這幾天我去了日本，除了旅游，另一個重要目的就是考察下日本房產，

這回算是把日本房地產市場給扒干凈了，花了大量時間總結了一些防坑經驗，分享給你們。

先說明一點，這篇文章可能會打臉大量的利益方，內容凈是大實話，需要耐心觀看。

01、

我們都清楚，經過失落的三十年，日本老一輩對買房這件事都留下了深深的陰影。

而且日本房產是租售同權，也就是只要你租房，就可以享受到日本的所有福利，比如12年免費義務教育（幼兒園到高中），免費醫療，養老等等，所以日本年輕人有近一半人是選擇租房，直接躺平。

當然他們真想買房的話，倒也不難，因為日本政策規定，首套房利息只需要每年0.3%，而且零首付。

①公寓

所以對日本大多年輕人來說，大多是選擇租一套二十多平的公寓，或者干脆買下來。如下圖這種，像在日本大阪這種新一線城市，大概也就幾十萬到一百來萬一套，零首付貸款的話，每個月也只需要還兩三千，月供甚至房租還少，當然東京核心區會更貴，可能兩百到三百萬不等~

那你可能會想日本利率這么低，我能不能貸款買房啥的。抱歉，外國人一般不能以個人名義直接申請住房貸款，要想在日本貸款，通常得有一個公司資質，而且貸款利率也得2%以上。

ps：當然，日本并不全是二十幾平的小公寓，比如三口之家，居住房屋通常在60平左右，由于沒公攤嘛，60平就相當于國內的80平左右的電梯房~

②一戶建

日本除了公寓房之外，還有一種非常經典的房型，叫做一戶建，人話說就是國內我們的獨棟別墅，喏，大概長這樣：

但是日本一戶建大多也不會很大，比如一層三四十平，三層下來合計一百平左右，這種房子由于多采用木質結構，因此制造成本低廉，折舊也很快，比如在大阪這類城市，通常在二百多萬到三百萬一套，普通人也住得起。

③塔樓

注意，和內地有錢人只喜歡別墅不同，日本有錢人更喜好住高樓的大平層，因為當地都是低矮房子居多，公寓一般也不過十層樓，富人喜歡享受俯瞰城市的感覺，所以對于二十層以上的大平層，這種被稱之為塔樓，一般在東京核心地段，二十幾萬一平都很正常。

02、日本房產的成本構造

在說日本房產投資之前，我們必須先了解一個最基本的知識，

房地產投資=土地投資+房屋投資

①土地投資

日本的住房制度是永久產權，買房的同時也等于買了地，而且土地也是可以私人直接交易的，所以土地價值不容忽視。

土地越貴的城市，往往房產的土地成本占比越高，甚至可以達到60%以上。而且日本也遵循一個規律，越核心的土地資源越值錢，越便宜的地段，反而越不值錢。

比如東京銀座下面一塊地，一平米可以賣到上百萬一平，當年巔峰時期銀座一條街可以買下整個紐約，即便是90年代暴跌，之后依然是快速增長，地價已經歷史新高。

從13年以來，東京銀座的備案地價已經超過了90年的高位，近十年上漲一倍，年化7%以上，遠超日本平均地價的漲幅。

再看反面案例，三線城市奈良市的地，90年以來最高50萬，現在也只有不到二十萬，而且增長十分緩慢。

對于東京這種超大城市來說，因為核心地段的土地價值更高，所以房屋造價結構上，一般60%是土地成本40%建造成本，而大阪房產，只有40%是土地成本，剩下60%建造成本，邊緣城市的土地成本還會更低。

懂的都懂，土地是不斷增值的，而建造成本就好比買車，是不斷折舊的，因此對于購置投資性房產來說，一般東京核心區的長期保值性會略高于日本其他城市…

可以這么理解，東京本身是僅次于紐約的全球第二大城市，吸收了日本1/3的人口（日本1.2億人，東京有近4000萬），因此我們可以把東京最核心二十三區的土地，視為“地黃金”，會相對更保值，

那除了東京，日本還有哪里可以關注呢？如果把東京核心區是“地黃金”的話，那大阪充其量算是“地白銀”，就好比東京是中國的“上海”，大阪體量可能只算得上“杭州”，體量會小不少~

