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時間過得真快，轉眼2024年只剩下20天，馬上進入2025年了。房地產(chǎn)從2021年4月開始調(diào)整，一轉眼也已經(jīng)快4年了。

上禮拜老司機和幾位同行回顧這4年，大家一直認為：

這是房產(chǎn)人失去的四年。

有人失去了工作，有人失去了財富，有人失去了江湖地位。逆勢成長的成功案例當然也有，但基本與房地產(chǎn)無關。

當然也有收獲，一些人少了應酬，少了花天酒地，多了陪老婆孩子的時間，多了鍛煉和看書的時間。

即便房地產(chǎn)失去了四年，但仍有很多人不滿意，他們想要的遠不止這些，就房價來說，他們的第一個目標是回到2015年。

寧波的房價真會回到2015年嗎？

2015年是上一輪周期的谷底，那一年鄞州很多的新盤不到15000元/平，如長豐的新外灘1號；江北萬達旁的新盤不到14000元/平，如綠地海外灘。到10年后的今天，老司機翻了一下，這兩個樓盤的成交價，都要比2015高出至少10000元/平。

還有些板塊/樓盤不但沒有回到2015，甚至也沒有回到2017，典型的如公園板塊的江萬，最初的價格只有17000元/平；水鄉(xiāng)板塊的明洲，當初最低甚至17000元/平不到，從現(xiàn)在的成交來看，至少翻倍了。

對于這樣的樓盤來說，要回到2015至少還需要下跌40-50%。

2015年，寧波新房成交均價13475元/平，到2024年，這個數(shù)據(jù)為22886元/平，這還是全大市的數(shù)據(jù)。如果只看城區(qū)，房價會高得多，如鄞州今年的成交均價為36189元/平。

所以從均價來看，要回到2015年，也要下跌約40%。

當然，也有樓盤回到2015年，杭州灣肯定是回去了，還有市區(qū)的老破小、老破大，如果沒有學區(qū)加持，也有的回到了十年前。

但寧波房價整體回到2015年的可能性有嗎？

老司機認為這種可能性微乎其微，單就貨幣貶值來說，假設每年貶值3%（通貨膨脹率），這十年下來，RMB的購買力也貶值了接近50%，十年前13000元/平的房子，不變購買力相當于現(xiàn)在的19500元/平。

所以要求絕對價格回到2015年，實際上相當于房子貶值50%。

如果對照2015年再貶50%，即意味著這輪周期的低點大幅低于上一輪周期，無論從經(jīng)濟發(fā)展水平還是人均收入，都不支持這樣的跌幅。

需要強調(diào)的是，老司機說的是寧波，而不是十八線小城市。

11月，寧波二手房成交仍然頑強的站上了4000套，這是2021年調(diào)整以來，11月首次超過4000套，在傳統(tǒng)的金九銀十之后，11月往往是比較疲軟的。

相比之下，一線和頭部二線的成交更好，北京和廣州二手成交同比增長超過50%；深圳、上海創(chuàng)下近4年新高；深圳甚至出現(xiàn)了價格上漲。

自九月底以來，本輪市場回溫已經(jīng)持續(xù)2個月，其中一線和頭部二線表現(xiàn)最為明顯，廣大三四五線城市繼續(xù)裝死。

寧波處于二線城市的中部位置，從經(jīng)濟和購買力來說，寧波大概處在二線的前三分之一，以人口規(guī)模尤其是消費來說，寧波大概處于二線的后三分之一。

這種身份的分裂反映在樓市上，一方面是總需求較為平庸，但另一方面對于優(yōu)質(zhì)樓盤的需求又會比較旺盛。

所以，這一輪調(diào)整寧波樓市出現(xiàn)了巨大分化，有些小區(qū)跌得少，甚至沒怎么跌（如市中心別墅），也有些小區(qū)出現(xiàn)了腰斬，甚至膝蓋斬（如杭州灣）。

樓市分化的影響因素主要有兩個，一個是地段，重點是地段內(nèi)的供求；另一個是產(chǎn)品，重點是房齡。

關于地段，老司機一直想對市區(qū)各個板塊做一個全貌型的梳理，但又沒有勇氣開始，畢竟這是個巨大的工程，我計劃2025年開始這項工作，但節(jié)奏不會太快。

地段梳理的成果，可能仍然會以收費文章的形式發(fā)布，可免費閱讀。

今天簡單講一講產(chǎn)品，特別是房齡對于房價的影響。

老司機記得以前講過寧波樓市有個“潮汐”現(xiàn)象，特別是中高端樓盤，當一個新板塊熱起來后，老板塊迅速被拋棄了。

比如早期鼓樓西門口一帶是豪宅區(qū)，后來迅速轉移到三江口，再后來又轉移到鄞州萬達、公園板塊和東部新城。

但這兩年也出現(xiàn)了“回補”，典型的例子如老江東，雖然是個老板塊，但這幾年陸續(xù)有高端改善盤推出，賣得也都不錯。

所以準確來說，潮汐不僅在板塊間出現(xiàn)，更在樓盤間出現(xiàn)。同樣在老江東核心，老豪宅（如新時代）僅賣2萬出頭，而新小區(qū)（如譽品）成交價在4萬左右。

購房人追逐的，始終是新樓盤。

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我們注意到，在地段有保證的基礎上，下跌中相對堅挺的是10年以內(nèi)的次新樓盤，超過15年的樓盤則幾乎完全失去溢價能力——無論當初定位如何，都會淪落到任人殺價的地步。

次新樓盤中，當初自住客比例高，物業(yè)管理好的小區(qū)，又更為堅挺，而投資客多，物業(yè)普通，出租率高的小區(qū)，貶值要快得多。

老司機最近聽到一個理論，過去20年，改善型客戶的平均持有周期約8年時間，這個周期也是房產(chǎn)的最佳保值期，超過這個數(shù)，將逐漸跑輸大市。

當然，未來的發(fā)展也未必會遵循這個定律，隨著新樓盤減少，改善型客戶的持有周期會逐漸延長，典型如上海，有些板塊可能10年都沒有新盤，客戶的持有周期就會長得多。

最后，如何優(yōu)化手中的房產(chǎn)，使其在未來五年、十年更具保值功能，是所有多房家庭都應慎重考慮的一件大事，如果您有這方面疑惑，歡迎來參加我們在周末舉辦的沙龍。

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