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觀音橋驚現(xiàn)數(shù)棟鬼樓,實(shí)地打探驚呆了,意外發(fā)現(xiàn)觀音橋要出新盤!

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近兩年來,觀音橋板塊備受市場(chǎng)青睞。

觀宸、啟元以頂奢豪宅的身姿長(zhǎng)期霸榜重慶樓市,而體量較小的建發(fā)縵云、中海璟里則實(shí)現(xiàn)了快速清盤。

此外,今年新入市的聯(lián)發(fā)觀音橋也同樣銷售火熱,上個(gè)月該項(xiàng)目還登頂成為重慶主城認(rèn)購(gòu)套數(shù)冠軍。



但萬萬沒想到,在寸土寸金的觀音橋街道,在大紅大紫的熱銷神盤聯(lián)發(fā)觀音橋嘉樾的對(duì)面,竟然有這樣一個(gè)小區(qū),項(xiàng)目已竣工五六年時(shí)間,但很多樓棟卻沒怎么住人,甚至還有兩棟樓至今無一人居住,淪為了鬼樓。



這到底是什么情況?

01

鬼樓實(shí)為安置房,價(jià)格低至6字頭

前段時(shí)間,我在聯(lián)發(fā)觀音橋嘉樾組團(tuán)實(shí)地看盤的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)聯(lián)發(fā)嘉樾對(duì)面,保利江山明珠樂園旁邊,有一個(gè)看似爛尾樓的神秘小區(qū)。



網(wǎng)上一查,這個(gè)小區(qū)名為鴻恩寺三灣金季,小區(qū)或因位于鴻恩寺公園三灣路而得名,小區(qū)并非爛尾樓,而是一處安置房小區(qū)。

很多人要說,鴻恩寺三灣金季這個(gè)名字一聽就知道項(xiàng)目在鴻恩寺板塊,怎么能說是在觀音橋呢?我簡(jiǎn)單理一下其中關(guān)系。



江北觀音橋街道有設(shè)有22個(gè)社區(qū)。渝澳大道以東的12個(gè)社區(qū)屬于觀音橋東片區(qū),也就是大家傳統(tǒng)認(rèn)知中的觀音橋商圈板塊。

而渝澳大道以西的鴻恩寺周邊還有10個(gè)社區(qū)也歸屬于觀音橋街道,只是因?yàn)楸挥灏拇蟮婪指簦貏e嘉鴻大道以西的部分,與觀音橋商圈之間被兩條干道分隔后,板塊價(jià)值和觀音橋商圈已不可相提并論,所以大家習(xí)慣稱這里為鴻恩寺板塊。



鴻恩寺三灣金季和聯(lián)發(fā)嘉樾均不屬于觀音橋商圈,但均屬于觀音橋街道天原社區(qū),就看你怎么看了。

鴻恩寺三灣金季這個(gè)安置房小區(qū)在建設(shè)過程中并不順利,曾經(jīng)出現(xiàn)過工程延期等種種情況,但好在最后在有關(guān)部門的努力下,項(xiàng)目最終順利竣工,小區(qū)首批交房入住也已經(jīng)五六年時(shí)間了。

打開貝殼APP查看了一下,鴻恩寺三灣金季小區(qū)的二手房目前在貝殼只成交了1套,單價(jià)僅僅6789元/㎡。







鴻恩寺三灣金季緊鄰保利江山明明珠樂園,和聯(lián)發(fā)嘉樾組團(tuán)僅隔了一條三灣路和一所苗兒石小學(xué)(已更名新村嘉禾小學(xué)),但鴻恩寺三灣金季小區(qū)成交價(jià)格卻只相當(dāng)于旁邊保利江山明珠樂園價(jià)格的二分之一,相當(dāng)于對(duì)面聯(lián)發(fā)嘉樾的三分之一,安置房和商品房的價(jià)差還是挺驚人的。

在我的印象中,大多數(shù)安置房通常是很有煙火氣的,為何這個(gè)安置房小區(qū)看起來像爛尾樓一般了無生氣呢?

于是我決定去這個(gè)小區(qū)里實(shí)地打探一番。

02

實(shí)地探訪,這個(gè)小區(qū)到底什么情況?

