文/子木

好久沒更新城市研究，今天繼續補上，講講華中地區的龍頭城市武漢。這個城市很有意思，我盡量幫大家講明白，講清晰。文章很長，大約6000多字，大家耐心看。

武漢這個城市，說實話，一開始不怎么喜歡。

粗糙的線條，不按規則開車、亂按喇叭的司機，吵鬧的市井，黑壓壓的高樓，沒有一點洋氣屬性。

但武漢的魔力就在于，你多來幾次，就會發現這是一個很舒服很想呆下去的城市。

看似粗糙，但美景一個不拉，大江大湖，各季的花開得很艷，野營露營到處都是美景打卡地，完全不輸杭州。

市井吵鬧，但到處都是能提供老百姓就業的小吃街，美食特別多，早起過早，半夜大路邊聊天吃飯，春夏秋冬，一年四季。大街小巷彌漫著真正的煙火氣。

物價便宜，商業繁榮，你能在SKP、恒隆買到對標國際的奢侈品，也能在街邊小巷里買到5塊錢一碗的熱干面。

有錢可以住在6萬多一平米的江景房，2-4萬多的湖景房，沒錢也可以買到不到一萬的剛需房。

總之武漢是接地氣的城市，包容的城市，容量很大的城市，你在這個城市能找到豐富多樣的生活場景，選擇空間更大。

對于武漢經濟，市面上褒貶不一。

事實上，十年前的武漢很一般的，沒有經濟支柱，也沒有拔尖的產業，整體上死氣沉沉。

而現在，穩坐華中第一大城，跟長三角明星城市杭州角逐全國第八大城之位，經濟活躍，這十年基本也走出了一條漂亮的發展曲線。

今年前三季度，武漢GDP為14720.98億元，按不變價格計算，同比增長 5.1%，比杭州還要高0.5%。這也是事實。

關于武漢經濟，網上一搜一大堆，但我今天要告訴大家幾個真相和事實，這對買房有很重要的影響。

首先，武漢國企多，民企少。

排在第一名是北京市，擁有國企369家央企68家，第二名是上海，第三就是武漢。

武漢為啥有這么多國企，跟國家的定向扶持有關，因為武漢自古就是九省通衢，中國幾何中心，經濟咽喉，而且這些國企都不差，比如中建三局、中鐵十一局、中交二航局、中國信息通信等等。

國企多，是好事也不是好事。

好事在于很穩定，吃資源的飯，能創造大量穩定的購買力，壞事在于，在有限的市場，搶占更多資源，導致民營經濟發育不良。

武漢的民營經濟就很一般，尤其上市企業，跟杭州差很多，跟成都都差一半。

國企強，但就業門檻高，解決的就業少，主要解決就業的民營弱，所以在武漢，大學生就業非常有痛感。但似乎，整個二線城市，基本都存在類似的問題。

這加劇了，武漢勞動力資源的溢出效應。

武漢有百萬大學生，是中國乃至全球，大學最多的城市之一，排第一的是北京92所，排第二廣州84所，武漢83所，位列第三。本科數量46所，排名全國第二。

武漢的常駐大學生人數是128萬左右。占武漢總人口高達10%。這就是武漢最強大的優勢，比什么地理位置和城市能級，甚至中央扶持，都重要的多。

而且大學生資源，是源源不斷的，給武漢產業升級創造了無限的可能性。

民營弱，但勞動力充沛。這決定了武漢的產業生態，那就是：

以中低端人力為驅動的互聯網經濟。

所以很多一線大廠，比如華為、小米、阿里、小紅書、字節跳動等等企業，最喜歡在武漢開分部，把大量偏后端和體力性質的工作放到武漢。

而且民營經濟也在遵循這個思路，太高端的產業，武漢干不了，但中低端的，武漢是真的很強。

比如客服中心、呼叫中心、催收中心、互聯網直播中心。近兩年武漢的網紅經濟也很強，不同于杭州的大網紅經濟，這邊都是密密麻麻的小網紅經濟，這些人也在帶貨，也在輸出價值和內容。

年輕人多，導致全國大量消費型企業都在加速布局武漢。比如茶飲賽道，外拓第一站也喜歡到武漢，中低端消費力旺盛，店租和員工成本又低，所以整體的利潤和銷售甚至比一線城市更劃算。

