走出去智庫（CGGT）觀察

12月9日，美國財政部投資安全辦公室發布修訂的《關于外國人投資美國軍事設施附近的房地產交易的規定，包括軍事設施的定義和列表》（下稱“最終規則”）即將生效，該最終規則要求涉及外國人購買或租賃或受讓美國軍事設施附近的房地產交易必須進行詳細的審查和備案，以確保不會對美國國家安全構成威脅。

走出去智庫（CGGT）特約法律專家、北京卓緯律師事務所高級國際顧問姜鳳紋認為，近年來美國外國投資委員會（CFIUS）在涉及外國人在美房地產投資方面的監管逐年收緊和相關房地產清單逐步增加，本次最終規則對軍事設施相關的房地產規則的全面更新和調整，彰顯了美國在進一步加強國家安全和防范潛在威脅方面的決心。通過擴大監管范圍和明確具體設施，CFIUS意圖在涉及外國人在美房地產投資方面從源頭上更好地控制風險。這對于中國企業及其他外國投資者來說，將不可避免地受到更嚴格的監管和審查。

對美投資如何應對美國的監管？今天，走出去智庫（CGGT）刊發北京卓緯律師事務所姜鳳紋的文章，供關注美國投資監管的讀者參閱。

要點

1、最終規則明確對“軍事設施”的定義進行了更新和擴展，從而擴大了受監管的軍事設施范圍，以便識別和監管任何可能影響國家安全的房地產交易。

2、CFIUS將軍事設施分為兩個部分，每個部分有不同的審查和監管要求。不同的部分也反映了不同類型設施的敏感程度和審查范圍。

3、CFIUS有權阻止或要求企業采取減輕風險的措施以保障美國的國家安全，這增加了交易的風險和不確定性，使中國企業在進行投資決策時需要更為謹慎。

正文

當地時間2024年11月7日，美國財政部投資安全辦公室（Department of the Treasury Office of Investment Security）發布了對31 CFR 第802部分的修訂《關于外國人投資美國軍事設施附近的房地產交易的規定，包括軍事設施的定義和列表》（下稱“最終規則”）1，以此修訂了美國外國投資委員會（Committee on Foreign Investment in the United States）（下稱“CFIUS”）有關外國人購買或租賃或受讓美國某些房地產交易的法規，并對外國人購買或租賃或受讓美國房地產的交易以及軍事設施的列表和相關定義進行了重要更新，旨在進一步保護美國國家安全。本最終規則于2024年12月9日生效。

一、本次“最終規則”的核心內容

本次最終規則是在財政部2024年7月19日就涉及外國人購買或租賃或受讓美國軍事設施附近的房地產交易發布的“擬議規則”（89 FR58653）的基礎上，結合并考慮了公眾對“擬議規則”的意見，形成的最終規則，為涉及外國人購買或租賃或受讓美國軍事設施附近的房地產交易設立了明確的規定，并要求所有此類交易都必須進行詳細的審查和備案，以確保不會對美國國家安全構成威脅。

具體地說，本最終規則通過增添、移動和移除31 CFR 802部分之附件A中第1部分和第2部分的某些軍事設施修訂了CFIUS的上述法規；對軍事設施一詞的定義作出了相應的修改；通過更新某些已列在附件A中的軍事設施的名稱或地理位置信息作出了技術性修改；并且修訂了對上述法規修改的適用性規則。

1.軍事設施定義的更新

最終規則明確對“軍事設施”的定義進行了更新和擴展，從而擴大了受監管的軍事設施范圍，以便識別和監管任何可能影響國家安全的房地產交易。根據最終規則：

軍事設施：指美國武裝部隊為其運作用途，包括訓練、測試、部署和其他軍事目的而使用的任何土地、建筑物、結構或其他改良設施。這一定義涵蓋了廣泛的軍事用途，確保充分保護國家安全。具體明確界定了以下類型的軍事設施將受到監管：

-空軍基地和主要附屬設施：包括空軍基地、空軍站、及包含衛星、遙感、跟蹤或指揮系統的太空軍基地及其主要附屬設施。

-陸軍基地及相關設施：包括陸軍基地、彈藥廠、卓越中心、主要的倉庫和兵工廠、軍用碼頭，以及研究實驗室及其主要附屬設施。

-海軍和陸戰隊基地：包括海軍和海軍陸戰隊基地、海軍航空站，以及主要的支持活動和附屬設施。

-軍用靶場和訓練中心：包括在10 U.S.C. 101(f)(1)中定義的軍事靶場，或聯合部隊訓練中心。軍事靶場定義為“一個指定的陸地或水域區域，用于國防部的靶場活動”。