在實(shí)體探訪的過程中,鴻恩寺三灣金季小區(qū)一系列奇葩現(xiàn)象把我驚呆了。

①社區(qū)底商設(shè)計(jì)奇葩,全部荒置

鴻恩寺三灣金季有兩個(gè)小區(qū)出入口。小區(qū)正門在鴻恩寺公園方向,另外在在綠地海外灘對(duì)面有個(gè)側(cè)門。



小區(qū)側(cè)門設(shè)置了幾層樓的社區(qū)商業(yè),網(wǎng)上我查到商業(yè)的數(shù)據(jù)大概有8800平方,這個(gè)體量不算小了。但商鋪設(shè)計(jì)非常奇葩,一言難盡,里面黑燈瞎火,走在里面感覺瘆得慌。



也不知道是什么原因,這些商業(yè)目前仍全部處于空置狀態(tài),非常可惜。

超低入住率,有兩棟樓沒住人

在社區(qū)商業(yè)一側(cè)能找到了2號(hào)和3號(hào)樓住宅樓的上行電梯,通過電梯就可以來到小區(qū)地面了。

鴻恩寺三灣金季一共有9棟樓,每棟樓地上約18層,兩梯八戶的配置,整個(gè)小區(qū)大概有1300多套房。

我向居民打聽了一下,該小區(qū)實(shí)際入住大約只有四百多戶的樣子,主要集中在出行更為方便的2號(hào)樓和3號(hào)樓。2號(hào)樓的底層住戶開有一個(gè)小超市和一個(gè)棋牌室,這就是小區(qū)目前主要的配套了。



除了2號(hào)樓和3號(hào)樓以外,其余的樓棟入住率都很低。因?yàn)樾^(qū)成長(zhǎng)條型分布,小區(qū)只有在1、2、3號(hào)樓附近設(shè)置了出入口,越往里走出行越不方便,入住率看起來也更低。



稍微往里走就能夠看到聯(lián)發(fā)嘉樾的工地。靠近聯(lián)發(fā)嘉樾方向的是7號(hào)樓和9號(hào)樓,建好至今一直處于閑置狀態(tài),從來沒有住人。所以從聯(lián)發(fā)嘉禧方向看過來,這個(gè)安置房小區(qū)就宛如鬼樓。



③地下負(fù)6樓竟設(shè)計(jì)為住宅

鴻恩寺三灣金季大部分樓棟并沒有地下層,只有部分樓棟有地下層。

我在8號(hào)樓乘坐電梯下到了負(fù)6層,原本以為可以從地下車庫(kù)出小區(qū),結(jié)果發(fā)現(xiàn)地下層并非車庫(kù),該棟地下6層均設(shè)計(jì)為住宅,這驚掉了我的下巴。



地下這幾層有的樓層沒有開燈,有的樓層燈光昏暗,有點(diǎn)陰曹地府的陰森恐怖感。打開手機(jī)電筒,我發(fā)現(xiàn)這些地下層的入戶門上,都還貼著供水公司的催費(fèi)通知單。



不過因?yàn)榈貏?shì)原因,小區(qū)靠新村嘉禾小區(qū)一側(cè)的地面比學(xué)校的地面要高出很多,所以地下負(fù)6層也高出校舍,可以通過外側(cè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)單面采光。





這種地下負(fù)6層的住宅設(shè)計(jì),我還是頭一次見。不過,畢竟小區(qū)不到30%的入住率,地上住宅都大量空置宛若鬼樓,地下這幾層住宅自然也沒有人居住。

④地下車庫(kù)未投用,地上停車不收費(fèi)

我返回地面,從地面找到了小區(qū)地下車庫(kù)進(jìn)出口。結(jié)果發(fā)現(xiàn)該小區(qū)地下車庫(kù)并沒有使用。



車庫(kù)單層面積也不大,一層只有50個(gè)車位,但具體幾層不太清楚,因?yàn)槲覜]找到哪棟樓電梯可以直接通車庫(kù)。

透過卷簾門倒是可以進(jìn)這個(gè)閑置車庫(kù),車庫(kù)里面也有點(diǎn)點(diǎn)微光,但里面陰森恐怖,又擔(dān)心卷簾門萬一關(guān)閉就出不來,實(shí)在不敢再進(jìn)去打探了。



因?yàn)檐噹?kù)沒有投入使用。業(yè)主們目前主要是在小區(qū)地面停車,雖然地上車位不多,但好在入住率低,而且可以占用行車道,倒也不存在太大困難。



而且我聽業(yè)主說,目前小區(qū)地面停車是免費(fèi)的。除了停車免費(fèi),鴻恩寺三灣金季物管費(fèi)也很感人,只需0.45元/㎡.月。商品房一個(gè)月的物管費(fèi),在這里基本夠用一年了。

