中交地產稱，本次向關聯方借款有利于保障公司項目建設和日常經營過程中對資金的需求。

01

展期

12月12日，中交地產（000736.SZ）公告稱，根據公司實際經營情況，經與控股股東中交房地產集團協商，中交地產擬將150.91億元借款自到期日起續借1年，年利率不超過7%。

借款展期公告

公告顯示，中交地產及控股子公司在控股股東中交房地產集團的借款本金余額為150.91億元，年利率為7%，上述借款將在2025年內陸續到期。

中交地產稱，本次向關聯方借款有利于保障公司項目建設和日常經營過程中對資金的需求，體現了關聯方對公司主營業務發展的支持。

《小債看市》注意到，中交地產融資結構以銀行貸款與股東方借款為主，未來1年到期規模較大，面臨一定集中兌付壓力。

在發債方面，目前中交地產存續債券14只，存續規模111億元，其中將有54億債券于一年內到期，公司面臨集中兌付壓力較大。

存續債券到期分布

目前，中交地產主體長期信用等級為AA+，相關債項信用等級為AAA，評級展望為“穩定”，信用資質較好。

02

流動性緊張

據官網介紹，中交地產成立于1993年，是中交房地產集團控股的兩家房地產上市平臺之一。

中交房地產集團負責中交集團房地產業務的運營和管理，業務涵蓋房地產開發、資產運營管理、房地產金融等領域，足跡遍及北京、天津、重慶、廣東、浙江、江蘇等省市。

中交地產官網

從股權結構看，中交地產的控股股東為中交房地產集團，持股比例為52.32%，穿透后公司實際控制人為國務院國資委。

股權結構圖

近年來，伴隨行業調整，中交地產拿地與銷售規模均有所下降，不過土地儲備較為充裕，且項目主要分布于一二線城市。

截至2023年底，中交地產所持有房地產項目剩余可銷售面積約800.59萬平方米。

2024年1-9月，中交地產實現全口徑簽約銷售金額123.40億元，同比減少58.45%，權益口徑簽約銷售金額87.39億元，同比減少59.48%。

在業績方面，2024年前三季度中交地產實現營業收入116.53億元，同比增加0.89%，實現歸屬于上市股東的凈虧損15.34億元，較上年同期減少48.64%。

截至今年三季末，中交地產總資產為1169.25億元，總負債1004.8億元，凈資產164.45億元，資產負債率為85.94%。

近年來，中交地產債務規模較大，全部債務資本化比率偏高。

《小債看市》分析債務結構發現，中交地產主要以流動負債為主，占總債務的73%。

截至相同報告期，中交地產流動負債有733.42億元，主要為一年內到期非流動負債，其短期債務合計有322.93億元。

相較于短債規模，中交地產流動性較為緊張，其賬上貨幣資金有99.41億元，經營性現金及現金類資產對短期債務覆蓋倍數較低，公司面臨一定短期償債壓力。

在財務彈性方面，截至2024年6月末，中交地產銀行授信總額有530.11億元，其中未使用授信額度為150.88億元，公司間接融資渠道有待拓寬。

銀行授信

另外，中交地產還有非流動負債271.38億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計有176.17億元。

整體來看，中交地產剛性債務有499.1億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為50%。

有息負債規模較大，中交地產的融資成本增加，2023和2024年前三季度其財務費用分別為6.98億和7.93億，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。

從融資渠道看，除了借款和發債，中交地產還通過租賃、應收賬款、股權以及信托等方式融資。

值得注意的是，2019年-2021年中交地產的少數股東權益從35億元增加到147億元，截至2024年三季末該指標為159.25億元。

中交地產少數股東權益占比高，權益穩定性弱；同時公司項目以合作開發居多，需關注行業下行期合作方風險。

在資產質量方面，中交地產資產受限比例較高，對資產流動性產生一定影響。

另外，中交地產對外擔保規模龐大，存在一定擔保代償風險。截至2024年6月末，中交地產及關聯公司擔保余額為113.26億元。

總得來看，中交地產業績持續虧損，對債務和利息的保障能力下降；債務負擔較重，流動性緊張，再融資壓力較大。

03

踏錯節奏

中交地產前身為重慶國際實業投資股份有限公司，是經重慶市經濟體制改革委員會批準，由中國重慶國際經濟技術合作公司聯合重慶市建設投資公司等單位共同發起，采用定向募集方式設立的股份有限公司。

1997年，中交地產掛牌上市，股票名稱為“重慶實業”。

2008年底，中房集團經過定增入主，并與中國交建在2011年完成重大重組后，改名中交地產，并成為中國交建房地產業務國內上市平臺公司。

隨后，中交地產開始大手筆拿地，兩年時間拓土支出近千億，其曾在2019年提出3年500億元、5年1000億元的目標。

2020年，中交地產實現簽約銷售金額533億元，較2019年增長81.37%，超額完成500億元目標，但2021年銷售額增速卻明顯下降。

另外，激進擴張致使中交地產債臺高筑，為了緩解債務壓力，其曾多次向母公司借款。

2021年，中交地產向控股股東中交房地產集團借款兩次，兩次額度均不超百億，年利率不超過10%。

但目前來看，借款并沒有改善中交地產的資金鏈窘境。

可以說，在房地產行業輝煌的末期，中交地產卻逆勢擴張，在本應收縮的節點踏錯了節奏。