在現代城市生活中，小區業主委員會（簡稱“業委會”）扮演著越來越重要的角色。它不僅代表著業主的利益，還負責監督物業管理公司，確保小區物業管理的正常運作和業主的合法權益。然而，許多業主對業委會的選舉、職責和運行機制并不了解。本文通過詳細介紹深圳市“業委會”的成立、任期、監督等相關內容，幫助大家更好地理解和參與小區管理。

深圳業委會的那些事兒

一、業委會概況

根據《民法典》的相關法規可知，業主有權設立“業主大會”，并選舉產生“業委會”。“業委會”是業主大會的執行機構，負責執行業主大會的決定事項，履行法律法規規定的職責，并接受業主的監督。

業委會是業主大會的執行機構

“業委會”由“業主大會會議”選舉產生。

因此，要成立“業委會”，需要召開“業主大會會議”。按照先后順序，可將成立“業委會”的程序分為4個階段，分別為：

成立業委會的四個階段

①申請成立“首次業主大會會議籌備組”（以下簡稱“籌備組”）；

②成立“籌備組”；

③召開“首次業主大會會議”（選舉產生“業委會”）；

④“業主大會”和“業委會”備案。

二、申請成立“籌備組”

（一）申請成立“籌備組”的法定條件

申請成立籌備組的法定條件

根據《深圳經濟特區物業管理條例》的相關規定，申請成立“籌備組”需要滿足如下任一條件：

1、物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達20%以上；

2、首套房屋出售并交付使用之日起已滿1年；

（二）申請成立“籌備組”的方式

“業主聯名”+“書面方式”向“街道辦事處”申請。

申請成立籌備組的方式

※業主聯名需要滿足如下任一條件：

★“聯名業主”人數占業主總人數20%以上；

★“聯名業主”所持投票權數占全體業主所持投票權數20%以上。

三、成立“籌備組”

（一）“籌備組”成立時間

如果滿足條件，“街道辦事處”應當在收到業主聯名申請后1個月內成立籌備組。

【注意】

除了“業主聯名”申請成立“籌備組”，街道辦事處還可以根據建設單位（開發商）的書面報告成立“籌備組”，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立“籌備組”。

成立籌備組的三種情形

在滿足成立“籌備組”的法定條件后（15日內），建設單位（開發商）應當書面報告物業所在地街道辦事處，并提供物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的物業專項維修資金清冊等相關資料。

“街道辦事處”在收到建設單位（開發商）書面報告后1個月內成立“籌備組”。

（二）“籌備組”的組成

1、“籌備組”的人數：7至10名成員

籌備組的組成

2、“籌備組”人員構成

◆街道辦事處代表
-------------------------------------------1名；

◆社區黨委或者物業管理區域基層黨組織代表-----1名；

◆轄區公安派出所代表
-------------------------------------1名；

◆社區居民委員會代表
-------------------------------------1名

◆建設單位代表
-----------------------------------------------1名

◆業主代表
-----------------------------------------------------3至5名；

3、籌備組組長

籌備組組長由“街道辦事處代表”擔任。

【注意】

★建設單位未派員參加“籌備組”的，不影響“籌備組”的成立。

（三）“籌備組”的工作內容

　　1、確認并公示業主名單、業主人數和總投票權數；

　　2、確定首次業主大會會議召開時間、地點、方式和議題；

　　3、擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

　　4、確定首次業主大會會議表決規則；

　　5、確定業主委員會委員、候補委員候選人產生辦法和名單；

　　6、制定首屆業主委員會選舉辦法；

　　7、首次業主大會會議的其他準備工作。

籌備組的工作內容

　　上述事項應當在“首次業主大會會議”召開15日前予以公示。業主對公示內容有異議的，“籌備組”應當在“首次業主大會會議”召開之前研究處理并作出答復。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章。

※候選人的確定

候選人的確定

★業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。

★十名以上業主聯名可以向籌備組推薦候選人，物業所在地社區黨委也可以向籌備組推薦候選人。

★同一業主只能推薦一名候選人。籌備組在確定候選人名單之前應當征得物業所在地社區黨委同意。

★業主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

四、召開“首次業主大會會議”

（一）“首次業主大會會議”的內容

“首次業主大會會議”的內容包括：

　　1、表決通過業主公約、業主大會議事規則、業主委員會議事規則；

　　2、選舉產生業主委員會委員；

　　3、需要業主大會會議表決通過的其他事項。

首次業主大會會議的內容

（二）選舉產生業委會

1、業主投票權數、業主人數和業主總人數確定方式

　　①“業主投票權數”按照業主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；

　　②“業主人數”按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；

　　③“業主總人數”，按照第②項業主人數的總和計算。

業主投票權數、業主人數、業主總人數的確定方式

【注意】

★一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的“業主人數”為一人。

2、投票方式

業主大會會議表決采用記名投票的方式進行。

一個專有部分擁有一個表決票（或者選舉票），每張表決票（或者選舉票）上應當標明該專有部分的投票權數。

業主大會會議表決采用記名投票方式

【注意】

★業主可以“自行投票”，也可以委托他人投票。委托他人投票的，應當出具書面委托書，載明委托事項和“投票權數”。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。

3、選舉產生業委會成員的相關規定

“首次業主大會會議”的“與會業主人數”和“與會業主所持投票權”數符合法律規定比例的，“首次業主大會會議”方為有效。“首次業主大會會議”作出決定，應當符合法律規定的“與會業主人數”比例和“與會業主所持投票權數”比例。

