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時(shí)間過(guò)得真快，轉(zhuǎn)眼2024年只剩下20天，馬上進(jìn)入2025年了。房地產(chǎn)從2021年4月開(kāi)始調(diào)整，一轉(zhuǎn)眼也已經(jīng)快4年了。

上禮拜老司機(jī)和幾位同行回顧這4年，大家一直認(rèn)為：

這是房產(chǎn)人失去的四年。

有人失去了工作，有人失去了財(cái)富，有人失去了江湖地位。逆勢(shì)成長(zhǎng)的成功案例當(dāng)然也有，但基本與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)。

當(dāng)然也有收獲，一些人少了應(yīng)酬，少了花天酒地，多了陪老婆孩子的時(shí)間，多了鍛煉和看書(shū)的時(shí)間。

即便房地產(chǎn)失去了四年，但仍有很多人不滿(mǎn)意，他們想要的遠(yuǎn)不止這些，就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，他們的第一個(gè)目標(biāo)是回到2015年。

寧波的房?jī)r(jià)真會(huì)回到2015年嗎？

2015年是上一輪周期的谷底，那一年鄞州很多的新盤(pán)不到15000元/平，如長(zhǎng)豐的新外灘1號(hào)；江北萬(wàn)達(dá)旁的新盤(pán)不到14000元/平，如綠地海外灘。到10年后的今天，老司機(jī)翻了一下，這兩個(gè)樓盤(pán)的成交價(jià)，都要比2015高出至少10000元/平。

還有些板塊/樓盤(pán)不但沒(méi)有回到2015，甚至也沒(méi)有回到2017，典型的如公園板塊的江萬(wàn)，最初的價(jià)格只有17000元/平；水鄉(xiāng)板塊的明洲，當(dāng)初最低甚至17000元/平不到，從現(xiàn)在的成交來(lái)看，至少翻倍了。

對(duì)于這樣的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，要回到2015至少還需要下跌40-50%。

2015年，寧波新房成交均價(jià)13475元/平，到2024年，這個(gè)數(shù)據(jù)為22886元/平，這還是全大市的數(shù)據(jù)。如果只看城區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)高得多，如鄞州今年的成交均價(jià)為36189元/平。

所以從均價(jià)來(lái)看，要回到2015年，也要下跌約40%。

當(dāng)然，也有樓盤(pán)回到2015年，杭州灣肯定是回去了，還有市區(qū)的老破小、老破大，如果沒(méi)有學(xué)區(qū)加持，也有的回到了十年前。

但寧波房?jī)r(jià)整體回到2015年的可能性有嗎？

老司機(jī)認(rèn)為這種可能性微乎其微，單就貨幣貶值來(lái)說(shuō)，假設(shè)每年貶值3%（通貨膨脹率），這十年下來(lái)，RMB的購(gòu)買(mǎi)力也貶值了接近50%，十年前13000元/平的房子，不變購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)于現(xiàn)在的19500元/平。

所以要求絕對(duì)價(jià)格回到2015年，實(shí)際上相當(dāng)于房子貶值50%。

如果對(duì)照2015年再貶50%，即意味著這輪周期的低點(diǎn)大幅低于上一輪周期，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是人均收入，都不支持這樣的跌幅。

需要強(qiáng)調(diào)的是，老司機(jī)說(shuō)的是寧波，而不是十八線小城市。

11月，寧波二手房成交仍然頑強(qiáng)的站上了4000套，這是2021年調(diào)整以來(lái)，11月首次超過(guò)4000套，在傳統(tǒng)的金九銀十之后，11月往往是比較疲軟的。

相比之下，一線和頭部二線的成交更好，北京和廣州二手成交同比增長(zhǎng)超過(guò)50%；深圳、上海創(chuàng)下近4年新高；深圳甚至出現(xiàn)了價(jià)格上漲。

自九月底以來(lái)，本輪市場(chǎng)回溫已經(jīng)持續(xù)2個(gè)月，其中一線和頭部二線表現(xiàn)最為明顯，廣大三四五線城市繼續(xù)裝死。

