在筑底的過程中，四季度，部分觀望的買家，陸續(xù)進場了。

目前，多數(shù)樓盤還在走低價促銷，以價換量階段，如果你能看上，基本都能談個好價格。

在青島買房太不容易了，很多時候，我們是防不勝防，數(shù)不清的購房者，不是在進坑，就是在進坑的路上。買房避坑，一直是個難題。

最起碼的認知，就是要搞清楚坑都被挖在哪里了。

1、國企平臺的尷尬境地

過去兩年，這一輪的市場調整，映射出的一個現(xiàn)象就是：

大牌房企不一定靠譜，抗風險能力不一定比小型房企強。

這一點，對大家買房是有幫助的。要想不掉坑，選對房企至關重要。

當TOP20中，多個大型房企出現(xiàn)問題之后，有人開始推崇國企開發(fā)、號稱安全穩(wěn)定。

實際上呢，至少今年看，這個觀點，也不是完全正確。

比如，前不久，城陽某平臺公司就傳出欠薪、施工緩慢的新聞。

還有李滄融海啟城，情況更尷尬。主體封頂之后，施工緩慢，被有關媒體報道了。

查看公司現(xiàn)狀，被執(zhí)行人、限制高消費、票據(jù)持續(xù)逾期都出來了……

不僅如此，融海（青島智谷源建設投資有限公司，國企子公司）竟然還在合同里面玩貓膩。

比如，融海啟城購房合同里竟然堂而皇之的規(guī)避開發(fā)商預期交付責任問題。延期交付90個工作日內，開發(fā)商無需承擔違約責任。

90個工作日，大約是四個月的時間。這家國企背景的房企，真夠可以的。貴公司法務部門的能力很強啊！

不知道李滄區(qū)市場監(jiān)管局，怎么看這個小事兒。

之前，城陽可是有開發(fā)商因為類似的事，被狠狠通報了……

而業(yè)主們更為關心的交付問題，官方答復中，提到了兩句話很核心：

因受當前市場形勢影響，現(xiàn)場施工進度緩慢。

經多方協(xié)調，已籌措部分資金用于項目建設。

買房子，是找一個有安全感的家。現(xiàn)在卻是恐懼的源頭。多么的諷刺。

到今天，青島市場上，各家房企的真實實力，完全“暴露”出來了。

一句話： 大牌，不一定靠譜，國企，不一定沒有問題 。

2、對低價房保持警惕

不要有撿漏心理。青島沒有所謂的筍盤、所謂的價值洼地，在青島買房的人沒有傻子，能讓你撿到便宜的房子，大概率是坑。

四季度，部分房企，由于回款壓力，選擇降價促銷，已經不是個例了。

對于突然出現(xiàn)的低價房，為何要保持警惕呢？

宏觀層面，對普通人來說，天上掉的餡餅也可能是陷阱，“一分錢一分貨”才是真理。

一個板塊，地價、房價都是有合理范圍的。沒有無緣無故的“抄底價”。

面對低價房，一定要做好前期調研。比如，是期房還是現(xiàn)房、期房什么時候交房、現(xiàn)房什么時候能辦房產證；產權屬性、產權時間等等。

微觀層面，很多特價房源，一口價房源，著實讓人心動。但這類房源，通常存在瑕疵，比如靠近馬路、擋光的底層、變異戶型等。

從青島市場看，有些資金緊張的開發(fā)商，會割肉促銷一撥。但能否順利交付，誰也說不準。后期施工中，縮減成本，減配套、減園林等都是很正常的……

買性價比高的房子，而不是便宜的房子，不能一味追求撿漏、追求低價。

比如，嶗山遼陽東路附近，午山國際，打著一萬五旗號的現(xiàn)房洋房，40年商業(yè)產權，僅剩20多年……只看價格，附近商品房可都是3萬多。

還有，李滄北的某盤，在2023年突然大幅降價，促銷回流資金。今年呢，直接停工了，醒悟過來的購房者，集中討說法去了。

城陽也有這樣的情況。玉蘭璟園，打綠城擦邊球，實際是個小開發(fā)商，一直走板塊低價路線，慘遭交付難的問題。

閑暇之余，上網搜一下目標樓盤的過往、最新消息等。

3、現(xiàn)實一點，懷疑一切……

配套兌現(xiàn)打折、公區(qū)減配，這些都是容易掉進去的坑。很多購房者都遭遇過。

配套從兩方面看：有效和無效。

無效配套，你自動過濾屏蔽就行，不用聽銷售瞎叨叨。

所有規(guī)劃中的配套，都是無效配套。記住這一句話，你上當?shù)拇螖?shù)會減少很多。

比如， 規(guī)劃中的大型商場、規(guī)劃中的學校配套 ……

面對“宏偉”的規(guī)劃，務必要多留幾個心眼，很多時候這些只是概念，甚至連概念都沒有。

只相信有效配套。就是肉眼可見的。比如，這個盤周邊現(xiàn)有的地鐵線、學校、醫(yī)院和商場等。

這類吃虧上當?shù)睦犹嗔恕１热纾骱０督鹎飷偢瑯窍聵俗⒌挠劳虉觯孔咏桓读耍劳鷽]來。

比如，城陽白云山板塊的國科大附屬醫(yī)院，綠地賣房子的時候大肆宣傳，后來無影了。

青島大學膠州校區(qū)，被上合板塊多個樓盤拿來宣傳，至今沒開工。

高新區(qū)，紫荊閣、招商蛇口等宣傳的“清華附中”，也是類似情況。

新都心保利天珺，宣傳的景觀河，實際是泄洪渠……

公區(qū)減配，這兩年，被業(yè)主集中投訴。這個層面，確實需要多做功課。

開發(fā)商減配，降低成本，是利益渠道。是會上癮的。購房者，一定要多個層面去了解目標樓盤，看這家房企是否有黑歷史、黑前科。

購房者，必須持有懷疑一切的精神。

在如今這樣的環(huán)境中，每天都上演著購房者和開發(fā)商相愛相殺的故事。

踏進售樓處的那一刻，你就是柯南了。

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