正文

　　開篇先問大家一個問題：數(shù)據(jù)重要嗎？買房要看數(shù)據(jù)決策嗎？

　　很多憨貨經(jīng)常會說：“中國有6億㎡房子”、“2023出生人口下降54萬”、“房價下跌30%”.........

　　似乎把這些數(shù)據(jù)列出來，這中國的房子就能像他們期望的一樣：“房價如蔥”

　　我明確的告訴大家，數(shù)據(jù)根本就不重要！

　　——如果數(shù)據(jù)重要

　　美國國會就不會是參議院、眾議院的兩會制度。

　　因為按照數(shù)據(jù)邏輯，人口總量越多，代表民主性越強，那么人數(shù)很少的小州就應(yīng)該沒有投票權(quán)、；

　　——如果數(shù)據(jù)重要，

　　這個世界，有錢人永遠(yuǎn)都是少數(shù)，窮人永遠(yuǎn)是多數(shù)，

　　如果按照數(shù)據(jù)邏輯少數(shù)人服從多數(shù)人，那么少數(shù)有錢人的錢，就會變成窮人實施正義的瓜分目標(biāo)。

　　——如果數(shù)據(jù)重要，

　　按照第七次人口普查，中國的房子都應(yīng)該免費發(fā)給大家，

　　而不應(yīng)該實施商品房加保障房的雙軌制，更不應(yīng)該采取土拍制度！

　　看我這樣說，大家就要問：不看數(shù)據(jù)，怎判斷？

　　我明確的告訴大家，數(shù)據(jù)不分大小、數(shù)據(jù)沒有對錯，數(shù)據(jù)只分立場！

　　換句話說，如果你的心智看到“數(shù)據(jù)上漲，就去買房”、“看到數(shù)據(jù)下跌，就去賣房”，那么結(jié)果只有一個：被割！

　　文章看到這里，有朋友要問：那么，數(shù)據(jù)的作用是什么？

　　我認(rèn)為是洞察規(guī)律，或者說從數(shù)據(jù)中看到趨勢。

　　我呢，就是一個房產(chǎn)+財經(jīng)的野生博主，這數(shù)據(jù)的歷史觀、格局觀、政治觀不是我想說的。

　　我想說的只有一個：房地產(chǎn)維度的數(shù)據(jù)，也只是趨勢的一部分。

　　那么，怎么看房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的趨勢意義？

　　分三個階段

　　——第一階段

　　在東大，只要政策轉(zhuǎn)向，那么趨勢就會發(fā)生改變，所以趨勢的第一階段應(yīng)該看政策。

　　——第二階段

　　當(dāng)政策轉(zhuǎn)向之后，樓市的交易數(shù)據(jù)是否出現(xiàn)持續(xù)、疊加的變化。

　　如果出現(xiàn)了持續(xù)、疊加的變化，那么就說明趨勢正在發(fā)生。

　　至于什么是持續(xù)、疊加的數(shù)據(jù)變化，你把今天的文章看完，就明白了。

　　——第三個階段

　　就是你聽你媽說‘你家這棟樓的隔壁老王，把房子賣了，然后價格漲了’、或者你發(fā)現(xiàn)你家樓下，看房的人多了。

　　此時，你才知道，房價漲了！

　　這時候，趨勢已經(jīng)形成勢能！

　　所以，三個階段簡單歸納就是：改變、發(fā)生、形成！

　　所以，在買賣房產(chǎn)這個維度，數(shù)據(jù)表示的是過去，表達(dá)的卻是未來。

　　01

　　來，先看數(shù)據(jù)。

　　11月份，上海二手房成交總套數(shù)為2.7萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　新房成交16434套，成交量環(huán)比增長16%；

