

這次珈譽府推出的共有產權房，有幾大優勢。

1）今年買明年住。珈譽府共有產權房項目部分已經基本封頂，預計交樓時間在明年12月底，即是說，買家可以實現今年買，明年住，等待期不用太久。另外，現場也基本是所見即所得，可以安心很多。

2）地塊宜居。本次共有產權地塊東看鳳凰山、萬豐湖水庫，南看立新湖和城市景觀，西向可以看商業區，高層還能看海景，而且地塊相對安靜，宜居性比較好。

3）戶型實用。珈譽府兩房有1383套，戶型有兩類，一類是01、11端頭戶，三面采光、東西對流、大玄關、強私密。看圖。

另一類是02、03戶型，廚房設計U型臺，衛生間設計三分離，收納空間增多。

三房共有346套，都在端頭位，正南朝向，客廳大，廚房U形設計，三面采光，1.5衛生間。

4）精裝交付。鴻榮源給的交付標準向商品房看齊，項目外立面與商品房采用同樣的設計和材質。全體戶型交標一致：四合一大門、歐派鞋柜、廚房海爾三件套、洗手間三分離、海爾分體空調等等。并配備日立高速電梯，速度可實現4M/S，高于市場標準。基本上可以實現業主拎包入住。

05

花深圳最東部的價格買西部中心

最后來計算價格。

按照保障房要求，戶型都很簡單。珈譽府兩個戶型大約68平米、88平米，均價23740元/平米，起價大約2.1萬/平米，首付最低22萬元，最低單套上車價大約只要143萬左右。

就以商貸首套3.15%來算，如果按最低22萬首付算，貸款大約121萬，30年月供大約是5200塊。這個額度使用到公積金（2.85%）大概也能全覆蓋，則月供變為大約5000塊。家庭每月累計收入只要能在2.5萬以上，供款就會變得很輕松（月供收入比顯著低于30%）。

上面說了，這樣的總價、單價，匹配這樣的地段和產品，在深圳你很難找得到第二個。在深圳三類保障房陣營里，鴻榮源珈譽府共有產權房的價格是“最低的”那一類，只比坪地、大鵬貴一點點，比其它所有的都便宜，但是它的地段、配套卻幾乎超過了大多數保障盤！

在保障房陣營里比較，我們會看到有兩個特征：無論是安居房還是人才房，價格便宜的地段、配套普遍不太成熟，而地段、配套較好的則價格普遍都比較高。比如前者，松崗人才房深鐵璟城（配售價格24000/平米）、光明人才房潤瓏苑（配售價格24294萬/平米），兩相比較，地段、配套價值還不夠好。而如后者，像市場熟知的深業云海灣（配售價格5.52萬/平米）、寶中瑞景灣（配售價格45745元/平米），都是搶手的網紅盤，但是價格和珈譽府完全是兩類客群了。

大概統計，珈譽府的價格體系，只比去年賣的龍崗星河瓏府（毛坯配售價2.17萬/平米）、安居玥龍苑（配售價2.31萬/平米）大鵬安居君蘭灣（毛坯配售價2.05萬/平米），這些在深圳最東部的樓盤價格，高一點點。而比深圳當下在售的絕大多數樓盤的價格，都低，甚至低不少。

等于買家是花“深圳最東部的價格，買深圳西部中心的盤”。但珈譽府的優勢上面已經都說了，你買在很多地方，可能上下班都痛苦，更別說有好的學校了，但更低的價格你買在珈譽府，可以一站式解決。

06

結語

以上是我對共有產權房和珈譽府的分析，這是一個不可多得的好盤。

會有人講：買了以后跌了怎么辦。我的答案非常干脆：哪怕它最后不給我退出，這筆交易都非常的劃算。如果我有親朋好友滿足條件，我會毫不猶豫建議他去申請。毫不諱言，這是我認為深圳性價比最好的保障房，更是一個“外在價格低于內在價值”的好樓盤。

以下四個想法可能會幫助到你：1）想明白你買保障房的目的，主要是為了家庭生活，還是為了賺錢？2）看長遠一點，同區域4折多的價格買到同樣的盤，價格跌到你的成本要至少再腰斬，風險大還是小？3）2萬多/平米的單價買一個“三寶”齊備的高配盤，在深圳，有什么平替？4）樓盤不是無盡的，真正適合剛需的“好樓盤+好價格”，不多，適當的抓住機會。

記住一句話：政策管制不重要，內在價值才重要。

珈譽府這個樓盤的優點我再總結一下：

1）剛需三寶高配，擁有地鐵、商場，尤其是深外名校，配套確定且有大城生活預期，宜居。

2）樓盤準現樓，交付安全，并且交付時間早，等待期短。

3）精裝交付，省錢。

4）價格便宜，比同類商品房低不止一半，深圳東部的價格買深圳西部中心，安全邊際高。

5）戶型緊湊、單價總價低、月供少，有機會使用公積金貸款全覆蓋。

6）申購條件寬松，是深戶、有社保就可以上。

7）雖然產權是一半，但可按照100%產權申請學校。

9）雖然封閉流轉，但可以自己和買家“協商定價”。

10）鎖定期只有5年，未來也不用補差價。

正如“再好的電影解說也不如你去看原片”，我再細致的市場分析也不及你去實地看樓盤。實測一下樓盤距離地鐵商場學校的距離，看看樓盤現場工程進度，感受一下戶型的采光通風，詳細看看共有產權房的政策規定（必要時請教一下律師），計算一下自己的月供能力……這些都是必要的功課。

我文末配了一些圖表，是以前做的，大致沒有變化，申購的小伙伴可以仔細對比，加深了解。考慮到共有產權房在深圳是一個新事物，許多有興趣的買家內心有很多問號，我新建一個“《朱羅紀》共有產權房交流群”，減少信息差，有需要的童鞋下方掃碼進入。

附圖，供參考：

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