作者 |布語

一個很不尋常的信號出現(xiàn)了：

各地法院，居然開始支持爛尾樓的“斷供”操作。

具體來說，就是支持爛尾樓業(yè)主解除合同，不用還房貸了，把償還貸款的責任轉(zhuǎn)給開發(fā)商。

最近，最高人民法院案例庫更是入庫了一個參考案例，就江蘇省鹽城市一宗“爛尾樓”糾紛案展開，最終判決結(jié)果是，支持購房者訴求：

解除

貸款合同

開發(fā)商

這里面最罕見的是，以往各地出于“保交樓”和防風險的考慮，往往并不支持解除合同。但最高法出手定調(diào)后，依照《人民法院案例庫建設(shè)運行工作規(guī)程》，各級人民法院審理案件時，應(yīng)當檢索人民法院案例庫，并參考入庫類似案例作出裁判。

換言之，最高法案例庫屬于“標準答案”，以后各級地方法院遇到類似的爛尾樓糾紛案例，也應(yīng)該這么判。

天下苦爛尾樓久矣。據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，全國爛尾樓數(shù)量預(yù)估在200萬套以上，因為無法收樓而陷入“錢房兩空”的家庭，數(shù)不勝數(shù)。

為什么最高法表態(tài)，明確支持購房者解除合同、退房“解套”，對樓市而言意味著什么？

一場巨大連鎖反應(yīng)，才剛剛開始。

風向真的變了，國家正在以前所未有的姿態(tài)，站臺支持爛尾樓的購房者“解套”。

先來看被最高法選入案例庫的鹽城市“爛尾樓”糾紛案例：

2021年12月，陸某在鹽城A公司購買房產(chǎn)，并簽署《商品房買賣合同》。房屋總價超過118萬，陸某支付了首付款約43萬。剩余的75萬向當?shù)谺銀行貸款按揭，并簽署《個人購房借款/擔保合同》，A公司作為擔保人。

之后陸某就開始了還月供的日子。截至2024年3月26日，陸某已還款超過19萬元，但A公司到期一直未交房，逾期超過4個月，最后向陸某承認“無法交付房屋”。陸某將A公司和B銀行告上法庭。

陸某的訴求總共有五點：

1.解除與A公司簽署的相關(guān)“房屋認購合同”以及與B銀行簽署的“貸款合同”；

2.A公司承擔剩余的銀行貸款及利息；

3.A公司返還購房首付的43萬余元及利息；

4.A公司向陸某支付已經(jīng)還給銀行的19萬余元及利息；

5.A公司支付違約金11800余元。

最終，法院宣判同意陸某上述所有訴求。

判決出來之后，相當于哪怕業(yè)主選擇“斷供”，也不影響征信了，因為還款責任已經(jīng)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。

智谷趨勢梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，全國陸續(xù)有媒體報道爛尾樓業(yè)主起訴開發(fā)商要求退款斷供，并最終勝訴的案例：

2025年6月，珠海市民張某因開發(fā)商原因無法如期收樓，珠海市香洲區(qū)法院判決

購房及貸款合同解除

江蘇連云港今年6月發(fā)布判例，開發(fā)商逾期未交房，不僅需返還購房者首付和已償還的貸款、利息，連后續(xù)

剩余貸款本息

珠海市泰禾中央廣場如今成了爛尾樓（圖源：中國新聞周刊）

在這場爛尾樓的漫長博弈中，深受困擾的購房者們終于等來了“解套”的機會。

事實上，幫助業(yè)主們維權(quán)的法律條文，早就寫好了，為何之前很少看到類似的判決結(jié)果？

主要的阻力并非來自開發(fā)商，而是銀行。

遼寧瑞暢律師事務(wù)所劉振乾律師在接受《財經(jīng)》雜志采訪時曾作出解釋：

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，

當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。

購房人出于居住、投資等需求購房，而“爛尾樓”顯然無法實現(xiàn)購房人的目的，購房人可以據(jù)此解除合同。

在很多案例中，購房者并非全款買房，而是先向開發(fā)商支付了首付，而后又向銀行貸款一筆錢作為尾款。

本質(zhì)上，爛尾樓糾紛中存在兩組法律關(guān)系：

購房人與開發(fā)商之間：商品房銷售合同關(guān)系

購房人與銀行之間：金融借款合同關(guān)系

而爛尾樓之所以“爛尾”，多半是因為開發(fā)商資金鏈斷裂，甚至早已經(jīng)破產(chǎn)了。把后續(xù)的還款責任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上，那么剩余的貸款就很難收回來，相當于銀行添了一筆“壞賬”。

