文/樂居新媒體 嚴(yán)明會

距離2024年結(jié)束只有20天，地產(chǎn)營銷總忙著沖kpi賣房，帥府京彩世界卻悄悄“換帥”了。

11月25日，該項目公司北京通州帥府儒意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)理和法人，由殷悅變更為李晨。

通常而言，地產(chǎn)項目公司的一把手不輕易更換，除非遭遇股東變更。目前，帥府京彩世界唯一股東依然是北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（簡稱“通房”）。在這個關(guān)鍵節(jié)點換帥，通房肯定是有意圖的。

畢竟這個項目取證已有7個多月，但銷售數(shù)據(jù)卻較為慘淡，簽約僅80套，網(wǎng)簽去化率29.6%，成交均價約為指導(dǎo)價打了92折，成交金額5.5億元。然而，帥府京彩世界單單拿地就花了14.3億現(xiàn)金，地價覆蓋率只有38%左右。

成交數(shù)據(jù)雖不理想，但不能否定前項目經(jīng)理殷悅曾做過的努力。

她花了超160萬請北京嘉華廣告?zhèn)髅接邢薰咀雒襟w平臺推廣運營，讓帥府京彩世界在各大線上平臺頻繁刷屏。此外，項目還委托北京喜樂屋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進行銷售。目前，殷悅還是北京易通中芯企業(yè)管理的法人兼經(jīng)理，該企業(yè)由通房持股99.9%。

眼下，換個項目經(jīng)理，是否能讓帥府京彩世界也“精彩”起來？

答案：很難。對于三個月一迭代的北京市場，進入順銷期后賣庫存，李晨當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)更是難上加難。??????

更重要的是，帥府京彩世界后面的“追兵”，已馬不停蹄趕來了。

12月初，北京城建的國譽頌來了，新項目總李晨或許更加緊張了。在通州樓市，它是近年來第二個南向帶陽臺的新盤，首個吃螃蟹者是帥府京彩世界。

國譽頌的誕生，讓北京城建在通州送面積上成了帶頭大哥。例如，100㎡和145㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶型，贈送面積均在15%以上。而帥府京彩世界在送面積方面，只用了奇偶陽臺和飄窗。

而且，國譽頌比帥府京彩世界在價格上也更具想象空間，其樓面價約2.07萬元/平方米，項目銷售指導(dǎo)價4.7萬元/平方米。而帥府京彩世界的樓面價約1.94萬元/平方米，項目銷售指導(dǎo)價6.2萬元/平方米。

不管是產(chǎn)品還是價格上，帥府京彩世界在國譽頌面前估計會輕松被碾壓。

帥府京彩世界后面的“追兵”不止一個，還有招商蛇口，它于10月底在通州以9.92億元底價成交一宗住宅用地。隨著《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》逐漸落地，架空層、風(fēng)雨連廊、陽臺等，逐漸會成為北京房子的標(biāo)配，招商蛇口這個項目很有可能會成為通州第一批受益者。

另一邊，帥府京彩世界自身的產(chǎn)品也飽受爭議，在業(yè)內(nèi)人士看來，“165㎡為四室兩廳三衛(wèi)，進門即見餐桌的設(shè)計缺少私密性，而且在售樓處的樣板間內(nèi)，該戶型的一側(cè)主臥內(nèi)有一處凸出的位置，為電梯井，可能會有噪音影響。”

此外，開放式大陽臺也是帥府京彩世界對外宣傳的一大亮點。但經(jīng)過實踐證明，開敞陽臺在北方本來就是個雞肋，存在安全以及生活不便利等問題。現(xiàn)在不少開發(fā)商將開放式陽封閉，轉(zhuǎn)變成室內(nèi)封閉的空間使用。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，帥府京彩世界的設(shè)計公司為北京市建筑設(shè)計研究院股份有限公司，中標(biāo)金額為1795萬元；此外，物業(yè)為北京金地格林物業(yè)管理有限公司，住宅（商品房）：5.8元／平方米／月：配套商業(yè)：6.8元／平方米／月。據(jù)媒體報道，通房此前有一些項目交由金地代建及代銷。

通常來說，開發(fā)商和物業(yè)不是一家，后續(xù)交房交接上有可能出現(xiàn)很多推諉、扯皮。此外，如果遇到開發(fā)商減配，不是同一家也不好處理。

在地理位置上，帥府京彩世界位于北京副中心文化旅游區(qū)北部產(chǎn)業(yè)帶中心位置，臨環(huán)球影城、頂點公園、海洋公園。但目前，項目周邊的商業(yè)等配套設(shè)施比較一般，且很多配套還處于建設(shè)或規(guī)劃期，兌現(xiàn)需要一定的周期。

另外，周邊明顯不利因素如變電站，有可能影響視野景觀與居住安全。

帥府京彩世界是一位“慢熱型”選手。在帝都，每位操盤手都在抓緊趕工期搶客戶，這個項目卻不慌不忙，從拿地開始算，相當(dāng)于間隔了一年才面世。

時間回溯至2023年6月20日，北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以14.3億元底價拿下了北京城市副中心1201街區(qū)FZX-1201-0061地塊F3其他類多功能用地、0062地塊R2二類居住用地，這也是帥府京彩世界所在地塊。

一年后的6月22日，帥府京彩世界開盤，共5棟小高層住宅樓，推案套數(shù)270套，價格均在每平方米6萬元以上，主力戶型包括4室2廳建面128m2 、4室2廳建面165m2、3室2廳建面108m2。

據(jù)其官微顯示，開盤成交超9.8億元。但眼下快半年時間過去，帥府京彩世界的網(wǎng)簽金額也才5個多億。數(shù)字真假，只有操盤手心里知曉。目前，該項目土地使用權(quán)抵押予中國建設(shè)銀行通州區(qū)支行。

接替者李晨，他還是北京通州鯨航置業(yè)發(fā)展有限公司的經(jīng)理兼法人。值得注意的是，他也是在11月26日接替曾鶯，成為該項目公司的一把手。

9月11日，通州鯨航置業(yè)競得通州城市副中心1202街區(qū)一宗商業(yè)用地，成交金額為底價8.09億元。該地塊用地面積4.11萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約14.89萬平方米，未來將用于北京海昌海洋公園的建設(shè)。

在通州，通房有托底的責(zé)任。它成立于1986年，注冊資本62500萬元，法人兼經(jīng)理為從占云，董事長為楊利，由北京通州城市建設(shè)運行集團有限公司全資持股，穿透背后唯一股東為通州國資委。

目前，通房旗下地產(chǎn)公司還包括北京通營置業(yè)、北京市民望房地產(chǎn)開發(fā)、北京市開原房地產(chǎn)開發(fā)。早在2019年2月，通房以18.8億元通州新城限競房地塊，溢價率高達42%；2021年10月12日，通房又以2.95億元底價競得通州區(qū)于家務(wù)TZ11-0200-6003、6006地塊、TZ11-0200-6002地塊。

除了地產(chǎn)，通房還投資了北京集成電路尖端芯片股權(quán)投資中心（有限合伙）、北京城市副中心投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、北京易通中芯企業(yè)管理、北京通域合盈投資管理有限公司、北京自由坊管理咨詢。