文/地產(chǎn)金融視界

“金九銀十”后，本以為是波瀾不驚的11月，卻不想被越秀地產(chǎn)刷了屏。

12月4日，越秀地產(chǎn)公布，已轉(zhuǎn)讓其間接全資附屬公司廣州宏城發(fā)展有限公司全部股權(quán)（“廣州宏城”），將廣州環(huán)貿(mào)中心的辦公空間及停車場（“ICC”）賣給廣州仁耀經(jīng)濟(jì)資訊咨詢有限公司，該公司由中信證券發(fā)行的資產(chǎn)支持證券計劃持有，成交價格10.92億元。

ICC是天河中央商務(wù)區(qū)（CBD）的地標(biāo)商業(yè)，此次出售之后，越秀地產(chǎn)預(yù)計錄得8.76億元的稅后收益。據(jù)了解，這也是市場上首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS。

除了賣資回血，11月末，越秀地產(chǎn)還公告了兩宗退地事項的最新進(jìn)展。11月27日，越秀地產(chǎn)連發(fā)兩則公告，稱向股東寄發(fā)了關(guān)于廣龍地塊及暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的土地收儲相關(guān)事項的通函，旨在說明土地收儲的進(jìn)一步詳情及估值報告。

根據(jù)公告，被收回的廣龍地塊補償金額70億元（具體金額待最終評審確認(rèn)），暨南大學(xué)北側(cè)地塊二補償金額50.03億元，兩塊土地的補償方式均為提供等值的應(yīng)付票據(jù)。

再加之11月13日公布的廣州大干圍地塊，越秀地產(chǎn)在年內(nèi)就退回三宗土地，合計回籠資金約135億元。

“調(diào)倉”回血的同時，越秀地產(chǎn)也在掃貨“加倉”。剛進(jìn)入12月，越秀地產(chǎn)就以19億元競得海珠區(qū)東曉路東側(cè)AH0215007地塊，繼續(xù)“加倉”廣州大本營。

而在10月和11月，越秀地產(chǎn)共入手7宗土地，分別為廣州1宗、北京4宗、成都1宗、上海1宗，拿地權(quán)益金額達(dá)111.59億元。

多策略“調(diào)倉”的背后，是越秀地產(chǎn)達(dá)成年內(nèi)銷售目標(biāo)的挑戰(zhàn)。

年中業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾信心堅定地宣布，“盡管目前市場環(huán)境下，要實現(xiàn)全年1470億元銷售目標(biāo)的壓力非常大，但管理層研究決定對全年銷售目標(biāo)不作調(diào)整。”

據(jù)其12月3日披露的數(shù)據(jù)來看，1月至11月，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約為1010.2億元，同比下降約24.0%，占2024年銷售目標(biāo)的比例為68.7%。

也就是說，2024年前11個月，越秀地產(chǎn)僅完成年度銷售目標(biāo)的七成，以12月一個月沖刺剩余三成目標(biāo)，約460億的銷售額度，恐怕不容樂觀。

1.賣股、退地、融資，越秀地產(chǎn)加速回血

作為市場上首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS，越秀地產(chǎn)出售廣州ICC項目公司事項引起了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。實際上，早在3個月前，越秀地產(chǎn)就已經(jīng)在積極謀劃籌備這筆大宗資產(chǎn)交易。

9月9日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，一直在考慮包括涉及ICC項目所有權(quán)的潛在交易，并透露了可能采取的交易形式，包括在招標(biāo)程序后將持有該物業(yè)的公司轉(zhuǎn)至由中國持牌機構(gòu)設(shè)立及管理的資產(chǎn)支持證券，并僅由專業(yè)投資者認(rèn)購。

10月25日，廣州宏城100%股權(quán)以10.92億元的低價，在廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌。10月28日，中信證券-越秀商業(yè)持有型不動產(chǎn)的資產(chǎn)支持專項計劃在獲深圳證券交易所審批通過，并于11月20日完成發(fā)行。

買方將動用發(fā)行所得款項收購標(biāo)的公司全部股權(quán)，資產(chǎn)支持證券持有人則將享有該物業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。

越秀地產(chǎn)于公告中表示，出售事項將錄得8.76億元的稅后收益，所得款項將用作對其核心業(yè)務(wù)營運發(fā)展的再投資用途。

除了這筆收入外，越秀地產(chǎn)下半年還退回了3宗土地，回籠資金超百億。

具體來看，越秀地產(chǎn)在8月末退回了廣龍地塊（位于廣州市白云區(qū)），代價為70億元，補償?shù)戎祽?yīng)付票據(jù)，可用于廣州新出讓的市本級土地。9月初，又宣布了暨南大學(xué)北側(cè)地塊二被收儲的消息，代價50.03億元，補償方式為等值的應(yīng)付票據(jù)，但此次收儲所獲得的應(yīng)付票據(jù)，僅能在廣州番禺區(qū)范圍內(nèi)使用。

