我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+資格、社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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2025年的新房，大概有三種分類(lèi)。

第一種是半迭代的順?shù)N盤(pán)，整體在以?xún)r(jià)換量和漲價(jià)逐利之間反復(fù)跳橫，不間斷地出現(xiàn)相對(duì)大優(yōu)惠的節(jié)點(diǎn)，新房黨里很多中低預(yù)算的客群會(huì)忍不住上車(chē)這種。

其實(shí)很多這類(lèi)樓盤(pán)都是僵尸盤(pán)，去化一直很差，也舍不得降價(jià)百萬(wàn)，所以空轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)往往會(huì)拖累板塊，形成一種高去化周期的假象。

第二種是全迭代的改善產(chǎn)品，從地段和土拍來(lái)說(shuō)都有明顯升級(jí)，因此最終開(kāi)盤(pán)的單價(jià)總價(jià)，都會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)和人為需求原因，持續(xù)走高。他們的總價(jià)門(mén)檻動(dòng)輒已經(jīng)五六百萬(wàn)，因?yàn)橄耐炅?024年中的這一波開(kāi)發(fā)商撿漏土拍。

比如茶花、蔡橋、金融城三期、林家壩、駙馬、麓湖、大源等...你們知道我說(shuō)的是哪些樓盤(pán)。

第三種則是趕鴨子上架的非核心地帶、非品牌開(kāi)發(fā)商，這種是墻頭草，市場(chǎng)行情好就做好產(chǎn)品漲價(jià)，市場(chǎng)差就擺爛以低價(jià)模式走渠道去化，和第一類(lèi)相愛(ài)相殺。搞得好，則成為零散的性?xún)r(jià)比樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)售罄，搞得差就泯然眾人矣，沒(méi)有半點(diǎn)聲響。

比如某些平臺(tái)公司拿下的地塊。

當(dāng)然，以上建立在成都土拍市場(chǎng)穩(wěn)價(jià)格嚴(yán)控增量的前提下。
當(dāng)然，從客群的角度來(lái)說(shuō)，明年不會(huì)萎靡，整體需求還是非常旺盛，但是客戶(hù)很分散，很精明，很多元化。
當(dāng)然，即便是這兩年開(kāi)盤(pán)售罄的新盤(pán)，我依然保持我的看法，最好的就是堪堪保值的狀態(tài)，大家當(dāng)做改善消耗品就行，而不是非要尋求投資增值。

明年的主流新房，一是價(jià)格明降暗漲，對(duì)買(mǎi)方立場(chǎng)的我們不利；二是嚴(yán)控增量，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)確實(shí)屈指可數(shù)；三是往大戶(hù)型豪宅高總價(jià)方向發(fā)展，已經(jīng)很不親民了；四是產(chǎn)品價(jià)格分化，未迭代半迭代的依然舉步維艱。

總而言之，在成都樓市兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)那么多年，我對(duì)明年的新房市場(chǎng)其實(shí)是比較悲觀的，并不是市場(chǎng)整體熱度降低，而是我們購(gòu)房者可能并不好買(mǎi)房。

以前是搶不到網(wǎng)紅盤(pán)，現(xiàn)在是拿著錢(qián)就能買(mǎi)優(yōu)質(zhì)盤(pán)，未來(lái)可能是拿錢(qián)也不好買(mǎi)房或者說(shuō)...得加錢(qián)！

反過(guò)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前，如果有看好的樓盤(pán)，那么是可以及早上車(chē)的。任何節(jié)點(diǎn)，都是有得有失的，雖然年末錯(cuò)過(guò)了年中的砍價(jià)浪潮，但也迎來(lái)了洼地土拍的集中上市。

再比如，上周五晚上，成都樓市被首開(kāi)臻禮著刷屏了，此前蓄客那么久，又是正東門(mén)的純新盤(pán)，關(guān)注度不可謂不高。

果不其然，刷刷刷地首開(kāi)即罄。

雖然吐槽的也不少，比如最后一刻才知道最終的惠后價(jià)格，甚至117戶(hù)型比預(yù)期中的貴了一點(diǎn)點(diǎn)，但我想說(shuō)這些都是常規(guī)操作，可以說(shuō)組織不當(dāng)，但從營(yíng)銷(xiāo)層面又無(wú)可厚非。

其實(shí)從最近的幾個(gè)新盤(pán)去化來(lái)看，市場(chǎng)變化還是非常明顯的。

越秀天悅云萃二期的驚喜迭代花園，再加上“沒(méi)背刺”的理論，市場(chǎng)是很認(rèn)可的。
中環(huán)天宸雖然是3.0的容積率，但憑借二八界面，綜合配套預(yù)期，以及迭代戶(hù)型和相對(duì)低門(mén)檻，也是次次贏得喝彩。
保利花照天珺，作為金牛當(dāng)前最扛的扛把子，在產(chǎn)品系列、戶(hù)型、細(xì)節(jié)等方面都做了精細(xì)化管理，最終雖然頂著“四無(wú)產(chǎn)品”的帽子，雖然有很多保利黑在呼吁，最終依然接近清盤(pán)。

這說(shuō)明了什么？

1、成都新房市場(chǎng)確實(shí)好起來(lái)了，這些樓盤(pán)的去化就是標(biāo)志性的節(jié)點(diǎn)事件。
2、多中心布局下的成都，不再是一路向南，各區(qū)都有拿得出手的核中核，都有各自的擁躉。
3、從土拍節(jié)奏和政策引導(dǎo)來(lái)預(yù)判明年的樓市格局，或許不容樂(lè)觀，因此大家更愿意踩準(zhǔn)當(dāng)前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

現(xiàn)狀不可描述，未來(lái)不可預(yù)測(cè)，凡事皆有可能，祝大家一切都好。