四天奪兩地，廣州地鐵，太兇猛。

繼12.10拿下黃埔雙崗?fù)＼?chē)場(chǎng)（一期）地塊后，剛剛，其又以118396萬(wàn)元的總價(jià)，競(jìng)得了亞運(yùn)大道（廣州新城一期）地塊。

地塊體量高達(dá)11.8萬(wàn)方+，折合樓面價(jià)10000元/平。

作為一家“非典型房企”，廣州地鐵地產(chǎn)，應(yīng)軌道交通而生，業(yè)務(wù)布局聚焦在本地，聚焦線路站點(diǎn)和場(chǎng)站的上蓋開(kāi)發(fā)，以及TOD項(xiàng)目，對(duì)土儲(chǔ)的選擇，可以說(shuō)是專(zhuān)且精。

這次拿下的黃埔雙崗和番禺亞運(yùn)大道地塊，都是典型代表。

地鐵上蓋，大體量，配套全，主打一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)。

并且，區(qū)別于以往多宗合作開(kāi)發(fā)地塊，這兩塊地，廣州地鐵可能更多傾向于自主開(kāi)發(fā)。

具體到地塊，定位邏輯會(huì)有不同。

比如雙崗，雙沙地鐵站上蓋，5號(hào)線直達(dá)珠江新城、金融城，又有低容積率（2.17）+北向龍頭山山景+戶(hù)型新規(guī)加成。

現(xiàn)在只是先出一期，后續(xù)還會(huì)配學(xué)校，TOD嘛，一般學(xué)鐵商兼?zhèn)洌凶龈纳苹A(chǔ)。

雖然做剛需也未嘗不可，但板塊太卷，附近有舊改孵化的海絲城，未來(lái)方洲，價(jià)格搏殺不容易，差異化競(jìng)爭(zhēng)，靠地段和產(chǎn)品勝出，或許是個(gè)方向。

1.7萬(wàn)/平的地價(jià)，算上配建1.8萬(wàn)/平+，將來(lái)在定價(jià)上也有一定空間。

亞運(yùn)大道（廣州新城一期）地塊，更多可能打剛需剛改牌。

3號(hào)線東延段石碁?zāi)险旧仙w，配九年制學(xué)校，番禺廣場(chǎng)輻射圈，同樣也是高實(shí)用率，搭配1萬(wàn)/平的地價(jià)，能為番禺，以及3號(hào)線沿線工作的居民，帶來(lái)更低的上車(chē)門(mén)檻。

“番禺新中心”輻射圈

2站番禺廣場(chǎng)

關(guān)注一個(gè)項(xiàng)目，第一步，看的肯定是地段。

地塊位于番禺區(qū)府中心——番禺廣場(chǎng)輻射圈，僅2個(gè)地鐵站的距離（地鐵3號(hào)線東延段，石碁?zāi)?傍江-番禺廣場(chǎng)）。

作為廣州南拓中極為關(guān)鍵的一環(huán)，在官方的定位里，這里是「番禺新中心」，能級(jí)不輸萬(wàn)博長(zhǎng)隆，打造“北富南貴”的雙中心格局。

并且，和主打商業(yè)的萬(wàn)博長(zhǎng)隆不同，番禺廣場(chǎng)具備的是復(fù)合功能，即是政務(wù)中心，也是商業(yè)中心、交通中心、文化中心、教育中心、醫(yī)療中心，配套齊備，成熟度高。

一言以蔽之，就是一個(gè)超大型的TOD復(fù)合型綜合體。

市場(chǎng)的認(rèn)可與期許，去年的兩宗搖號(hào)地，就是最有力的佐證。

2.1萬(wàn)/平（番禺客運(yùn)站地塊）、2.4萬(wàn)/平（好又多地塊）的地價(jià)，如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有限地價(jià)規(guī)則在，還能拍到更高。

現(xiàn)在，地鐵兩站之外，又冒出了一塊“新地”，既在番禺廣場(chǎng)輻射圈，享受便捷的生活配套，價(jià)格上也更有優(yōu)勢(shì)，地價(jià)1萬(wàn)/平。

地鐵上蓋+九年制學(xué)校+超高實(shí)用率

自給性極強(qiáng)

除了外部的資源，和板塊的利好，地塊本身，也是很能打的。

尤其是交通。

地塊是地鐵3號(hào)線東延段石碁?zāi)险尽吧仙w”，距離約500米，步行無(wú)壓力。

對(duì)內(nèi)，可以通往廣州各大核心商圈。

從地塊出發(fā)，搭乘黃金3號(hào)線，無(wú)需換乘，2站番禺廣場(chǎng)，4站漢溪長(zhǎng)隆，10站廣州塔，11站珠江新城；

同時(shí)，又可無(wú)縫對(duì)接18/22號(hào)線等，3站萬(wàn)博CBD，4站廣州南、琶洲CBD（快線，磨碟沙站），5站珠江新城CBD（快線，冼村站）。