11月13日，越秀地產(chǎn)公告，旗下公司佰城投資同意將廣州大干圍地塊的土地使用權(quán)交由廣州市土地開發(fā)中心收儲，代價為15.29億元，以現(xiàn)金補償。

資料顯示，廣州大干圍地塊位于廣州海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍，包含AH101533和AH101534兩幅地塊，總面積約1.55萬平方米。

目前，該地塊已經(jīng)在廣州公共資源交易中心掛牌。根據(jù)規(guī)劃，該地塊已被調(diào)整為二類居住用地，掛牌起始價20.234億元，折合起拍樓面價3.35萬元/平方米，將于12月23日競價出讓。

僅這三宗退回的土地，越秀地產(chǎn)就回籠資金約135億元，而據(jù)中指研究院發(fā)布的1-11月房企業(yè)績榜，百強門檻值約70億元，越秀地產(chǎn)這筆資金，已經(jīng)超過約35家百強房企的業(yè)績。

除此之外，11月份，越秀地產(chǎn)還簽訂了兩份融資協(xié)議，以獲得更充沛的資金支持。

11月11日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，披露了兩筆融資協(xié)議的詳細(xì)情況。首份融資協(xié)議乃有關(guān)最高達(dá)5億港元的循環(huán)貸款融資，貸款期由第一份融資協(xié)議日期起計364天。第二份融資協(xié)議乃有關(guān)30億港元的定期貸款融資，貸款期由第二份融資協(xié)議日期起計3年。

至此，越秀地產(chǎn)快速回血，可謂彈藥充足，而其調(diào)倉策略，也在近幾個月拿地的節(jié)奏中逐步體現(xiàn)。

2.聚焦核心城市，拿地節(jié)奏減慢

2024年初，林昭遠(yuǎn)為越秀地產(chǎn)定下了400億元的拿地目標(biāo)，稱要“保持適度的投資強度”。

進(jìn)入12月，越秀地產(chǎn)加緊了拿地的步伐。12月4日，越秀地產(chǎn)簽下ICC項目賣契的同一天，就斥資19.01億在廣州中心城區(qū)海珠區(qū)拿下了東曉路東側(cè)AH0215007地塊，折合樓面價約32198元/m2。

11月，越秀地產(chǎn)分別在北京、上海出擊，拿下兩塊高溢價的土地。

11月2日，越秀地產(chǎn)通過其全資附屬公司武漢康景實業(yè)投資有限公司獲取北京海淀區(qū)功德寺地塊，總付土地價款63.59億元，溢價率達(dá)到15%。

11月28日，越秀地產(chǎn)與華潤、中能建聯(lián)合體以78.97億元總價成功摘下上海市浦東區(qū)楊思地塊，以27.55%的實際權(quán)益付款21.76億元，該地塊的溢價率更是高達(dá)40.37%。

在北京、上海入手的2宗地塊，總拿地金額達(dá)到85億元。

近年來，越秀地產(chǎn)擴(kuò)儲速度不斷加快。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年，越秀地產(chǎn)斥資了428億元拿地。此后兩年間，越秀地產(chǎn)逆勢擴(kuò)張，在土地投資上分別花了346億和376億。

然而，今年以來，越秀地產(chǎn)拿地的節(jié)奏減緩了不少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1-11月，越秀地產(chǎn)權(quán)益拿地金額175億元，離年初定下的400億拿地目標(biāo)還有超過一半的差距。

不過，從其今年拿地的分布也不難看出，越秀地產(chǎn)投資側(cè)重點更突出了，“以銷定投，聚焦核心城市。”

以今年越秀地產(chǎn)頻頻出手的北京市場為例，上半年，越秀地產(chǎn)在北京銷售額55.53億元，成為繼廣州（230.51億元）、杭州（92.84億元）后，第三個銷售額超50億元的城市。

這給了越秀地產(chǎn)持續(xù)加碼北京市場的底氣。如前所述，11月5日，越秀地產(chǎn)以63.83億元競得功德寺地塊，再往前的10月22日，以18.93億元拿下了北京昌平區(qū)小沙河板塊三幅地塊。