-太空軍的設施：新增包含太空軍基地和太空軍站，以及其中包含衛星、遙感、跟蹤或指揮系統的設施。

更新的定義反映出新規不僅涵蓋傳統的軍事設施，還包括了與現代軍事和國防科技相關的新設施，進一步加強對潛在威脅的防范。

2.軍事設施的列表調整

最終規則不僅對軍事設施的定義進行了更新，還對具體的軍事設施列表進行了調整，包括新增、移動和移除某些設施。調整包括：

新增的軍事設施（部分列舉）：

-坎普·格雷林：密歇根州；

-懷特曼空軍基地：密蘇里州諾布諾斯特；

-埃丁空軍基地：特拉華州德爾馬瓦，等。

移動的軍事設施（從附件APart 1中移動到Part 2，部分列舉）：

-阿爾諾德空軍基地：田納西州；

-杰克遜堡：阿拉巴馬州戴爾縣；

-小石城空軍基地：阿肯色州小石城；

-馬爾姆斯特朗空軍基地：蒙大拿州大瀑布市；

-舒萊佛空軍基地：科羅拉多州科羅拉多斯普林斯；

-懷特曼空軍基地：密蘇里州諾布諾斯特；

-紅石兵工廠：阿拉巴馬州亨茨維爾；和

-斯特金納空軍基地：俄克拉荷馬州米德韋斯特城。

移除的軍事設施：

-科德角空軍站（從附件A Part 1這移除），因為其位于Joint Base Cape Cod地區，而該地區已新增為Part 2；

-愛荷華國家警衛隊總部（從附件A Part 2中移除），因為其位于坎普道奇地區，而該地區已新增為Part 2；

-拉克蘭空軍基地（從附件A Part 2中移除），因其位于Joint Base San Antonio，而該地區已從Part 1調整為Part 2。

技術更新：

-更新名稱：最終規則根據國防部命名委員會的建議、美國太空軍（Space Force）的設立，以及其他反映當前設施官方名稱的變更，對14個軍事設施的名稱進行了技術修正,以更準確地反映各設施的官方名稱,具體包括：

