近兩年來，觀音橋板塊備受市場青睞。

觀宸、啟元以頂奢豪宅的身姿長期霸榜重慶樓市，而體量較小的建發縵云、中海璟里則實現了快速清盤。

此外，今年新入市的聯發觀音橋也同樣銷售火熱，上個月該項目還登頂成為重慶主城認購套數冠軍。

但萬萬沒想到，在寸土寸金的觀音橋街道，在大紅大紫的熱銷神盤聯發觀音橋嘉樾的對面，竟然有這樣一個小區，項目已竣工五六年時間，但很多樓棟卻沒怎么住人，甚至還有兩棟樓至今無一人居住，淪為了鬼樓。

這到底是什么情況？

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鬼樓實為安置房，價格低至6字頭

前段時間，我在聯發觀音橋嘉樾組團實地看盤的時候，發現聯發嘉樾對面，保利江山明珠樂園旁邊，有一個看似爛尾樓的神秘小區。

網上一查，這個小區名為鴻恩寺三灣金季，小區或因位于鴻恩寺公園三灣路而得名，小區并非爛尾樓，而是一處安置房小區。

很多人要說，鴻恩寺三灣金季這個名字一聽就知道項目在鴻恩寺板塊，怎么能說是在觀音橋呢？我簡單理一下其中關系。

江北觀音橋街道有設有22個社區。渝澳大道以東的12個社區屬于觀音橋東片區，也就是大家傳統認知中的觀音橋商圈板塊。

而渝澳大道以西的鴻恩寺周邊還有10個社區也歸屬于觀音橋街道，只是因為被渝澳大道分隔，特別嘉鴻大道以西的部分，與觀音橋商圈之間被兩條干道分隔后，板塊價值和觀音橋商圈已不可相提并論，所以大家習慣稱這里為鴻恩寺板塊。

鴻恩寺三灣金季和聯發嘉樾均不屬于觀音橋商圈，但均屬于觀音橋街道天原社區，就看你怎么看了。

鴻恩寺三灣金季這個安置房小區在建設過程中并不順利，曾經出現過工程延期等種種情況，但好在最后在有關部門的努力下，項目最終順利竣工，小區首批交房入住也已經五六年時間了。

打開貝殼APP查看了一下，鴻恩寺三灣金季小區的二手房目前在貝殼只成交了1套，單價僅僅6789元/㎡。

鴻恩寺三灣金季緊鄰保利江山明明珠樂園，和聯發嘉樾組團僅隔了一條三灣路和一所苗兒石小學（已更名新村嘉禾小學），但鴻恩寺三灣金季小區成交價格卻只相當于旁邊保利江山明珠樂園價格的二分之一，相當于對面聯發嘉樾的三分之一，安置房和商品房的價差還是挺驚人的。

在我的印象中，大多數安置房通常是很有煙火氣的，為何這個安置房小區看起來像爛尾樓一般了無生氣呢？

于是我決定去這個小區里實地打探一番。

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實地探訪，這個小區到底什么情況？

在實體探訪的過程中，鴻恩寺三灣金季小區一系列奇葩現象把我驚呆了。

①社區底商設計奇葩，全部荒置

鴻恩寺三灣金季有兩個小區出入口。小區正門在鴻恩寺公園方向，另外在在綠地海外灘對面有個側門。

小區側門設置了幾層樓的社區商業，網上我查到商業的數據大概有8800平方，這個體量不算小了。但商鋪設計非常奇葩，一言難盡，里面黑燈瞎火，走在里面感覺瘆得慌。

也不知道是什么原因，這些商業目前仍全部處于空置狀態，非?？上А?/p>

②超低入住率，有兩棟樓沒住人

在社區商業一側能找到了2號和3號樓住宅樓的上行電梯，通過電梯就可以來到小區地面了。

鴻恩寺三灣金季一共有9棟樓，每棟樓地上約18層，兩梯八戶的配置，整個小區大概有1300多套房。

我向居民打聽了一下，該小區實際入住大約只有四百多戶的樣子，主要集中在出行更為方便的2號樓和3號樓。2號樓的底層住戶開有一個小超市和一個棋牌室，這就是小區目前主要的配套了。

除了2號樓和3號樓以外，其余的樓棟入住率都很低。因為小區成長條型分布，小區只有在1、2、3號樓附近設置了出入口，越往里走出行越不方便，入住率看起來也更低。

稍微往里走就能夠看到聯發嘉樾的工地。靠近聯發嘉樾方向的是7號樓和9號樓，建好至今一直處于閑置狀態，從來沒有住人。所以從聯發嘉禧方向看過來，這個安置房小區就宛如鬼樓。