所以，武漢是一個創業友好城市，但并不是一個就業友好城市。但未來隨著創業企業變多，就業環境也會慢慢好起來。這都是城市成長的必然路徑。

還是那句話，武漢的人才紅利，決定了這座城市的價值和地位，未來只會越來越強，尤其是產業量變達到質變后。

盤點完經濟，我們再來看樓市。

上一輪周期，武漢樓市出眾，最出名的高價茶水費就起源于武漢，當時人們搶房搶瘋了，連續幾年，新房銷售量都在20萬套以上，排名全國第一。就連成都和杭州都只能站在后面觀望。

武漢之所以有這么強的購買力，歸根結底還是因為人多，武漢的大學像一個虹吸器一樣，從全國各地吸大學生，這些學生，家里支持一下，就在武漢買房了。

而且武漢基本虹吸整個湖北省，河南省南部地區，湖南省北部地區，那幾年但凡是有些想法的周邊年輕人，都愿意在武漢置業。

武漢第一輪房價從2016-2018年，第二輪是從2019年-2021年，最高房價漲到2.1萬/平米。

大概從2021年開始，武漢房價開始下跌，從2萬左右，跌到1.2萬每平米，后來我看了一下，這是因為近一年數據把新洲、漢南、蔡甸、黃陂的大量低價房源統計進來了，導致整體數據加速下滑。

真實的評估結果為，武漢上一輪從2萬左右的均價，跌到了1.5萬左右，平均跌幅30%左右。

武漢的核心區，比如光谷關山大道、新光谷、武昌沙湖板塊、漢口等等，基本房價都從3萬多跌至2萬多左右。

按照比價邏輯，武漢現在的房價已經很真實了。我們再看需求。

貝殼數據顯示，9月底“止跌企穩”基調后，市場帶看持續活躍。11月份全市貝殼二手帶看量467034次，環比10月份小幅上漲，新增帶看連續3個月反彈，僅次于3月份全年最高點，預計12月份帶看量會繼續保持高位狀態。

旺盛的帶看量，背后是激增的成交量，9月武漢新房成交4564套，而10月直接跳漲到10919套，11月更強，達到16767套。

12月呢？從1-15日，共成交了11578套，繼續跳漲。

一方面，武漢近三年積壓的大量購買力在釋放，另一方面，武漢的確房價跌到了非常誘人的層面，1-2萬在全國前十的城市上車，橫向對比，性價比已經非常高了。

因為經過上一輪大開發，武漢好地段的土地基本開發殆盡，而郊區土地所開發的項目，可買性一般。

還有一點，下半年武漢都施行了類4代住宅，得房率基本都圍繞著90-100%，這在超高層居多，得房率一直都是頑疾的武漢來說，非常具有誘惑力。比如今年武昌區沙湖旁邊的改善和豪宅，類四代住宅賣得異常好。

總的來說，武漢住宅產品的代差很撕裂，房子的新舊交替速度快。

以下是武漢最真誠的買房建議：

1、在時間判斷上，武漢新房還會維持熱度，優質新房需要靠大家去搶了，這里所謂的優質就是地段和區位要好。

2、二手房存在激烈的分化，也是以好產品為主。外圍剛需區域不用著急，武漢18萬套的二手房庫存，基本都藏在外圍區域，而核心區域，漢口、武昌和光谷，只占了5萬左右。這三個地方，小陽春左右可以入，其他板塊，不著急，主要看產品。

3、武漢買房一定要搞清楚自己的主位需求，如果是高端改善，可選擇的空間并不是很大，還是圍繞著漢口、武昌和光谷。

4、改善：漢口看沿江一帶，武昌圍繞著沙湖板塊，光谷圍繞著關山大道和光谷東的少量精品住宅。產業角度，光谷更強，環境和商業角度，沙湖不錯，漢口是另外一套邏輯，現在主要是二七濱江的富人區。

5、比如這幾個板塊：二七濱江，建設大道，武昌濱江，中北中南，關山大道，金融港....為什么二七，武昌濱江的二手如此堅挺？因為這些地方買房子的很多都是企業主管，高凈值人群。樓齡近15年的武漢天地一期，雖然隨著市場環境出現小幅震蕩，但目前穩定成交在5萬以上。

