觀點(diǎn)網(wǎng) 距離中交地產(chǎn)退房，只差臨門一腳了。

最新消息顯示，6月16日晚間，中交地產(chǎn)正式披露重大資產(chǎn)出售草案。該公司擬以1元的對價(jià)整體剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，接盤方為控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

對于這場交易，市場早有預(yù)期。

不過，仍有不少投資者在公開市場調(diào)侃到：“什么是爹？1元購買負(fù)幾十億的就是爹” “把我的悲傷，都留給爸爸”……

調(diào)侃歸調(diào)侃，此次退房草案當(dāng)中，中交地產(chǎn)置出了哪些資產(chǎn)？又剩下什么？重組前后的資產(chǎn)變動(dòng)有多大？或許從其近400頁的報(bào)告當(dāng)中，能夠拆解一二。

1元轉(zhuǎn)讓

早在今年1月初，中交地產(chǎn)便對外宣布要退出房地產(chǎn)，向物管、資管等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

如今，時(shí)隔近150天，具體的交易草案終于出爐。

根據(jù)公告，中交地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)包括上市公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)、債權(quán)等資產(chǎn)及相關(guān)債務(wù)，具體包括：

其一，上市公司持有的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司的全部股權(quán)；

其二，上市公司與開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的應(yīng)收款項(xiàng)，以及上市公司本部與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的其他資產(chǎn)；

其三，上市公司本部短期借款、長期借款、應(yīng)付債券以及其他應(yīng)付款項(xiàng)等債務(wù)。

光從文字?jǐn)⑹龌蛟S不夠直觀，但從一連串的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，這個(gè)曾經(jīng)放言要做到“央企前三”的企業(yè)，其所持資產(chǎn)并不算少。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該公司持有的從事地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司共計(jì)51家。

土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基石，雖交易草案并未明確披露標(biāo)的公司所持有的土地資源，不過，從此前發(fā)布的財(cái)報(bào)可以明確，到2024年年末，該公司涉及的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)117個(gè)，其中，擬建項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，在建項(xiàng)目共計(jì)26個(gè)，已完工項(xiàng)目共計(jì)77個(gè)，持有土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

此外，截至2024年12月31日，中交地產(chǎn)所持存貨的賬面價(jià)值為819.27億元，其中，開發(fā)成本的賬面價(jià)值為453.11億元，而開發(fā)產(chǎn)品共計(jì)366.13億元。

開發(fā)成本是指尚未建成、以出售為目的的物業(yè)；而開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)。換言之，中交房地產(chǎn)集團(tuán)在置入上述資產(chǎn)之后，366.13億元的存貨可出售變現(xiàn)，剩余453.11億元存貨還需繼續(xù)投資建設(shè)。

不過，這些存貨當(dāng)中，也有不少的坑。

比如，2024年，中交地產(chǎn)計(jì)提存貨跌價(jià)規(guī)模達(dá)34.96億元。此外，上述存貨當(dāng)中，238.06億元存貨由于用于銀行借款抵押而所有權(quán)受到限制，賬面價(jià)值1.65億元的存貨已完成過戶尚未轉(zhuǎn)移房屋控制權(quán)而所有權(quán)受到限制，賬面價(jià)值10.61億元（的存貨由于訴訟糾紛而所有權(quán)受到限制。

計(jì)算下來，計(jì)提減值與受限存貨高達(dá)285.28億元。

除控股子公司及相關(guān)土地資產(chǎn)以外，本次交易擬置出資產(chǎn)還涉及一部分債權(quán)。

草案明確，這部分債權(quán)主要為其他應(yīng)收款、長期應(yīng)收款（含一年內(nèi)到期），前者共計(jì)254.3億元，后者約為79.94億元。

中交地產(chǎn)表示，上述債權(quán)主要系由于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)日常運(yùn)營需求，上市公司對該等房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)公司提供資金支持形成的借款，以及日常業(yè)務(wù)形成的往來款。

后續(xù)，上述應(yīng)收款項(xiàng)收繳完成亦能對中交房地產(chǎn)集團(tuán)的現(xiàn)金流進(jìn)行一定的補(bǔ)充。

當(dāng)然，除土地資產(chǎn)、應(yīng)收款項(xiàng)以外，此次交易，控股股東還需承接中交地產(chǎn)的一部分債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，標(biāo)的債務(wù)中短期借款及長期借款（含一年內(nèi)到期）主要為信托融資、保理融資。截至2024年12月31日，中交地產(chǎn)短期借款的賬面價(jià)值為2.95億元，長期借款（含一年內(nèi)到期）為14.14億元，其中一年內(nèi)到期的長期借款金額為8.14億元。

而應(yīng)付債券為上市公司發(fā)行的公司債券、中期票據(jù)、非公開定向債務(wù)融資工具等債券，賬面價(jià)值為119.23億元，其中一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券金額為64.37億元。

至于其他款項(xiàng)，則包活其他應(yīng)付款74.37億元及長期應(yīng)付款（含一年內(nèi)到期）259.85億元。

綜合上述置出資產(chǎn)，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，標(biāo)的資產(chǎn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-39.19億元，評(píng)估值為-29.76億元，評(píng)估增值9.43億元，增值率24.06%。

