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好消息，又有地方對“公攤面積”下手了。

最近，湖南衡陽官宣取消公攤。

明確自2025年1月1日起，實行商品房銷售按套內面積計價！

注意了，這次不再是通過提高得房率變相降公攤，而是直接對公攤面積下手！

說實話，早就該這么干了。

其實今年，早于衡陽之前，就有兩個城市在“取消公攤”這件事上做了努力。

4月，廣東肇慶宣布：

從5月1日起，商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

9月，湖南湘潭也提到：

優化住房銷售方式，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

但不管是肇慶還是湘潭，他們都只停留在銷售計價宣傳這個環節。

而衡陽這次新政又更進一步：

一是按套內面積計價宣傳的同時，還明確要求商品房網簽合同按套內面積計算；

二是要求開發商詳細公示分攤的共用部位的名稱、面積、用途等。

離譜的公攤，早該與時俱進修正或取消了！

畢竟誰也不想明明100多平的房子，到手卻只有70平。

買了精裝修的房子，還要額外多支付公攤的精裝費用。

屋里就70平，非要收100平的暖氣費，過道樓梯也沒供暖啊。

還有物業費，也按建筑面積收，就打掃個公攤，家里也沒掃過啊。

希望有更多城市為取消公攤發聲，跟進出臺相關規定！

2

一直以來，公攤面積都是一筆糊涂賬。

這里面涉及到的規則和各方利益太多了！

就拿開發商來說，現在開發利潤越來越低。

從2021年到現在，毛利潤一直在下滑。

今年上半年，典型上市房企毛利潤同比下滑34%，下滑幅度為歷年較高。

不少開發商都通過減配來補利潤，另外就是從公攤面積上摳利潤。

一戶多算一兩平的公攤，上千上萬戶就能多賣上千上萬平，房價高的城市能直接摳出上億的利潤，真的挺嚇人！

而實際交房后，公攤多算一兩平業主是很難發現的。

按照規定，“公攤面積”包括兩部分：

一是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等；

二是樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

雖然規則很明確，但如果購房者覺得公攤面積算的不對，想自己測算，或者請專業人士測算，都沒有用。

因為最終只承認開發商聘請的機構測算、報備的結果。

還有大家都很關心的物業費、暖氣費，現在也是按建筑面積征收的。

幾十年下來可是一筆不小的費用，這里面涉及的利益就更廣了。

實際上，不管是以“套內面積”還是以“建筑面積”計價，對買房成本沒有太大影響。

核桃不去殼15一斤，去殼30一斤，這道理大家都懂。

但好的一點是，減少了很多理解成本和溝通成本。

你可以弄游泳池、NB的大堂、寬敞的過道、更多的電梯，但我不用再擔心這些會擠占我的面積而使我的使用面積變小。

我只需關注我的面積和單價即可！

再也不會出現蝸居在自己的小戶型里，卻要花著兩倍多的取暖費。

再也不會出現買了精裝修的房子，還要額外多支付公攤面積的精裝費用。

再也不會碰上不講武德的開發商，宣傳時說公攤面積30%左右，等收房才告知公攤面積超過50%。

開發商搞開發商的配套和公共空間，買房人想自己的面積和價格，這樣多科學！

清晰又透明！

3

取消公攤，為啥之前不推進呢？

要知道，今時已不同往日。

之前沒有取消公攤，是擔心在市場過熱的情況下取消，會提高每平米的名義房價，加劇房價上漲的預期。

而現在買房，很多人都在觀望，不敢輕易出手。

來看中指研究院最新的商品房銷售數據：

圖片來源：中指研究院

今年1-10月全國新建商品房銷售面積7.8億平米，同比下降15.8%，新建商品房銷售額7.7萬億元，同比下降20.9%。

同比下滑明顯，即使環比，主要城市也在下滑。

所以上面松口了。

12月兩場重要會議上，明確提出：

要穩住樓市和股市。

持續用力推動房地產市場止跌回穩。

這樣的定調顯示出對資產價格前所未有的重視，后續將出臺更多支持性政策。

比如說一線城市進一步松綁，全面減少供地，繼續降低公積金貸款利率、商貸利率等等，反正就是一個密集。

甚至，大幅放松了對房子的政策管控！

今年以來，很多城市都對計容建面、得房率、陽臺進深等方面，做了大幅調

整！

現在很多樓盤都出了新規產品，基礎得房率能實現100%甚至更高。

平的房子實得面積能有120平，90平的房子實得也能有100多平。

也就是說，之前100

給人的感覺完全不一樣！

包括今年第四代住宅的崛起，很多城市可以接受做大露臺。

高層也能實現整個房間被院落包裹，直接讓居住舒適度上了一個新臺階！

這可以看作是ZF的有意引導，在政策端提供建好房子的前提，起到鼓勵大家換房的作用，有利于新房銷售。

4

希望公攤能在2025年正式退場！

從明年開始，市場會出現一波大轉向。

一是放松管控要求，盡可能減少公攤、提高得房率，給大家讓利。

二是全面向“高品質住宅”轉型，鼓勵改善、鼓勵置換。

同時，還會配合一系列的財政貨幣手段。

首先就是降準降息。

有機構預判，央行明年下調政策利率40到60個基點(降息0.4-0.6%)。

我們預計很快將迎來近10年力度最大的一次降息。

央行還曾透露，將在12月31日再次降準，幅度在0.25到0.5個百分點。

過去6年，通過降準，我們向市場投放了13.4萬億的流動性。

基于大會定調，預計明年的降準力度會超過2023年和2024年，繼續釋放更多的流動資金。

其次就是發債。

據今年的債務規模推算，明年發行的超長期特別國債和地方政府新增專項債，合計將超過4.9萬億元。

還有就是提高赤字率。

明年我們的財政赤字率將超過3%，大概率在4.5%到5%之間。

現在錢都在金融機構空轉，要讓錢真正流動起來，才能盤活各地經濟，拉動消費就業，我們的收入才會跟著改善。

但，這不代表垃圾資產、中小城市還有機會。

趕緊趁著這一波調整，賣掉空置率過高的城市和地區，賣掉房齡老且得房率低的房子，這些垃圾資產未來一點贏面都沒有了！