6、在武漢買房，必須要考慮到流動性，也就是未來誰來接你的盤。如果這個房子的價格漲不起來，跑輸武漢的大盤，就不值得買，因為你未來肯定要換房的。

7、剛需在買房的時候，重心要放在房產的保值增值屬性上，輔以上班通勤的便捷性和宜居度。而像改善關注的優質教育、圈層、醫療配套等其他維度則不宜過多奢求。剛需要學會取舍，因為房子很貴，什么都好的房子你肯定買不起。建議交通、商業配套、優質教育、居住體驗、圈層這些緯度，你最多只能選3個。

8、不買別墅，沒有增值性。除非僅為了自住消費。

9、不知道買哪里的時候，就選武漢東側的房子，因為武漢的東邊年輕人多，就業機會更多。比如洪山在校大學生就達60萬，武漢九大支柱產業，光谷占了六個。西側的江岸和江漢也可以重點考慮，硚口要慎重，正謀求新的產業機遇，過去天下第一街的漢正街已經過去了。東側的青山要謹慎，跟硚口類似，人口老齡化，化工區，選房一定要守在產業邊，能帶教育更好。

10、武漢東西走向的地鐵能級更強，其次是地鐵環線，它們對房價的提升都比較明顯。比如，已經建成的地鐵2號線，還有在建的地鐵11號線，目前環線只有12號線。武漢的地鐵三換站要重視，比如武昌的徐家棚，江岸的香港路，宏圖大道。

11、房子選在遠城區，一定要選地鐵附近，不然上班堵到懷疑人生。

12、剛需，根據自己的就業生活區位選擇，記得配套大于樓盤品質，樓盤品質大于朝向。武漢剛需房較多，只有頭部才有增值空間，要求配套強產品新。

13、武漢買新不買舊。產品跨代設計很撕裂，過去的產品，尤其是超高層小開窗，未來愿意住的人會很少，基本貧民窟的邏輯。三室是絕對主流，市場的高流動性產品。

14、不買太密集的產品，比如白沙洲這種超剛需地段，基本沒有升值屬性，庫存太大。

15、大光谷：武漢產業中心、科技中心、人才中心，武漢人口最多的區域，承擔了武漢經濟發展的主要GDP。這里產業多元且發達，是全球最大光纖光纜研制基地、中國重要光器件與激光產業基地，生物產業快速發展，高端裝備制造業不斷壯大，現代服務業蓬勃興起；人才優勢顯著，有超 30 萬專業技術人員、80 多萬在校大學生等多元人才群體。可以說，光谷就是武漢的未來之一。

老光谷板塊梯度

第一梯隊：關山

第二梯隊：金融港、佛祖嶺、森林公園+光谷一路

第三梯隊：民族新城、武漢東站、雄楚大道

新光谷板塊梯度

第一梯隊：光谷中心城，圍繞著高新大道和光谷四路、光谷五路、光谷六路一帶

第二梯隊：花山、左鄰、光谷南

第三梯隊：葛店

16、江岸區：武漢富人區，教育強區，金融政治中心，市委所在地。最便宜的板塊在甚家磯，一萬四一平，最貴的板塊在二七濱江，賣到了六萬一平。江岸區是市政府所在地，是大漢口最重要的核心區域，GDP常年在全市前五。保存至今的漢口租界為全國第三大租界區，漢口江灘目前還是全亞洲最大的濱江公園，解放公園是武漢最大的市區公園。全區現有二七濱江國際商務區的規劃發展，也有老漢口歷史風貌區里分街巷的煙火氣，是一座新舊交融的主城區。

板塊梯度

第一梯隊：二七濱江商務區、黃埔永清

第二梯隊：江岸內環，大后湖、塔子湖、百步亭

第三梯隊：堤角等長江新區起步區

17、江漢區：江漢區優勢是地段和配套。地盤不大，但處處是黃金，商業發達，經濟繁榮。江漢路商圈、武廣商圈、西北湖商圈和王家墩CBD商圈，隨便拎一個出來都是武漢的名片，教育水平武漢排名第三位，板塊不足是發展較完善，起點太高，未來的進步空間有限。房價最便宜的板塊是漢口站附近，2萬左右，最貴的是武廣附近35000左右。處于漢口三個區地盤地盤最小，但經濟非常強，江漢路、國廣、泛海、CBD都歸它。便宜的板塊在楊汊湖，1.9w左右，貴的在江漢路，4w左右。