⑤小區(qū)幼兒園以及社區(qū)用房同樣荒廢

值得一提的是,鴻恩寺三灣金季還配置了幾千平米的幼兒園。



不過,或許是因?yàn)槿胱÷蕦?shí)在太低,這所幼兒園同樣處于荒廢狀態(tài),一直未投入使用,內(nèi)部已經(jīng)殘破不堪,非常可惜。



除了幼兒園之外,小區(qū)還配備有大面積的物業(yè)用房和社區(qū)用房,除了物業(yè)公司大約使用了百余平米以外,其余也是空置的。



也就是說,在鴻恩寺三灣金季小區(qū),不僅是住宅大量空置荒廢,社區(qū)商業(yè)、物業(yè)用房、幼兒園、地下車庫(kù)也都處于空置荒廢狀態(tài)。

鴻恩寺三灣金季在如此核心地段,卻呈現(xiàn)如此衰敗景象,實(shí)在是令人唏噓。

03

奇葩安置房是如何形成的?

鴻恩寺三灣金季這個(gè)安置房如何淪落到今天這種局面呢?我結(jié)合網(wǎng)絡(luò)資料和小區(qū)走訪找到了答案。

鴻恩寺三灣金季地塊2011年劃撥給重慶市鴻恩寺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代建,規(guī)定2011年12月31日前開工,2014年12月31日建成。該項(xiàng)目主要用于安置觀音橋花園村、貓兒石村拆遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員和黃桷堡片區(qū)“城中村”及周邊區(qū)域拆遷安置房不足的部分的群眾。

但后來因項(xiàng)目代建方鴻恩寺實(shí)業(yè)破產(chǎn)無力償貸,導(dǎo)致“三灣金季”項(xiàng)目土地及建筑一度面臨司法查封,后來地方介入才保證了一期順利竣工及安置交付。

值得一提的,當(dāng)年為了觀音橋、鴻恩寺以及喵兒石一帶的拆遷,修建了大量安置房,僅在鴻恩三灣金季和聯(lián)發(fā)嘉樾周圍的鴻恩寺李家坪一帶,就修建了十幾個(gè)安置房小區(qū),有超過1.2萬套安置房源。加上后來推行貨幣化安置,片區(qū)安置房源實(shí)際上已經(jīng)供過于求。



和片區(qū)其余十幾個(gè)安置房相比,鴻恩寺三灣金季不僅地段和配套不占優(yōu)勢(shì),加上代建方破產(chǎn),該安置房小區(qū)設(shè)計(jì)較差,呈現(xiàn)品質(zhì)也比較糟糕,所以大部分拆遷戶不愿意將該小區(qū)作為安置選擇。

所以,目前鴻恩寺三灣金季還有大量房源沒有分配出去。另外,部分被安置群眾因?yàn)榱硗赓I了商品房,也未在小區(qū)居住,造成更高的空置率,以致小區(qū)看起來如鬼樓一般。

天量的安置房其實(shí)也是該片區(qū)二手房市場(chǎng)低迷的原因之一,這點(diǎn)我們以后再聊。

04

因禍得福,小區(qū)二期地塊將改建商品房

其實(shí),鴻恩寺三灣金季項(xiàng)目地塊分為兩個(gè)地塊,因?yàn)榇ㄉ唐飘a(chǎn),目前竣工的9棟樓是一期地塊,二期地塊目前仍是菜地。



不過,好在二期地塊未建,否則勢(shì)必會(huì)造成更嚴(yán)重的空置浪費(fèi)。如今二期地塊算是因禍得福,如今這塊土地的命運(yùn)也有了轉(zhuǎn)折。

今年三月,有關(guān)單位就啟動(dòng)了鴻恩寺三灣金季項(xiàng)目二期地塊的招標(biāo),涉及售房部及樣板間裝修等內(nèi)容,這透出了二期地塊將改建為商品房的信息。



如今在小區(qū)內(nèi),有關(guān)單位已經(jīng)貼出了告示,項(xiàng)目二期即將啟動(dòng)。二期地塊將改建商品房這一信息我在社區(qū)也得到了確認(rèn)。



也就是說,觀音橋鴻恩寺片區(qū)將新增一個(gè)商品房樓盤,希望在觀音橋鴻恩寺片區(qū)購(gòu)房的人,很快將會(huì)多一個(gè)選擇。

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