由于物業(yè)質(zhì)量不過(guò)關(guān)，

業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

法院在審理的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)

物業(yè)公司被列入服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)“黑榜”，

業(yè)主主張減免物業(yè)費(fèi)，

法院支持嗎？

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基本

案情

2017年5月12日，A物業(yè)公司與B小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同對(duì)物業(yè)服務(wù)期限、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，該物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。唐某、宋某夫妻為該小區(qū)業(yè)主，因認(rèn)為物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)水平差，自2018年1月1日起拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。后物業(yè)公司多次向唐某夫妻催討物業(yè)費(fèi)，因催討無(wú)果，2023年11月7日向法院提起訴訟，請(qǐng)求唐某夫妻支付物業(yè)費(fèi)。

法院

判決

一審法院認(rèn)為，A物業(yè)公司與B小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，對(duì)唐某、宋某具有約束力。在A物業(yè)公司為B小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)后，唐某、宋某應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。唐某、宋某提交的照片等證據(jù)雖能證明物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，但兩人并未舉證證明物業(yè)公司履行合同存在重大違約行為、并導(dǎo)致業(yè)主喪失了根本上的合同利益，故對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的辯解意見(jiàn)不予采信。判決唐某、宋某向A物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)7006元。兩人不服，向長(zhǎng)沙中院提起上訴。

長(zhǎng)沙中院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)公司提交的日常工作記錄等材料，可以認(rèn)定物業(yè)公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，唐某夫妻應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)。但根據(jù)查明事實(shí)，A物業(yè)公司因物業(yè)服務(wù)瑕疵被政府相關(guān)職能部門列入2021年度某區(qū)第二季度物業(yè)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)“黑榜”，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百一十四條規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)或者其他依法具有社會(huì)管理職能的組織，在其職權(quán)范圍內(nèi)制作的文書(shū)所記載的事項(xiàng)推定為真實(shí)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。必要時(shí)，人民法院可以要求制作文書(shū)的機(jī)關(guān)或者組織對(duì)文書(shū)的真實(shí)性予以說(shuō)明。”可以認(rèn)定該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十二條規(guī)定：“履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”據(jù)此，長(zhǎng)沙中院依據(jù)民法典前述關(guān)于瑕疵履行中減少價(jià)款的責(zé)任承擔(dān)方式的規(guī)定，酌情核減物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)年度的部分物業(yè)費(fèi)，改判該物業(yè)公司列入物業(yè)“黑榜”當(dāng)年度即2021年度的物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)算，其余年份的物業(yè)費(fèi)仍認(rèn)定業(yè)主需按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付給物業(yè)公司。

法官

說(shuō)法

物業(yè)服務(wù)與居民生活息息相關(guān)，是提升群眾幸福指數(shù)的關(guān)鍵一環(huán)，也是促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要保障。司法實(shí)踐中，不少物業(yè)糾紛的產(chǎn)生都源于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿，如何對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作出評(píng)價(jià)成為了此類案件的審理難點(diǎn)。

長(zhǎng)沙市住建部門為推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系建設(shè)，近年來(lái)開(kāi)始推行物業(yè)“紅黑榜”機(jī)制，被列入“黑榜”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同程度存在服務(wù)質(zhì)量差、被業(yè)主集中投訴等問(wèn)題，目前市住建部門基本形成了每季度公布一次物業(yè)“紅黑榜”名單的常態(tài)化監(jiān)管模式。長(zhǎng)沙中院在審理該案時(shí)，將住建部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)價(jià)應(yīng)用于司法審判，結(jié)合民事訴訟法中關(guān)于公文書(shū)證證據(jù)采信的相關(guān)規(guī)定，依據(jù)民法典關(guān)于瑕疵履行違約責(zé)任承擔(dān)方式的規(guī)定合理平衡當(dāng)事人利益，找準(zhǔn)政府制度與證據(jù)規(guī)則的結(jié)合點(diǎn)與著力點(diǎn)，破解物業(yè)糾紛中物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的事實(shí)評(píng)價(jià)難點(diǎn)，從而督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量，從源頭化解物業(yè)矛盾。

來(lái)源：長(zhǎng)沙中院、湖南高院、山東高法