板塊梯度

第一梯隊：中山公園，西北湖片，泛海片

第二梯隊：楊汊湖，京漢大道以南片

第三梯隊：菱角湖，園博園，唐家墩

18、硚口區：武漢商業源頭，08年被電商沖擊后，一蹶不振，房價便宜的在古田長豐，貴的在漢正街、宗關2-3.5W。早期屬于碼頭貨運和工業區，有文化有煙火氣，但是后期的轉型沒有新的突破，現如今也沒有很好的產業和公立教育資源支撐，導致人口外流，所以說硚口是大漢口三個主城區綜合排名最末的，但是相對來說硚口也是漢口性價比比較高。目前硚口的情況和漢陽有點類似，兩個板塊也處于“難兄難弟”的競爭關系，這兩年都是以價換量的狀態，隨著漢陽前兩個月的“多米諾骨牌”式的跳水降價，硚口今年乃至明年的處境也不容樂觀。

板塊梯度

第一梯隊：硚口內環

第二梯隊：大宗關

第三梯隊：漢西古田，長豐

19、漢陽區：武漢三鎮之一，老工業基地，目前產業遷徙到沌口，優點就是環境比較好，商業氣息不錯，環境除了鐘家村之外，其他區域一般般，價格并不便宜，在1.8左右。漢陽是很多剛需客戶買房會重點考慮的板塊，因為漢陽是價格洼地，150萬預算可以買到有地鐵，一、二梯隊的教育資源，可以稱得上是三環內主城區性價比最高，而且距離漢口和武昌都不遠，因為集體跳水，降了一波價之后，確實銷量也非常亮眼

板塊梯度

第一梯隊：鐘家村

第二梯隊：四新

第三梯隊：七里廟，五里墩、十里鋪，王家灣，漢陽濱江

20、武昌區：大武昌規劃很混亂，很多板塊存在多區位重合，但邏輯都不變。

武漢文化中心，學生居多，省政府所在地，以新武漢人為主，貴的在沙湖，價格 3W 左右，教育一點不遜色。

武昌區我把他分為考慮學區、兼顧居住的學區和不考慮學區的。沒有按照常規的梯度劃分，武昌區比較特殊。

如果你只考慮學區能選的真的蠻多的，但是都是老房子，這個你就確定好自己想去哪個學校就行了，然后圍繞著這個學校找房子就很簡單了。

如果你又要好學校又要舒適度，那就要加錢了，東湖國際肯定是沒問題的。第一屆中考就卷出成績，靠的是小區體量大生源多(而且可以中途轉學)還有就是業主普遍學歷高、收入高且穩定。學校方面比較保值的應該是天璽，和建發的新地塊，因為產品可以，房子新，雖然現在小學不是特別好(但是武鍋的生源過渡以后會持續變好)，初中是還可以的，老房子加第一梯隊書包的流通和保值上是干不過改善加第二書包的!如果想卷教育又不想太多的預算，就去南湖中學的房子不是那么老，也不是很貴。

接下來就是不考慮學區的，武昌比較熱板塊分別是武昌濱江商務區和沙湖，產品多以高改為主。武昌濱江商務區價值確定的樓盤只有三個，分別是月亮灣、天弈、長江中心，都處于由投資向自住過渡的周期，其中能打的肯定是長江中心，天奕的產品可以，但跟濱江學區沒關系，月亮灣有關系但是產品讓人糾結，這兩個盤怎么舍取 只能自己做心理建設了。徐家棚的利好在 TOD開發模式的兌現和學區的周期，這需要一個漫長的過程。

沙湖屬于純自住板塊，當下好的選擇有幾個，高改買御湖世家，價格實在，高凈值沖壹號院空中別墅，建發朗悅有兩個問題，設計太超前不適應當前版本，去化太快可能是沖動型盤。招商搞得神神秘秘的，戶型其實也很普通，但是好在面積段很適合，產品也很好，不考慮學區的中產和水果湖的黃馬甲很適合。新出來的沙湖旁邊的華潤和建發的盤，位置好，產品新，競爭力很強。