(1) 陸軍研究辦公室（前稱陸軍研究實驗室—羅利達勒姆；

(2) 生物識別技術中心國防法醫與生物識別局（前稱生物識別技術中心（生物識別身份管理活動）；

(3) 巴克利太空軍基地（前稱巴克利空軍基地）；

(4) 卡納維拉爾角太空軍基地（前稱卡納維拉爾角空軍基地）；

(5) 卡瓦利爾太空軍基地（前稱卡瓦利爾空軍基地）；

(6) 夏延山太空軍基地（前稱夏延山空軍基地）；

(7) 克利爾太空軍基地（前稱克利爾空軍基地）；

(8) 作戰能力發展指揮士兵中心（前稱美國陸軍內蒂克士兵系統中心）；

(9) 伊里克遜空軍站（前稱伊里克遜空軍基地）；

(10) 艾森豪威爾堡（前稱戈登堡）；

(11) 帕特里克太空軍基地（前稱帕特里克空軍基地）；

(12) 彼得森太空軍基地（前稱彼得森空軍基地）；

(13) 施賴佛太空軍基地（前稱施賴佛空軍基地）；和

(14) 范登堡太空軍基地（前稱范登堡空軍基地）。

-更新地理位置：最終規則對附件A Part 1和Part 2中的7個軍事設施的地理位置進行了更新，以幫助公眾通過參考具體位置來識別這些設施，包括：

（1）陸軍研究辦公室，位于北卡羅來納州達勒姆（此前為位于北卡羅來納州羅利達勒姆的陸軍研究實驗室）；

（2）麥凱爾營，位于北卡羅來納州南派恩（此前為位于北卡羅來納州松崖的麥凱爾營）；

（3）坎貝爾堡，位于肯塔基州霍普金斯維爾和田納西州克拉克斯維爾（此前為位于肯塔基州霍普金斯維爾的坎貝爾堡）；

（4）約翰遜堡，位于路易斯安那州弗農派里什（此前為位于路易斯安那州利斯維爾的約翰遜堡）；

（5）諾克斯堡，位于肯塔基州伊麗莎白敦（此前為位于肯塔基州諾克斯堡的諾克斯堡）；

（6）萊文沃思堡，位于堪薩斯州萊文沃思縣（此前為位于堪薩斯州萊文沃思的萊文沃思堡）；和

（7）硬木靶場，位于威斯康星州奈基德赫（此前為位于懷俄明州尼西赫奈梅達的硬木靶場）。

3. 涉及外國人的房地產交易

最終規則主要關注以下涉及外國人的房地產交易：

-購買交易：外國人直接購買或受讓位于或接近上述軍事設施的房地產。

-租賃交易：外國人的租賃行為，特別是長期租賃（通常超過10年），但不包括臨時性的短期租賃。

-開發項目：外國人計劃在接近或包括上述軍事設施的土地上進行開發建設，比如修建新建筑、基礎設施等。

4. 對國家安全的審查

美國財政部投資安全辦公室（OFIS）以及外國投資審查委員會（CFIUS）有權根據本法規對這些房地產交易進行嚴格審查，以保護國家安全：

-風險評估：審查任何可能通過房地產交易而產生的國家安全風險，包括對軍事設施正常運行的潛在干擾和情報泄露風險。

-采取措施：如果發現交易確實存在重大安全風險，可以采取措施進行緩解或阻止交易完成。

5. 申報時間、合規要求及違規處罰

所有涉及上述軍事設施的交易都必須根據最終規則，盡早申報給美國財政部投資安全辦公室和CFIUS。未申報或未遵守相關規定可能導致法律后果，包括罰款、交易取消等。

-申報要求：外國投資者需要申報詳細的交易信息，包括買方信息、房地產位置、交易預估影響等。

-- 減緩協議談判的時間框架

為確保CFIUS能夠在法定的審查期限內完成對交易的審查，美國財政部投資安全辦公室于2024年11月26日發布了《處罰條款、信息提供、減緩協議的談判以及涉及外國人在美國的某些房地產投資交易的其他程序最終規則》2，規定了CFIUS提出減緩提議后的回應時間為：CFIUS主席可以決定交易方在收到CFIUS提出的減緩協議后不少于3個工作日給出實質性回答或提出風險減緩條件，新規也賦予了CFIUS主席裁量權，在交易方提出書面請求時可根據具體情況延長回復時間。此舉將可能更為靈活地應對不同性質和復雜度的交易。

-遵守規定和違規罰款：未能及時申報或不符合規定的交易將面臨法律制裁，包括但不限于罰款、強制撤資等。

上述《處罰條款、信息提供、減緩協議的談判以及涉及外國人在美國的某些房地產投資交易的其他程序最終規則》提升了在有違反條款、協議或命令的情況下可施加的民事罰款上限，從之前的25萬美元提高至500萬美元。同時，對于申報材料中存在重大遺漏或誤報的人士將可能面臨同樣高額的罰款，以體現新法規在懲處和威懾上的力度提升。

6.法規的實施和監督

最終規則的實施和監督由美國財政部投資安全辦公室執行，并與國防部和其他相關機構合作監督監管，以確保所有交易不對國家安全構成威脅。

7. 相關法規和法律

最終規則還引用了其他相關法律法規，如《外國投資風險審查現代化法案》（FIRRMA）3，對涉及外國投資和房地產交易的規定進行了詳細的補充和解釋。

8.適用性規則：

明確了最終規則僅對生效日期之后的交易適用，對生效日期之前已經完成或已簽署了具有約束力的協議的交易不具有追溯力。

二、軍事設施從附件A Part 1 移動到Part 2的含義及對外國投資者的影響

在31 CFR 第802部分法規中，CFIUS將軍事設施分為兩個部分（列在附件A中Part 1和Part 2），每個部分有不同的審查和監管要求。不同的部分也反映了不同類型設施的敏感程度和審查范圍。最終規則修改了附件A納入了更多的軍事設施，并將若干個軍事設施從Part 1移動到Part 2。

修改后的最終規則之附件A-美國軍事設施和政府其他位置的列表，見本文末尾參考文獻4所示。

Part 1和Part 2的具體區別如下：

1.監管和審查范圍的不同

-Part 1：

-控制區域：Part 1中的軍事設施，其周邊1英里的房地產交易將受到CFIUS的審查。

-審查對象：主要是靠近這些設施的房地產交易，涉及的交易范圍相對較小。

-Part 2：

-控制區域：Part 2中的軍事設施，其周邊100英里的房地產交易將受到CFIUS的審查。

-審查對象：涉及這些設施的交易范圍更廣，任何位于這些設施周邊100英里內的房地產交易都會受到審查，以防止潛在國家安全風險。

2.軍事設施敏感度和重要性的不同

-Part 1：

-敏感度：列在Part 1中的設施相對來說對國家安全的重要性較低，但仍然需要一定程度的保護。這類設施可能包括訓練設施、物流支援中心等，通常不會涉及高度敏感的軍事活動。

