廣州的戶型進化，已經到了變態(tài)的地步。

　　前幾天，廣州首個陽臺占比超過25%的項目——越秀云悅開放了樣板間，我去現(xiàn)場看了。看完之后，滿腦子只想著一件事：

　　88平里，究竟是怎么塞下4個房間的！

　　我們家現(xiàn)在住的房子，也就比88平小一點，卻連做2個房間都嫌窄。

　　更恐怖的是，這種戶型升級，對于廣州而言，不過是開始。

　　廣州到底有多少新規(guī)戶型？

　　從去年以來，廣州的戶型實際上迎來了兩次升級。

　　2023年11月，廣州正式出臺容積率新規(guī)，將陽臺上限調整至20%，飄窗上限調整至80cm。

　　今年8月，在掛牌出讓的臨江大道地塊中，容積率新規(guī)再次放松，陽臺上限可以擴大到30%。

　　于是，目前的廣州新房市場中，最新的戶型設計大致分為兩類：

　　新規(guī)產品，以及超新規(guī)產品。

　　新規(guī)產品目前廣州新房市場中比較常見，我們大致統(tǒng)計了一下，從去年11月至今，入市的新盤一共有35個，這一部分項目基本都采用了新規(guī)設計，戶型使用率可以做到100%以上。

　　此外，從去年11月至今，廣州共出讓23宗宅地，其中還有13宗地塊未完全面世。

　　保守估計，目前廣州使用容積率新規(guī)的項目，至少有48個。

　　此外，截至目前，廣州已有11宗超新規(guī)地塊，包括讓我發(fā)出靈魂拷問的越秀云悅。

　　不少人都在感慨，短短1年時間，廣州的戶型進化，簡直比數(shù)碼寶貝的超進化還要兇猛。

　　畢竟，以前任憑開發(fā)商絞盡腦汁，80平的戶型，套內能有70平以上的使用面積，已經值得大夸特夸了。

　　更別說不少3年前的產品，使用率普遍只有70-80%。

　　而如今，同樣是80平的戶型，室內的空間感卻相當于以往的110平。

　　花同樣的錢，有著更大的使用空間，這筆賬該怎么算，大家懂得都懂。

　　在這場戶型升級中，爽的自然是還沒買房的購房者，但卻苦了廣州的二手房賣家。

　　在二手房賣家看來，新規(guī)戶型對他們不僅是“吊打”，而是一場全方位的“獵殺”。

　　哪一類二手房

　　更受傷害？

　　那么在廣州二手市場中，什么樣的房子受到戶型新規(guī)沖擊更嚴重呢？

　　首先，我們來看看廣州的新規(guī)產品主要分布在哪些區(qū)域。

　　按照已入市新盤統(tǒng)計，我們得到了這樣一組數(shù)據(jù)：

　　很明顯，新規(guī)項目基本集中在主城區(qū)，光是中心四區(qū)占比就超過半數(shù)。

　　而“殺傷性更強”的超新規(guī)地塊，主要集中在南沙。

　　其次，我們再來看看新規(guī)項目，都主打什么面積段的產品。

　　中心區(qū)的新規(guī)后產品，除了荔灣之外，基本集中在100-140平這個面積段，且多以四房為主。

　　但是在主城區(qū)二手市場中，同樣的面積段，基本只能做到三房。很明顯，在中心區(qū)中受新規(guī)產品沖擊最嚴重的，當屬這一類房源。

　　而中心區(qū)200平以內的四房產品，也會受到一定沖擊。

　　畢竟使用空間相同的前提下，新規(guī)產品的面積可以控制得更小，總價相對更可控，對比起面積更大的二手房源，性價比更高。

　　此外，中心區(qū)70-90平的兩房產品或是無主套三房產品，則一只腳已經邁入“瀕臨淘汰”隊列。

　　從中心區(qū)近年來涌現(xiàn)的小面積產品情況來看，面積段主要集中在70-100平左右。

　　基本可以預判，后續(xù)如果中心區(qū)內出現(xiàn)適合打造小面積產品的宅地，戶型設計上大體會向這個思路靠攏。

　　而這一類產品，在新規(guī)的加持下，起步就是帶主套三房，甚至不乏像越秀云悅這樣的88平帶主套四房“魔王級別”產品，對于70-100平的二手房而言，簡直是一場赤裸裸的降維打擊。

　　目前來看，中心區(qū)中有兩類產品，暫時還有底氣面對戶型新規(guī)。

　　一種是70平以下的兩房，別忘了，我們之前說過，剛需永遠是樓市里堅強的大部隊。

　　加上兩房產品基本已經被新房設計拋棄，反而讓這類掌握著總價優(yōu)勢的小面積兩房，免于遭受新房市場的沖擊。

　　另一種，則是面積200平以上的大平層。雖然近年來廣州的豪宅市場龍爭虎斗，也不乏大面積新房。

　　但這一類二手產品，如果占據(jù)地段或景觀優(yōu)勢，還是存在獨立叫價的能力。

　　近郊的情況，跟中心區(qū)略有不同。

　　近郊的新規(guī)產品，面積段主要集中在80-140平三至五房。

　　目前，近郊主要的二手三房，面積段同樣集中在80-100平左右，大抵可以分為兩類：

　　一類是80-90平的無主套三房，一類是90平以上的帶主套三房。這類二手房，可以說是直面沖擊了。

　　而到了四房領域，近郊100-140平的二手四房，雖然整體布局上跟新規(guī)戶型大差不差，但由于使用率表現(xiàn)稍顯遜色，也會受到一定沖擊。

　　不過，近郊的二手房也并非被完全吊打，價格依然是它們攥在手里的一張王牌。

　　只要價格降到位，多出來的那30%的使用率，對于購房者而言，大抵也是可以“忽略不計”的。

　　不可否認，新規(guī)產品的出現(xiàn)，確實會給二手市場帶來一定沖擊。

　　但二手房業(yè)主們，也無需如臨大敵。

　　畢竟從目前來看，大部分新規(guī)產品的使用率，還是控制在100%左右，而使用率更高的超新規(guī)產品，則屬于“限量供應”。

　　產品的升級迭代，終歸是時代發(fā)展的必然。但產品設計，并非決定二手價值的唯一要素。

　　對于二手業(yè)主來說，一二手市場本就是一條繩上的螞蚱，新產品的出現(xiàn)，會在一定程度上刺激購房者們的入市熱情，一手房的春天來了，二手房的春天也就不遠了。

　　正如一首歌里唱的那樣：

　　別哭，前面一定有路。