　　——深圳

　　新房：

　　截止于2024年11月28日，深圳商品房住宅認(rèn)購量9485套，相比10月份的1.3萬套是降低的。

　　但從全年整體成交量看，11月份的成交量仍然處于高位。

　　另，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，11月商品房成交了8076套。

　　二手房：

　　二手房網(wǎng)簽7125套數(shù)，高于10月份的6118套。

　　北京二手房成交了18763套，創(chuàng)20個月來的新高。

　　新房：

　　北京11月份新房成交4888套，環(huán)比10月份縮減55套；

　　將北京新房和二手房相加，我們會發(fā)現(xiàn)：11月份成交23671套，比10月份成交的22310套，多了1361套。

　　也就是說，北京樓市的總成交量在上漲！

　　——廣州

　　目前廣州還沒有機構(gòu)整理出特別完整的數(shù)據(jù)，我查看了一下，有2家機構(gòu)的數(shù)據(jù)。

　　第一家：中介協(xié)會

　　中介協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計是2024年10月24日至11月25日，給出的11月份成交量是11418套，比10月上漲10%

　　第二家：冰山指數(shù)

　　二手房：

　　這組數(shù)據(jù)截止于11月24號，成交量13122套。

　　按照冰山數(shù)據(jù)推算，11月份廣州二手房成交量應(yīng)該在1.5萬套到1.6萬套之間。

　　從數(shù)據(jù)走勢看，廣州的二手房成交量仍然處于年內(nèi)高位。

　　文章看到這里，或許有朋友會疑惑：這個數(shù)據(jù)為啥都截止于24號？

　　因為這輪行情的起點是9月24日。

　　在這天，央行表態(tài)降準(zhǔn)、降息、降低首付、利率，同時買賣國債作為基礎(chǔ)貨幣的錨。

　　這樣統(tǒng)計，便于觀察政策前后、環(huán)比上漲的趨勢，也就是我前文所說的：數(shù)據(jù)持續(xù)、疊加的趨勢。

　　從趨勢維度看，廣州樓市2024年下半年的成交量明顯高于1-6月份的上半年

　　新房：

　　廣州陽光家園網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：11月新房住宅網(wǎng)簽錄得7155套。

　　因為11月的6日、7日、21日、22日，這4天陽光家園網(wǎng)系統(tǒng)故障，無法錄得數(shù)據(jù)，推算11月廣州商品房網(wǎng)簽超過8000套,低于10月份，但高于年內(nèi)均值。