選舉產生業委會成員的相關規定

（1）與會業主人數要求

與會業主人數需滿足“投票權數（專有部分面積）和人數雙過三分之二”，“首次業主大會會議”方為有效。即“業主大會會議”應當由“投票權數”（專有部分面積）占比三分之二以上的業主且“人數”占比三分之二以上的業主參與表決。

與會業主人數要求

（2）有效決議要求

支持票需滿足“投票權數（面積）和人數雙過半”，決議方為有效。即需要經“與會業主總投票權數”（專有部分面積）過半數的業主且“與會業主人數”過半數的業主同意。

有效決議要求

【注意】

★“與會”，指收到業主或其委托人的表決票或選票。

★“與會業主總投票權數”，指與會的業主所持投票權數的累計之和。

4、深圳市業委會成員當選規則（特殊）

為了保證業委會能夠有效成立，《深圳經濟特區物業管理條例》調整了業委會委員的選舉程序和當選條件。

深圳市業委會成員當選規則（特殊）

☆與會業主人數仍需滿足“投票權數（專有部分面積）和人數雙過三分之二。☆

業委會委員的選舉采用兩輪投票的方式進行選舉。

首輪選舉按照“投票權數（面積）和人數雙過半”的規則進行篩選，如果首輪選舉未能足額選出的，再繼續第二輪投票，參加第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選，無需獲得“雙過半”。

【注意】

★得票順序按照所得“投票權數”占參會“業主總投票權數”的比例，與所得“投票人數”占參會“業主人數”的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得“投票權數”較多者排名靠前，所得投票權數相等的，抽簽確定排名順序。

五、“業主大會”和“業委會”備案

“首次業主大會會議”召開并選舉產生“業委會”之日起15日內，由“業委會”向物業所在地區住建部門辦理備案。

業主大會和業委會的備案

※備案時應提交以下材料：

　　①業委會備案登記表；

　　②業主公約；

　　③業主大會、業委會議事規則；

　　④選舉和表決結果統計表；

　　⑤業委會組成人員基本情況及委員分工情況。

住建部門受理備案材料后，經審查符合條件的，應當在10個工作日內頒發“備案通知書”并發放“統一社會信用代碼證書”。“業主大會”取得“備案通知書”后，由“業委會”依法申請刻制業主大會、業委會相關印章。

【注意】

★“業主大會”取得“統一社會信用代碼證書”，這相當于有了“身份證”。“業主大會”可以憑這張“身份證”到合作銀行開設“業主共有資金賬戶”。通過物業管理信息平臺，對“業主共有資金賬戶”的信息實時公開，業主可以隨時監督。這就讓業主真正擁有主動權、實現當家作主。

六、業委會的組成、任期和監督

（一）業委會的組成

業主委員會由5至17名委員組成，組成人數為單數，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照不超過委員人數確定。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

業委會的組成

　　業委會設主任1名，由業主委員會從委員中選舉產生。

　　業委會可以聘請“執行秘書”和“財務人員”，負責處理業委會“日常事務”和“財務工作”。“執行秘書”、“財務人員”的工作職責及薪酬標準由“業主大會”確定。

（二）業委會任期

業委會每屆任期5年，委員任期與業主委員會任期相同。

業委會任期

業委會任期屆滿6個月前，街道辦事處應當成立由業主代表和街道辦事處、社區黨委或者物業管理區域基層黨組織、轄區公安派出所、社區居民委員會派員組成的業主委員會換屆小組（以下簡稱換屆小組）。

業委會監督

（三）業委會監督

1、民主&公開

業主可以查閱業主大會、業委會、監事會所有會議資料，并有權就物業管理事項向業委會、監事會或者監事提出詢問，業委會、監事會或者監事應當及時予以答復。

民主&公開

業委會應當定期將工作情況通報全體業主，并每半年公示業委會委員、候補委員、監事繳納物業專項維修資金、物業管理費、停車費情況以及停車位使用情況。

“業主共有資金賬戶”開戶單位應當定期與數據共享銀行核對業主共有資金賬目，并按季度公示下列情況：

　①業主共有資金繳存及結余情況；

　②發生列支的項目、費用和分攤情況；

　③業主拖欠物業管理費、物業專項維修資金和其他分攤費用的情況；

　④其他有關業主共有資金使用和管理情況。

2、核查&審計

如果“業主大會”設立業主監事會或者監事，業主監事會或者監事應當按季度對業主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。

　　如果“業主大會”未設立業主監事會或者監事，“業主大會”可以委托專業機構對業主共有資金收支情況進行核查并公示核查情況。

核查&審計

　　業主對業主共有資金收支情況有異議的，經物業管理區域占業主總人數百分之二十以上的業主或者占全體業主所持投票權數百分之二十以上的業主聯名，可以提議業主大會進行審計。提議經業主大會會議表決通過后，由業主大會委托會計師事務所進行審計并公示審計報告，審計費用從業主共有資金中列支。

　　業主對前款審計報告有異議的，經與前款相同比例的業主聯名向物業所在地“街道辦事處”提出書面要求后，由街道辦事處組織另行進行審計。

實行業委會主任任期和離任經濟責任審計，審計事項由業主大會決定，審計費用從業主共有資金中列支。

【注意】

業委會委員不領取勞動報酬。業主大會可以根據業委會委員的工作情況，決定給予其適當津貼。

七、結語

“業委會”作為小區業主的自治組織，在維護業主權益、監督物業管理公司、促進小區和諧等方面發揮著重要作用。通過本文的介紹，相信大家對業委會的選舉、職責和運行機制有了更深入的了解。希望每位業主都能積極參與小區管理，共同建設一個和諧、美好的居住環境。

共建和諧、美好的居住環境

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原文出自：微信公眾號【法律知否】

深圳業委會的那些事兒：全面了解業委會的運行機制