-Part 2：

-敏感度：列在Part 2中的設施對國家安全的敏感度和重要性更高。這些設施包括導彈防御系統、情報收集站、關鍵通信和指揮中心等時間敏感和機密性高的軍事設施。因此，該部分需要更廣泛的保護和更嚴格的監管措施。

3.列入列表的后果

-交易風險與不確定性：

-Part 1設施：由于審查范圍較小，周邊1英里內交易需要審查。此類交易的復雜性和潛在風險相對較低。

-Part 2設施：由于審查范圍更大，周邊100英里內交易需接受CFIUS審查，增加了交易的不確定性和風險。這意味著投資者在這些區域進行房地產交易時，需要提前做好詳細的盡職調查和準備工作，以應對潛在的審查過程。

4. 法規適用和具體影響

Part 1：

-法規適用：在這些設施周邊1英里內范圍內的所有外國房地產交易均需向CFIUS申報并接受審查。

-交易影響：由于審查范圍較小，在這些區域進行交易的投資者應進行基本的盡職調查確認是否需申報。

Part 2：

-法規適用：在這些設施周邊100英里范圍內的所有外國房地產交易均需向CFIUS申報并接受審查。

-交易影響：由于審查范圍更大，這些區域的外國投資者需進行更加詳盡的盡職調查，以確保合規，并準備應對更嚴格的審查程序。

實例分析：

1.Arnold Air Force Base（阿諾德空軍基地，位于田納西州Coffee縣和Franklin 縣）：從Part 1轉移到Part 2，反映了該設施的重要性提升，意味著周邊100英里范圍內的任何房地產交易都需進行嚴格的國家安全審查。

2.Camp Grayling（灰嶺營地，位于密執安州Grayling縣）：該設施直接列入Part 2，顯示出其周邊100英里范圍內的交易都會被審查，這對投資者構成了更高的挑戰。

結論

附件A中的Part 1和Part 2分類在31 CFR 第802部分中的作用，是幫助CFIUS基于軍事設施的重要性和敏感度，來實施不同程度的審查措施,更有效地管理和審查涉及這些設施的外國房地產交易。Part 1主要針對敏感性和重要性較低的設施，其審查范圍為周邊1英里。而Part 2則涵蓋了敏感性高的設施，其審查范圍擴大至周邊100英里，對交易的潛在影響更大。這種分類方法確保了國家安全能夠得到最大程度的保護，同時也為投資者提供了清晰的監管指引，從而幫助他們做出更明智的投資決策。

三、最終規則對中國在美房地產投資的影響分析及應對建議

近年來CFIUS在涉及外國人在美房地產投資方面的監管逐年收緊和相關房地產清單逐步增加，包括財政部于2020年2月13日生效的建立802部分的最終規則（見85 FR 3158），之后通過2023年9月23日生效的最終規則修改了該802部分（在附件A中增加了8個軍事設施）（見88 FR 57348）5 6 7，到本次最終規則對軍事設施相關的房地產規則的全面更新和調整，都彰顯了美國在進一步加強國家安全和防范潛在威脅方面的決心。

通過擴大監管范圍和明確具體設施，CFIUS意圖在涉及外國人在美房地產投資方面從源頭上更好地控制風險。這對于中國企業及其他外國投資者來說，將不可避免地受到更嚴格的監管和審查。

中國企業在美國的綠地投資建設和房地產投資可能受到以下幾個方面的影響：

1.審查覆蓋范圍擴大：由于軍事設施定義和列表的擴大，更多靠近這些設施的房地產交易將需要向CFIUS申報并接受審查。這意味著企業在投資前需要進行更為細致的盡職調查。