③地下負6樓竟設計為住宅

鴻恩寺三灣金季大部分樓棟并沒有地下層，只有部分樓棟有地下層。

我在8號樓乘坐電梯下到了負6層，原本以為可以從地下車庫出小區，結果發現地下層并非車庫，該棟地下6層均設計為住宅，這驚掉了我的下巴。

地下這幾層有的樓層沒有開燈，有的樓層燈光昏暗，有點陰曹地府的陰森恐怖感。打開手機電筒，我發現這些地下層的入戶門上，都還貼著供水公司的催費通知單。

不過因為地勢原因，小區靠新村嘉禾小區一側的地面比學校的地面要高出很多，所以地下負6層也高出校舍，可以通過外側平臺實現單面采光。

這種地下負6層的住宅設計，我還是頭一次見。不過，畢竟小區不到30%的入住率，地上住宅都大量空置宛若鬼樓，地下這幾層住宅自然也沒有人居住。

④地下車庫未投用，地上停車不收費

我返回地面，從地面找到了小區地下車庫進出口。結果發現該小區地下車庫并沒有使用。

車庫單層面積也不大，一層只有50個車位，但具體幾層不太清楚，因為我沒找到哪棟樓電梯可以直接通車庫。

透過卷簾門倒是可以進這個閑置車庫，車庫里面也有點點微光，但里面陰森恐怖，又擔心卷簾門萬一關閉就出不來，實在不敢再進去打探了。

因為車庫沒有投入使用。業主們目前主要是在小區地面停車，雖然地上車位不多，但好在入住率低，而且可以占用行車道，倒也不存在太大困難。

而且我聽業主說，目前小區地面停車是免費的。除了停車免費，鴻恩寺三灣金季物管費也很感人，只需0.45元/㎡.月。商品房一個月的物管費，在這里基本夠用一年了。

⑤小區幼兒園以及社區用房同樣荒廢

值得一提的是，鴻恩寺三灣金季還配置了幾千平米的幼兒園。

不過，或許是因為入住率實在太低，這所幼兒園同樣處于荒廢狀態，一直未投入使用，內部已經殘破不堪，非?？上?。

除了幼兒園之外，小區還配備有大面積的物業用房和社區用房，除了物業公司大約使用了百余平米以外，其余也是空置的。

也就是說，在鴻恩寺三灣金季小區，不僅是住宅大量空置荒廢，社區商業、物業用房、幼兒園、地下車庫也都處于空置荒廢狀態。

鴻恩寺三灣金季在如此核心地段，卻呈現如此衰敗景象，實在是令人唏噓。

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奇葩安置房是如何形成的？

鴻恩寺三灣金季這個安置房如何淪落到今天這種局面呢？我結合網絡資料和小區走訪找到了答案。

鴻恩寺三灣金季地塊2011年劃撥給重慶市鴻恩寺實業發展有限公司代建，規定2011年12月31日前開工，2014年12月31日建成。該項目主要用于安置觀音橋花園村、貓兒石村拆遷農轉非人員和黃桷堡片區“城中村”及周邊區域拆遷安置房不足的部分的群眾。

但后來因項目代建方鴻恩寺實業破產無力償貸，導致“三灣金季”項目土地及建筑一度面臨司法查封，后來地方介入才保證了一期順利竣工及安置交付。

值得一提的，當年為了觀音橋、鴻恩寺以及喵兒石一帶的拆遷，修建了大量安置房，僅在鴻恩三灣金季和聯發嘉樾周圍的鴻恩寺李家坪一帶，就修建了十幾個安置房小區，有超過1.2萬套安置房源。加上后來推行貨幣化安置，片區安置房源實際上已經供過于求。

和片區其余十幾個安置房相比，鴻恩寺三灣金季不僅地段和配套不占優勢，加上代建方破產，該安置房小區設計較差，呈現品質也比較糟糕，所以大部分拆遷戶不愿意將該小區作為安置選擇。

所以，目前鴻恩寺三灣金季還有大量房源沒有分配出去。另外，部分被安置群眾因為另外買了商品房，也未在小區居住，造成更高的空置率，以致小區看起來如鬼樓一般。

天量的安置房其實也是該片區二手房市場低迷的原因之一，這點我們以后再聊。

04

因禍得福，小區二期地塊將改建商品房

其實，鴻恩寺三灣金季項目地塊分為兩個地塊，因為代建商破產，目前竣工的9棟樓是一期地塊，二期地塊目前仍是菜地。

不過，好在二期地塊未建，否則勢必會造成更嚴重的空置浪費。如今二期地塊算是因禍得福，如今這塊土地的命運也有了轉折。

今年三月，有關單位就啟動了鴻恩寺三灣金季項目二期地塊的招標，涉及售房部及樣板間裝修等內容，這透出了二期地塊將改建為商品房的信息。

如今在小區內，有關單位已經貼出了告示，項目二期即將啟動。二期地塊將改建商品房這一信息我在社區也得到了確認。

也就是說，觀音橋鴻恩寺片區將新增一個商品房樓盤，希望在觀音橋鴻恩寺片區購房的人，很快將會多一個選擇。