板塊梯度

第一梯隊：中北路、漢街

第二梯隊：武昌濱江商務區、水果湖

第三梯隊：高鐵商務區、青山、楊春湖、積玉橋

第四梯隊：白沙洲、黃家湖、首義等

21、洪山區：洪山區分為徐東、白沙洲、南湖、虎泉以及卓刀泉，卓刀泉和虎泉相當于是洪山區發展最成熟和配套比較齊全的區域，教育是洪山區最好的，太久沒上新，虎泉保利開盤即售罄。整個區域中面積最大，高校眾多，便宜的在青菱，均價 0.8，貴的在光谷，均價2.5w。

板塊梯度

第一梯隊：卓刀泉，虎泉，街道口

第二梯隊：珞獅南路，新南湖

22、青山區：青山區買房基本上都是沿著5號線買，就是從科普公園到青宜居之間這個范圍，二手房代表樓盤有奧山瀾緣，大華鉑金瑞府，大華濱江天地，大華錦繡時代，中建開元公館，中冶39大街，以及融創臨江府，聯泰香域水岸。這是青山區目前成交量比較大的幾個小區，單價在1.3到1.9不等，看戶型樓層裝修，略微有差異。武鋼基地，俗稱剛出去的出不去，想進來的進不來，現在大修公園綠化，逐漸成為睡城，價格不便宜，教育資源挺雄厚，便宜的在武東，均價1w，貴的在青山濱江，均價 2w。

板塊梯度

第一梯隊：建二

第二梯隊：紅鋼城

第三梯隊：武豐，楊春湖

23、東西湖區：俗稱數谷，GDP排前三，產業眾多，東有光谷，西有網谷，房價在8000到兩萬一平。貴的在金銀潭，便宜的在吳家山。遠城區，環境可以。

板塊梯度

第一梯隊：保利錦上印，恒基旭輝鉑樾云著

第二梯隊：漢口道六號，武漢二十四城

第三梯隊：保利清能拾光年，聯發悅文華

24、黃陂區：漢口的后花園，歷史悠久，不過還是被淘汰在歷史的洪流中，盤龍城靠近漢口，剛需考慮這塊居多。主要功能是剛需自住，看點是天河機場在黃陂，離主城區較遠。

板塊梯度

第一梯隊：保合太和，綠城武漢誠園

第二梯隊：山海觀，御璟上城，城投豐山府，盤龍理想城

第三梯隊：聯發云璟，金川?純水岸，漢口左岸天地二期

25、新洲區：功能是剛需自住，就業。貨運港口基地，快速路修通之后，到二期20分鐘，這塊以貨運，物流為主，環境一般般。均價0.5W左右。

板塊梯度

第一梯隊：百瑞景濱江生活區，華發中城中央公園

第二梯隊：陽邏萬達廣場御江，武漢城建融創水韻長洲，德雅國際城

第三梯隊：江景花園，東方佳園二期

26、漢南區：遠城區，非必要不考慮。目前以汽車產業為主，周邊配套還是差點意思，離漢陽，武昌有點距離，很多人都說快跟武漢脫鉤了。

板塊梯度

第一梯隊：華發中城峰景灣，新城庭瑞君悅觀瀾別墅

第二梯隊：武漢綠地城，碧桂園經開城

第三梯隊：薇湖水岸，幸福家園，江景灣

27、江夏區：在武昌上班的，選擇文化大道或者黃家湖，通勤更方便一些;如果是在光谷軟件園或者金融港這些區域上班，可以選擇佛祖嶺，2號線可到達，另外廟山往光谷核心也還比較方便。黃家湖新區、文化大道、廟山的居住環境都還不錯，均有一線臨湖的房源，其中文化大道上在售的兩盤均是主打一線湖景，比如鵬湖灣、金融街金悅府。

板塊梯度

第一梯隊：文化大道，黃家湖

第二梯隊：廟山，紙坊

第三梯隊：五里界、金口以及鄭店

28、蔡甸區：環境優美，不過人氣少了一些，在武昌和漢陽的富人 在這塊買別墅的很多。俗稱這邊的后花園，可惜 GDP不怎么樣。老武漢人都說這里是為廣東香港的種菜基地，房價在6000到1萬左右。

篇幅有限，今天先講到這里，想把武漢講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。

大家也可以到星球提問，星球關于什么房子能買，什么地段有價值，都會有詳細的解釋。

如果喜歡，請點個贊或在看。可以加入下面星球，我會在里面每天寫更多的信息和分析，跟6400多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。