對(duì)外，可以暢達(dá)大灣區(qū)各城，接駁四線貫通城際，聯(lián)動(dòng)肇慶、佛山、東莞、惠州。

自駕出行，也同樣便利。

地塊距離南沙港快速出入口很近，通過(guò)南沙港快速，到琶洲才20+分鐘。

并且，地塊還有幾大優(yōu)勢(shì)：

1）配建36班九年制學(xué)校，4000方商業(yè)。

2）容積率較低，只有1.39，居住舒適度相對(duì)較高；

3）新規(guī)后產(chǎn)品，實(shí)用率妥妥100%以上，產(chǎn)品領(lǐng)先板塊（加富花園、伴山溪谷）及周邊（亞運(yùn)城）絕大多項(xiàng)目一個(gè)版本。

缺點(diǎn)么，當(dāng)然也有，主要是周邊開(kāi)發(fā)程度不高，城市面貌還沒(méi)跟上，以廠房+農(nóng)田為主，高樓不多。

但地塊自給性夠強(qiáng)，隨著土地收儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)引入，會(huì)陸續(xù)得到改善，也沒(méi)被城中村包圍。

對(duì)于剛需，乃至剛改客戶(hù)來(lái)說(shuō)，這樣的配套肯定是夠用的，缺點(diǎn)也是可接受的。

關(guān)鍵，還是性?xún)r(jià)比高。

3號(hào)線沿線上車(chē)洼地

拉低番禺廣場(chǎng)門(mén)檻價(jià)

地鐵3號(hào)線，作為城市向南發(fā)展的中軸線，是廣州現(xiàn)在乃至將來(lái)客流載客量最大的一條地鐵線，匯聚財(cái)富，機(jī)遇，與人流。

其從天河北一路南下，貫通天河北-珠江新城-琶洲-萬(wàn)博幾大CBD，無(wú)一不是價(jià)值高地，房?jī)r(jià)從10萬(wàn)+，到6萬(wàn)+、5萬(wàn)+。

3萬(wàn)+的番禺廣場(chǎng)，本身就是上車(chē)洼地。

而地塊，位于3號(hào)線東延段核心地段，有地價(jià)優(yōu)勢(shì)在，將會(huì)是洼地中的洼地，為番禺，以及3號(hào)線沿線工作的居民，帶來(lái)更低的上車(chē)門(mén)檻，同時(shí)又能享受到優(yōu)質(zhì)齊全的配套。

當(dāng)然，不是說(shuō)，地塊就沒(méi)對(duì)手了。

同樣是三號(hào)線東延段，同樣是比番禺廣場(chǎng)價(jià)格更“筍”，還有「剛需之光」亞運(yùn)城。

作為一個(gè)發(fā)展了多年的超級(jí)成熟大盤(pán)，亞運(yùn)城地鐵、學(xué)校、商業(yè)、公園、醫(yī)院等配套都十分齊全，所見(jiàn)即所得，很宜居，價(jià)格也相對(duì)到位，這是客觀現(xiàn)實(shí)。

但又面臨幾個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：

一是，亞運(yùn)城板塊遠(yuǎn)離番禺廣場(chǎng)，是偏安一隅的存在，配套更多考自給自足；

二是，亞運(yùn)城體量龐大，一二手貨量都很大，各組團(tuán)與地鐵距離不一，遠(yuǎn)的約3公里，在售的天際相對(duì)近一些，通過(guò)空中連廊大約900米。

三是，產(chǎn)品實(shí)用率相對(duì)較低，不少都是超高層。

和亞運(yùn)城相比，地塊和地鐵站距離更近，出行更便利，到CBD少兩站，能享受到番禺廣場(chǎng)等核心板塊配套，容積率低，又是新規(guī)后的產(chǎn)品，學(xué)鐵商也相對(duì)齊全，優(yōu)勢(shì)還是有的。

并且，而地塊所在，位于廣州活力創(chuàng)新軸地理中點(diǎn)位置，區(qū)別于主打居住功能的亞運(yùn)城，官方定位是石碁智能制造組團(tuán)，大力招商引資，有產(chǎn)業(yè)作為支撐，有一定預(yù)期空間。

目前，番禺廣場(chǎng)-番禺客運(yùn)站，均價(jià)普遍都是3萬(wàn)+，更多瞄準(zhǔn)置換、偏改善的客群；

而亞運(yùn)城，在售的天際組團(tuán)，單價(jià)2.1-2.6萬(wàn)/平，88-107-127平，三梯六戶(hù)的超高層，以剛需客戶(hù)為主。

猜測(cè)地塊定位及售價(jià)，會(huì)介于兩者之間，科學(xué)定價(jià)，怒卷產(chǎn)品，不排除還會(huì)有驚喜。

想在3號(hào)線沿線置業(yè)的剛需剛改買(mǎi)家，不妨多加關(guān)注。