據(jù)年報顯示，截至2024年6月末，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲備約2503萬平方米，94%分布在一線城市和二線城市。其中，大灣區(qū)和廣州土地儲備占比分別為41.2%和36.7%。

3.前11個月僅完成7成目標(biāo)

年中業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)宣告，越秀地產(chǎn)年度銷售目標(biāo)不減。

理想很豐滿，但現(xiàn)實卻很骨感。12月3日，越秀地產(chǎn)公告披露，11月單月，合同銷售金額約為100.21億元，同比下降約15.6%；合同銷售面積約為33.46萬平方米，同比上升約0.7%。

整體來看，2024年1月至11月，越秀地產(chǎn)累計合同銷售金額約為1010.2億元，同比下降約24.0%，占2024年銷售目標(biāo)的比例為68.7%。

業(yè)績會上信誓旦旦的宣言，如今來看，也成了一個巨大的挑戰(zhàn)。

值得關(guān)注的是，往常坐在林昭遠(yuǎn)身旁的原越秀地產(chǎn)總經(jīng)理、越秀服務(wù)董事會主席林峰這次業(yè)績會卻沒有出席，取而代之的是越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松。

林峰最后一次以地產(chǎn)人的身份公開露面，是在3月的業(yè)績會。據(jù)官方披露的公告，業(yè)績會后不久，林峰就辭任地產(chǎn)板塊的所有職務(wù)。

4月25日，越秀地產(chǎn)公告披露，林峰已辭去在越秀地產(chǎn)及其子公司越秀服務(wù)的所有職務(wù)。辭任原因是越秀集團(tuán)內(nèi)部的工作變動需要，而據(jù)后續(xù)披露的消息，林峰的去向也浮出水面。

越秀發(fā)展官方微信公眾號于12月5日發(fā)布消息中，稱林峰為“越秀發(fā)展臨時黨委書記、副董事長、總經(jīng)理”。資料顯示，越秀發(fā)展原名越秀食品，始建于1949年，現(xiàn)為越秀集團(tuán)下屬二級企業(yè)，聚焦物業(yè)經(jīng)營、食品流通、勞務(wù)輸出、休閑食品等業(yè)務(wù)發(fā)展和土地資源盤活。

這位在越秀地產(chǎn)就職三十年的“老將”，這一次完全卸下了地產(chǎn)行當(dāng)?shù)膿?dān)子。

而在林峰辭任消息公告的同時，越秀地產(chǎn)也公布最新的董事會成員，4位執(zhí)行董事為林昭遠(yuǎn)（董事長）、朱輝松（聯(lián)席總經(jīng)理）、賀玉平、陳靜、劉艷，非執(zhí)行董事張貽兵，獨立非執(zhí)行董事余立發(fā)、李家麟、劉漢銓、張建生。

同時，朱輝松獲委任為越秀服務(wù)非執(zhí)行董事及董事會主席、提名委員會、投資委員會、環(huán)境、社會及管治委員會各委員會主席以及薪酬委員會成員。

朱輝松今年49歲，曾就職于廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司（越秀地產(chǎn)前身之一），后調(diào)入越秀地產(chǎn)，至今也有16年。不過，此次管理層的調(diào)整后，越秀地產(chǎn)似乎想踩一腳剎車了。

如上所述， 1-11月，越秀地產(chǎn)權(quán)益拿地金額175億元，離400億拿地目標(biāo)差距不少，而前兩年房地產(chǎn)筑底、房企大幅收縮的日子，越秀地產(chǎn)逆勢而上，在很多土拍中都戰(zhàn)斗到了最后。

但高強度的拿地也為去化和盈利帶來壓力，尤其在去年，越秀地產(chǎn)雖然銷售規(guī)模超過1400億，但歸母凈利潤卻大降20%，而據(jù)今年的數(shù)據(jù)，銷售目標(biāo)難以完成的同時，當(dāng)期歸母凈利潤更是同比下降15.9%至18.3億元，盈利能力的下滑，肉眼可見。

業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)的管理層表示，下半年，在投資上堅持以銷定投，穩(wěn)健投資，同時要做精準(zhǔn)投資，保持對核心城市、核心板塊和客戶的研究，總體來說以效益為先。這或許昭示了越秀地產(chǎn)下半年一系列回血操作的原因。

在市場持續(xù)調(diào)整的過程中，越秀地產(chǎn)的表現(xiàn)已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)靠前水平，此番連續(xù)不斷地回血“調(diào)倉”之后，是調(diào)檔變速，還是蓄勢待發(fā)？新的管理層又會為越秀地產(chǎn)帶來什么變化，仍有待時間來證明。