這里也做個最簡單的總結，從土地保值增值的角度來看：

東京核心二十三區＞大阪核心區＞東京非核心區＞大阪非核心區＞其他

Ps：對了，我這次去日本和一些朋友交流發現，現在正發生的一個趨勢，就是東京以前海外投資者買房主要是以咱們香港、臺灣同胞居多，但現在內地也在快速增加。

聽朋友說，之前一次日本虹吸內地居民，應該是上海疫情期間悟了的一波人，這兩年也開始蔓延到了各地的中產，估計也是意識到投資環境變得比較惡劣吧。

②房屋投資

投資日本房產，咱內地人鮮有拿來自住的，大多數都會委托給項目方出租，所以房產除了分析土地價值，其次則是分析住房帶來的租金收益~

咱需要理解的一個核心點就是，土地之外的建造成本，本質上就是拿建造投入換未來若干年的出租現金流。

此外衡量租金收益，也可以衡量我們買入土地的總體泡沫程度，因為租售比，其實就等同于房產的市盈率。

90年代巔峰期日本租售比遠遠低于紐約，這就是嚴重不合理的地方，其市盈率甚至達到近百倍，為什么我說現在內地的房產泡沫嚴重，也是因為它既不增長，也沒有收息功能，市盈率畸形，這是最大的問題。

我們說一套房子，扣掉各種成本之后，按照全球平均線來看，你至少要出租每年收回4%左右的錢才算合理，可內地只有1.5%，反觀海外，基本紐約、東京各個大城市的各個地段，長租基本都能做到4%的水平，而一些地產通過民宿化運作，可能收益率還能再高一些，比如5%-6%，

所以根據以上兩點，總結就是：

作為投資客，

第一，你必須得判斷分析房產土地的上漲潛力；

第二，房產投資來說，房屋出租收益率越高越好，并且建造成本占比不宜太高。

03、如何計算房產的預期收益率？

最后我做了個總結，在計算日本房產投資回報的時候，可以用做我歸納的一個簡單公式，感興趣的可以自行套用：

實際投資回報率≈①租金回報率+②土地回報率×土地價值占比-③住房折舊率×建筑成本占比

①租金回報率一般是4%左右，民宿簽包租那種是5-6%左右，

②土地回報率則要看具體地區，邊緣地區的土地基本沒有增長價值，核心地區的土地可以做到保值增值，比如按全球美元M2印鈔的速度來算，近十年在5.5%左右。

Ps：為什么不按日本的M2，因為東京核心區域屬于全球交易資產，定價會偏全球化。

近幾年日本中央區地價表現

土地價值占比、建筑價值占比則要看買的是哪里的房子，比如東京公寓土地價值通常占比是60%甚至更高，但大阪就只有40%了，而建筑占比則反過來，前者是40%，后者是60%。

再就是③住房折舊率，要看房屋是什么結構，比如：

木質結構，那么折舊期為22年，每年折舊估算4%；

鐵骨結構，折舊期是33年，每年折舊估算3%；

鋼筋混凝土結構，那么折舊期是47年，每年折舊估算2%。

此外，日本房產持有成本主要是固都稅，固定資產稅為房產評估價的1.4%，都市計劃稅為評估價的0.3%，不過200平以內分別減免到1/6和1/3，這塊成本為0.233%+0.1%=0.33%，實際評估價會比成交價低些，再加上修繕基金、物業管理費、火災、地震險啥的，綜合下來大概一年0.5%左右。

.......

04、案例分析

最后甩個案例，東京某核心區物業是65%土地成本，35%建造成本，鋼筋結構，假設它和運營商簽訂五年6%包租（含稅成本），計算其大致預期回報率。

期間的回報為：

實際投資回報率=租金回報率+土地回報率*土地價值占比-住房折舊率*建筑成本占比

6%+5.5%×65%-2%×35%=8.9%

再說個比較差的案例。

某大阪物業40%土地，60%建造成本，木結構，包租5%，計算其大致預期回報率。

實際投資回報率=租金回報率+土地回報率*土地價值占比-住房折舊率*建筑成本占比

5%+5.5%×40%-3%×60%=5.4%

實際上由于土地不同，兩者土地的價值增長速度也不能完全套用，這算是里面最大的變量因素了~

當然判斷房產大致孰優孰劣，還是一目了然的，所以以后看到某人推一些XX房產，我們一眼便能識別好壞。

以上就是我對日本房產一個大致的分析。