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　02

　　其次，趨勢是什么？

　　數(shù)據(jù)既枯燥、又乏味，很多人看數(shù)據(jù)就會困，所以呢，我給大家做個總結(jié)：

　　1、成交量漲了。

　　四個一線城市的成交量有低于10月的、有高于10月的，

　　但從10月和11月二手房成交量上漲和下跌的浮動看，四個一線城市的二手房成交量都超過了榮枯線。

　　換句話說，相比9月之前，四個一線城市的二手房成交量都是上漲！

　　2、二手主導(dǎo)的市場

　　文章看到這里，問題來了：相比二手房成交量的全線上漲，為啥新房有漲、有跌，成交量也不高呢？

　　因為新房貴！

　　所以，四個一線城市，都是二手房主導(dǎo)的樓市行情！

　　二手房屬于漲跌自由的市場，四個一線城市的二手房成交量要么是新房的2倍，要么就和新房平分秋色！

　　從交易套數(shù)占比來看，四個一線城市都是二手房主導(dǎo)的市場行情！

　　換句話說，二手房的成交量、掛盤數(shù)的信號燈

　　那么，新房扮演什么？

　　扮演價格的“擎天柱”,這點你們都懂，我不多說了

　　3、趨勢是什么？

　　從四個一線城市10月和11月的數(shù)據(jù)看，二手房、新房的成交量都高于2024平均值，且都是年內(nèi)新高。

　　那么，這兩個月的數(shù)據(jù)算持、疊加的趨勢嗎？

　　雖然我看多中國樓市，看漲中國資產(chǎn)，但客觀的講：兩個月的數(shù)據(jù)疊加，還不能算趨勢。

　　只能說市場確實變熱了，但2個月的數(shù)據(jù)并不能說明趨勢已經(jīng)形成

　　只能說，改變正在發(fā)生！

　　那么，怎么才能確定上漲的趨勢已經(jīng)形成了呢？

　　需要追蹤3到6個月的數(shù)據(jù)。

　　也就是說，2024年的10月、11月、12月，以及2025年的1月、2月、3月份，6個月的數(shù)據(jù)漲跌震蕩區(qū)間必須在榮枯線之上。

　　但我們都知道，2025年1月份和2月跨了春節(jié)，這兩個月成交量因為季節(jié)性原因，肯定走低。

　　那么2025年的二手房成交數(shù)據(jù)就需要看3月、4月、5月。

　　那么，四個一線城市的二手房成交量能否連續(xù)6個月，都在榮枯線之上震蕩？

　　我認(rèn)為肯定能。

　　那么，為什么這么肯定？

　　大家還記得我前文和大家說的三個階段嗎？

　　就是政策帶來改變，數(shù)據(jù)變化讓我們看到改變發(fā)生，然后就是勢能的形成！

　　所以，咱們看看未來6個月發(fā)生什么 ，就知道了。

　　12月，大會召開，一定有利好房地產(chǎn)和經(jīng)濟維度的政策落地；

　　2025年3月，又一個大會，一定會落地財政刺激；

　　2025年3月到5月是傳統(tǒng)的小陽春，之所以有這個小陽春，就是因為中國的上學(xué)制度和開學(xué)報名時間。

　　所以很多家長會在這段時間買房！

　　2025年6月份之后，地方城市收儲商品房的錢和35城擴大到300城的城中村改造也會陸續(xù)啟動。

　　同時，各個地方城市也在降低土地供應(yīng)，平衡供需關(guān)系！

　　文章寫到這里，再重申一次，我說過無數(shù)次的觀點：買房要看趨勢做選擇，要順勢而為。

　　那么，什么是勢？

　　就是跟著國家隊走！

　　這個維度，舉2個簡單的例子。

　　——地方城市收儲商品房，這房子就變成了國有資產(chǎn)。

　　那么，這個國有資產(chǎn)的價格對地方城市而言，是高有利，還是低有利呢？

　　——城中村改造35城擴大到300城，拆遷釋放出來的土地，也會收歸國有。

　　那么，對地方城市而言，是高有利，還是低有利呢？

　　我想答案不用我說，大家都很清楚：

　　所以，一線城市的樓市行情，肯定不會拉垮。

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　03

　　我一直都是周期論者，既不看空，也不看多。

　　這點在之前的文章就多次說過，我的觀點也一直沒變，經(jīng)濟走勢也好、房地產(chǎn)漲跌也罷，都是周期現(xiàn)象而已。

　　之所以要解讀政策，是因為咱們應(yīng)對周期的做法，一直都是“政策燙平”周期波動，包括運營用貨幣、行政政策、金融舉措、重構(gòu)供需關(guān)系等等。

　　之所以要分析數(shù)據(jù)，是因為要了解市場對于貨幣、行政政策、金融舉措的反饋，從而做出判斷。

　　在《周期》這本書有這樣一段原文，讓我記憶深刻：

　　“要說歷史大部分是通貨膨脹的歷史，我認(rèn)為毫不夸張，一般而言，通貨膨脹就是政府為了自身利益而精心炮制出來的。

　　也只有政府這個機構(gòu)，能把白紙印成錢來花，又能讓爛印的紙幣變得一文不值。

　　無論何時何地，價格和通貨膨脹一樣，都是一種貨幣現(xiàn)象?！?/p>

　　回顧歷史，我們當(dāng)下存在的所有問題，在過往和歷史中都能找到答案。

　　想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會在私域直播中給大家講述趨勢和資產(chǎn)配置的底層邏輯~