該說不說，這些房子真是很堪憂！

剛剛過去的11月份，萬柳光大花園一套房子182平米的4居室，成交價(jià)1650萬，單價(jià)9萬，一個(gè)粉絲當(dāng)時(shí)咨詢到我能不能買的時(shí)候，我從市場這幾年在逐步的變化中，給了她一些建議，供大家參考。

我追蹤了一下過往的數(shù)據(jù)，這個(gè)價(jià)格基本是17-18年的價(jià)格，以此為案例我又備調(diào)了幾個(gè)類似的小區(qū)，發(fā)現(xiàn)都有幾點(diǎn)共性。

第一，樓齡基本都是21年～25年之間，是當(dāng)年房改之后的第一批商品房。

第二，結(jié)構(gòu)主要以塔樓和塔板戶型結(jié)合，一梯8戶以上，戶型都有缺陷，容積率大，天井，斜角，遮擋都是很常見的。

第三，園區(qū)人車不分流，或者半分流。

第四，物業(yè)都很一般，物業(yè)費(fèi)普遍在1.5塊-3塊之間，這些年房價(jià)翻了十幾二十倍，物業(yè)費(fèi)卻20多年沒變，廉價(jià)的勞動力成本顯然撐不起高房價(jià)社區(qū)業(yè)主們對品質(zhì)的需求。

以上這幾個(gè)方面是這一類型房子普遍存在的問題，目前在市場當(dāng)中流通的小戶型貌似感覺還行，但是大戶型，比如3居和4居明顯拖后腿了，因?yàn)?居和4居都是屬于改善戶型，改善群體對房子環(huán)境的居住條件必然是有要求的，假設(shè)我一兩千萬都花了，還會在乎多掏點(diǎn)錢買個(gè)好的板樓戶型嗎？

當(dāng)下市場變化的速度超出你的想象，一兩年一輪周期，每一輪周期后，市場的邏輯就會發(fā)生變化，這一輪降價(jià)周期調(diào)整后，受歡迎的房子是品質(zhì)好+配套好+弱學(xué)區(qū)的板樓房子遙遙領(lǐng)先，嗅覺靈敏，首先領(lǐng)先市場，而類似于光大花園這種老樓齡的次新商品房大戶型拖沓的很。

所以大家在做選擇的時(shí)候，除非價(jià)格便宜，否則盡量避開這種房子，你可以假設(shè)一下，再過10年，這種房子還怎么樣，一定還不如現(xiàn)在，如果預(yù)算和條件受限，那就另當(dāng)別論了。

北京每個(gè)版塊都有這種小區(qū)，如果你持有這樣的房子，一定要小心了，建議盡快整合。

再說說上周的成交情況，周六507，周日590，成交趨勢比上周又略低了一些，這個(gè)問題上周我就說了，便宜的房子賣完了，價(jià)格高的沒那么多人追漲，所以必然會出現(xiàn)下降趨勢，這很正常，如果跟10月份的成交量一樣的話，反而才不正常呢。

所以大家都關(guān)心的問題，買還是不買，你先實(shí)地去看房子，對當(dāng)下市場有一個(gè)基本的了解和判斷，結(jié)合你自身情況再決定要不要買，換房的可以先賣，不建議冒險(xiǎn)，已經(jīng)賣了房子的找機(jī)會點(diǎn)買，你別慌就行，有人被中介刺激幾句就慌了神了，房價(jià)短期內(nèi)不會大反彈，平穩(wěn)是趨勢。

關(guān)注“北京房姐”w號，相關(guān)房產(chǎn)知識一對一問答。