2.增加合規成本：CFIUS審查過程可能涉及復雜的法律程序和高額的合規成本，包括但不限于律師費用、審查費用以及時間成本。

3.交易不確定性加大：CFIUS有權阻止或要求企業采取減輕風險的措施以保障美國的國家安全，這增加了交易的風險和不確定性，使中國企業在進行投資決策時需要更為謹慎。

為有效應對最終規則提出的挑戰，中國企業在赴美投資建廠和房地產投資時應考慮以下策略：

1.強化法律合規意識：在投資前，應全面了解美國關于外國投資涉及美國國家安全的法律法規和審查要求，確保投資行為合法合規。

2.深入盡職調查：雇用專業的法律團隊，對擬投資區域進行詳細的盡職調查，評估是否涉及最終規則中列出的軍事設施，從而提前做好應對措施。

3.制定應急預案：針對可能的審查結果，制定多種應急預案，確保交易過程順利進行。例如，可以考慮選擇不受審查影響的替代地段，或預留充足的時間應對可能的審查延遲。

4.緊跟政策變化：密切關注美國關于外國投資審查包括房地產投資審查的政策動向，并根據政策變化及時調整投資策略。

5.開展國際合作：通過與當地法律機構和投資者的合作，深入了解當地市場和法律環境，降低合規風險。

6.風險預警機制：建立健全的風險預警機制，在投資前對所有潛在的法律和政策風險進行評估和分析。

通過以上措施，希望中國企業可以更加穩健和有效地開展在美國的綠地投資、收購并購和房地產投資，最大程度地降低法律合規風險，確保投資的安全性和收益性。

希望以上分析能幫助相關投資者更好地理解最終規則及其對相關房地產交易的影響。如果需要進一步解釋，建議咨詢專業法律顧問。

注釋：

1. See “Definition of Military Installation and the List of Military Installations in the Regulations Pertaining to Certain Transactions by Foreign Persons Involving Real Estate in the United States”，by Office of Investment Security,Department of the Treasury，法規號：31 CFR Part 802，-規則標識號（RIN）：1505–AC88, November 7, 2024.
2. See “Penalty Provisions, Provision of Information, Negotiation of Mitigation Agreements, and Other Procedures Pertaining to Certain Investments in the United States by Foreign Persons and Certain Transactions by Foreign Persons Involving Real Estate in the United
States”31 CFR Parts 800 and 802 ,at https://federal register.gov/d/2024-27310, and on https://govinfo.gov.

3.See “Foreign Investment Risk Review Modernization Act of 2018”，in Subtitle A-Committee on Foreign Investment in the United States,H.R.5515-538.

4.See Appendix A to Part 802---List of Military Installations and Other U.S. Government Sites，Federal Register/Vol. 89, No 216 / Thursday, November 7, 2024/Rules and Regulations 88133.
5.See Regulations Pertaining to Certain Transactions by Foreign Persons Involving Real Estate in the United States” (31 C.F.R. Part 802).
6.See Appendix A to Part 802—List of Military Installations and Other U.S. Government Sites in Provisions Pertaining to Certain Transactions by Foreign Persons Involving Real Estate in the United States 31 CFR Part 802，[Docket ID TREAS-DO-2023-0006]，RIN 1505-AC82.
7.參見《跨境合規觀察｜美國財政部發布最終規則進一步升級CFIUS外資審查制度【走出去智庫】》
原創 姜鳳紋 走出去智庫 2024年11月22日 北京

作者介紹

姜鳳紋

北京卓緯律師事務所 高級國際顧問

專業領域：跨境投資、收購并購、公司重組、公司治理與合規、法律科技

姜鳳紋律師畢業于北京大學法學院和美國加州大學伯克利法學院并獲得了法學碩士和博士學位。她先后取得了中國和美國律師執照、中國企業高級法律顧問證書，和中國企業高級合規師證書，現已在中國和亞太區工作30年，先后任職于美國知名律師事務所，和美國及歐洲的世界500強公司法務部, 歷任中國和亞太區、以及亞洲/中東/非洲地區高級副總裁、法律與誠信合規總監。她的執業領域主要包括公司業務 (處理公司從設立、運營、重組到解散、以及公司治理與合規中的各種法律問題）、跨境投資、跨境收購并購、法律科技、房地產和爭議解決。在其執業生涯中，姜律師領導和參與了數百個跨境投資、收購并購和綠地投資，公司重組、公司治理與合規項目。

姜鳳紋目前擔任卓緯律師事務所高級國際顧問，并擔任docQbot【合通機器人】公司的高級副總裁和高級專家。在該角色中，她利用合通機器人的法律智能工具幫助公司設計和實施法律技術解決方案。此外，姜律師還借鑒了她在國內外重大收購并購、公司重組交易以及各種商業交易及內部咨詢事項方面的豐富經驗，直接領導了合通機器人的合同內容開發工作。還與全球公司法務協會（In-House Counsel Community) 合作，會同合通機器人的首席專家Robert Lewis/呂立山博士一起舉辦了關于《中國外商投資法》和新《公司法》的系列講座，并受東方法制大講堂和Legal Executive Board的邀請，以《外商投資法背景下，高效應對外資企業轉化新挑戰》和新《公司法》為題進行線上講座；還在華東政法大學和上海市法律顧問協會聯合主辦的“新一代涉外律師培養計劃”中擔任演講嘉賓，并擔任華東政法大學法商融合碩士班的導師。她還幫助外商投資企業根據上述新法并利用合通機器人的法律智能工具重組和修改合資合同和章程，并受邀為香港科技大學EMBA碩士班就“跨國公司法律與合規風險的管理”為題授課，還擔任了“全球企業法務協會”評選“2021年度最佳企業法務團隊”的評審委員。

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