寧波處于二線城市的中部位置，從經(jīng)濟(jì)和購(gòu)買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，寧波大概處在二線的前三分之一，以人口規(guī)模尤其是消費(fèi)來(lái)說(shuō)，寧波大概處于二線的后三分之一。

這種身份的分裂反映在樓市上，一方面是總需求較為平庸，但另一方面對(duì)于優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的需求又會(huì)比較旺盛。

所以，這一輪調(diào)整寧波樓市出現(xiàn)了巨大分化，有些小區(qū)跌得少，甚至沒(méi)怎么跌（如市中心別墅），也有些小區(qū)出現(xiàn)了腰斬，甚至膝蓋斬（如杭州灣）。

樓市分化的影響因素主要有兩個(gè)，一個(gè)是地段，重點(diǎn)是地段內(nèi)的供求；另一個(gè)是產(chǎn)品，重點(diǎn)是房齡。

關(guān)于地段，老司機(jī)一直想對(duì)市區(qū)各個(gè)板塊做一個(gè)全貌型的梳理，但又沒(méi)有勇氣開(kāi)始，畢竟這是個(gè)巨大的工程，我計(jì)劃2025年開(kāi)始這項(xiàng)工作，但節(jié)奏不會(huì)太快。

地段梳理的成果，可能仍然會(huì)以收費(fèi)文章的形式發(fā)布，可免費(fèi)閱讀。

今天簡(jiǎn)單講一講產(chǎn)品，特別是房齡對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。

老司機(jī)記得以前講過(guò)寧波樓市有個(gè)“潮汐”現(xiàn)象，特別是中高端樓盤(pán)，當(dāng)一個(gè)新板塊熱起來(lái)后，老板塊迅速被拋棄了。

比如早期鼓樓西門(mén)口一帶是豪宅區(qū)，后來(lái)迅速轉(zhuǎn)移到三江口，再后來(lái)又轉(zhuǎn)移到鄞州萬(wàn)達(dá)、公園板塊和東部新城。

但這兩年也出現(xiàn)了“回補(bǔ)”，典型的例子如老江東，雖然是個(gè)老板塊，但這幾年陸續(xù)有高端改善盤(pán)推出，賣(mài)得也都不錯(cuò)。

所以準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，潮汐不僅在板塊間出現(xiàn)，更在樓盤(pán)間出現(xiàn)。同樣在老江東核心，老豪宅（如新時(shí)代）僅賣(mài)2萬(wàn)出頭，而新小區(qū)（如譽(yù)品）成交價(jià)在4萬(wàn)左右。

購(gòu)房人追逐的，始終是新樓盤(pán)。

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我們注意到，在地段有保證的基礎(chǔ)上，下跌中相對(duì)堅(jiān)挺的是10年以?xún)?nèi)的次新樓盤(pán)，超過(guò)15年的樓盤(pán)則幾乎完全失去溢價(jià)能力——無(wú)論當(dāng)初定位如何，都會(huì)淪落到任人殺價(jià)的地步。

次新樓盤(pán)中，當(dāng)初自住客比例高，物業(yè)管理好的小區(qū)，又更為堅(jiān)挺，而投資客多，物業(yè)普通，出租率高的小區(qū)，貶值要快得多。

老司機(jī)最近聽(tīng)到一個(gè)理論，過(guò)去20年，改善型客戶(hù)的平均持有周期約8年時(shí)間，這個(gè)周期也是房產(chǎn)的最佳保值期，超過(guò)這個(gè)數(shù)，將逐漸跑輸大市。

當(dāng)然，未來(lái)的發(fā)展也未必會(huì)遵循這個(gè)定律，隨著新樓盤(pán)減少，改善型客戶(hù)的持有周期會(huì)逐漸延長(zhǎng)，典型如上海，有些板塊可能10年都沒(méi)有新盤(pán)，客戶(hù)的持有周期就會(huì)長(zhǎng)得多。

最后，如何優(yōu)化手中的房產(chǎn)，使其在未來(lái)五年、十年更具保值功能，是所有多房家庭都應(yīng)慎重考慮的一件大事，如果您有這方面疑惑，歡迎來(lái)參加我們?cè)谥苣┡e辦的沙龍。

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