基于上述評(píng)估結(jié)果，經(jīng)交易雙方協(xié)商，確定交易價(jià)格為1元。

對中交地產(chǎn)而言，此次資產(chǎn)置出之后，不僅能夠快速實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，壓在上市平臺(tái)肩頭的債務(wù)重?fù)?dān)同樣能夠直接減去，可謂是一舉兩得。

從控股股東的角度來看，雖承接了大量的負(fù)債的，但上市平臺(tái)仍存不少“硬通貨”，這類資產(chǎn)在后續(xù)同樣有望轉(zhuǎn)化為資金。

更重要的是，除中交地產(chǎn)以外，中交集團(tuán)旗下還持有一涉房上市平臺(tái)--綠城中國，未來其業(yè)務(wù)是否會(huì)進(jìn)一步整合與調(diào)整，仍存未知數(shù)。

未競千億夢家

中交地產(chǎn)的發(fā)展歷程可以追溯到上個(gè)世紀(jì)90年代，其前身是1997年在深交所上市的重慶實(shí)業(yè)。

2008年重慶實(shí)業(yè)完成重大資產(chǎn)重組，成為中房集團(tuán)旗下子公司，而后并入中交集團(tuán)。2015年，中交集團(tuán)整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)由此成為了集團(tuán)唯一A股上市平臺(tái)。

不過，中交地產(chǎn)的快速擴(kuò)張期，則是2019年。彼時(shí)，李永前回歸中交地產(chǎn)，并喊出“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上，做到央企前三”的目標(biāo)。

將千億門檻提上日程后，中交地產(chǎn)就不斷在土地儲(chǔ)備方面發(fā)力。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年、2017年、2018年三年，中交地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備分別為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。

2019年全年，該公司新增土地儲(chǔ)備492萬平方米，同比增加90.2%，約為2017年的三倍，同年，該公司的總土地價(jià)款達(dá)到343億元。

2020年，該公司同樣保持了高速拿地的勢頭，全年共計(jì)拿地635.59萬平方米，土地購置總價(jià)款為535.8億元，權(quán)益價(jià)款為252.54億元。

雖在隨后幾年，這家企業(yè)不再公布拿地支出，但從其土儲(chǔ)狀況來看，同樣能看出其延續(xù)了過往的激進(jìn)表現(xiàn)。

但積極的擴(kuò)張之下，中交地產(chǎn)的銷售及去化并未跟上。2020年，這家企業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售金額為533億元，權(quán)益銷售額371億元。

2021年，中交地產(chǎn)迎來了最高光時(shí)刻，同年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售560億元，權(quán)益銷售額398億元，不過，這一目標(biāo)與其定下的千億數(shù)額仍舊相去甚遠(yuǎn)。

2021年下半年開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)整周期，在融資收緊、市場下行等壓力下，手握大量土儲(chǔ)的中交卻未能再進(jìn)一步，反而，其銷售規(guī)模開始走向下坡路。

數(shù)據(jù)顯示，2022年、2023年以及2024年，中交地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額464億元、373.61億元以及156.4億元。

如今，千億夢未競，中交地產(chǎn)卻走向了退房之路。

根據(jù)交易草案，此次資產(chǎn)置出之后，中交地產(chǎn)的整體資產(chǎn)總額將減少98.11%至20.36億元，負(fù)債總額同樣能夠置出99.15%，整體資產(chǎn)負(fù)債率下降49.58個(gè)百分點(diǎn)，公司每股收益從原來的-7.1616元/股，調(diào)整為0.1262元/股。

借助資產(chǎn)置出，上市平臺(tái)的資產(chǎn)得以回正，后續(xù)退市風(fēng)險(xiǎn)有望解除。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

此外，公告提到，退房之后，未來中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運(yùn)營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)此前披露的財(cái)報(bào)，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，2024年全年，中交地產(chǎn)新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。

業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，在一定程度帶動(dòng)了業(yè)績的提升。期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)物管收入共計(jì)7.28億元，同比增長56.82%。

而租賃業(yè)務(wù)方面，截至去年年末，中交地產(chǎn)旗下僅有四項(xiàng)物業(yè)可供租賃，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè)、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài)，對應(yīng)項(xiàng)目分別為深圳百門前工業(yè)區(qū)、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。

于2024年，上述4個(gè)項(xiàng)目平均出租率為90.32%、60.2%、97.42%、98%，而2023年為84.26%、60.8%、100%、63%。

2024年，該公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，這一業(yè)務(wù)的毛利率為58.97%。

整體來看，置出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之后，中交地產(chǎn)所持的物管、資管業(yè)務(wù)整體規(guī)模并不算大，后續(xù)仍需加大擴(kuò)張的力度。

不過，草案提到，本次交易過后，上市平臺(tái)中交地產(chǎn)仍擁有9.97億元的貨幣資金，這些資金能在后續(xù)經(jīng)營當(dāng)中繼續(xù)出一份力。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。