所以，以往出于保護銀行的考慮，法院對這類判決很謹慎，要么不立案，要么不支持解除合同，繼續(xù)等待交樓。

這一次被收錄進最高法案例庫的鹽城案例中，當事的貸款銀行也很不服氣，以“銀行是無過錯方，不應(yīng)承擔超過合同約定的風險責任”為由提出上訴，要求業(yè)主繼續(xù)還款。

但這一次，鹽城法院卻駁回了銀行的請求。

而且，法院還在二審判決書中直接地回懟了開發(fā)商和銀行的“霸王條款”：

在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而

出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔返還責任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡

法院的這一司法解釋，也比較符合公眾樸素認知中對于“公平”的理解：

房子都沒給我，憑啥要我還貸？

不過，更為深層次的考量可能是：

當前爛尾樓帶來的社會頑疾，到了必須解決的時候了。

根據(jù)《2023年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023年上半年，全國樓盤爛尾率約為3.85%。有媒體照此測算，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平米。

按照每套房子100平方米計算，就是231萬套爛尾樓。中國深受爛尾樓困擾的家庭，數(shù)量在百萬級別。

要知道，很多中國家庭買房往往是“掏空六個錢包”，傾盡所有，結(jié)果被告知延期、爛尾，甚至無限期停工長草，其中的痛苦、失望可想而知。

大多數(shù)背上高杠桿的爛尾樓業(yè)主，都面臨一個兩難的選擇：

繼續(xù)還款，等于把錢投入一個無底洞；停止還貸，就要面臨失信風險。

最好的結(jié)果，也只是忍痛放棄首付和房子，及時止損。而經(jīng)濟條件更差的家庭，甚至只能被迫住進爛尾樓，過去幾年有不少媒體報道過這樣的案例：

云南昆明“別樣幸福城”爛尾已超過十年，有不少業(yè)主住進了沒有任何裝修的房子里（圖源：澎湃新聞）

遼寧大連“君臨天下”樓盤，爛尾八年，延期六年，數(shù)十戶業(yè)主走投無路，在零下十幾二十度的冬天，搬進沒水，沒電，沒暖氣的爛尾樓；

云南昆明“奧宸地產(chǎn)”一期，主體完工后不了了之，開發(fā)公司直接宣布破產(chǎn)，業(yè)主被迫給副市長打電話；

陜西西安“西江月”項目，爛尾十年無人接盤，業(yè)主漂泊在外無家可歸...

時代的一粒沙，落在個人頭上就是一座山。如果這樣的悲劇一再上演，誰還敢拿真金白銀去買房？

當前，國家正以更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，在司法上堅定站在身為弱勢群體一方，對于提振購房者的信心，意義深遠。

這不只是為了“去庫存”，更是關(guān)乎社會公平正義的大事。

中國樓市，正面臨一個漫長艱難的調(diào)整期。

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。四大一線城市中除上海上漲外，一手房價格均轉(zhuǎn)入下降軌道；而二手房市場的跌幅，比上個月還擴大了0.5個百分點。

而摩根士丹利的最新研報則顯示，30家重點房企6月銷售額同比大跌32%，上半年累計跌幅達23%；前100大開發(fā)商銷售額同比下降26%，雖然環(huán)比漲了15%，但遠低于往年6月平均增幅（通常為30%左右）。

種種跡象表明，樓市的底部摩擦運動，還在繼續(xù)。止跌回穩(wěn)，依舊任重道遠。

而比起量價上的調(diào)整，更為深刻的改變是：房地產(chǎn)正在褪去原本的金融和投機屬性，恢復(fù)到原本的居住功能。

在過去，支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展主要依賴“高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，開發(fā)商蓋房子的錢，絕大多數(shù)不是開發(fā)商自己的，而是從銀行借的。在樓市一路看漲的大背景下，地產(chǎn)商通過預(yù)售樓盤提前回籠資金，維持高速擴張。

但這種“過熱”的代價則是，一旦政策環(huán)境發(fā)生變化、樓盤銷售回款受到?jīng)_擊，不少房企的資金鏈驟然斷裂，在建的項目紛紛停工。

最終還是普通人，承受了后果。

如今不僅樓市“擊鼓傳花”的資本游戲玩不下去了，連預(yù)售制本身，也快被掃入歷史的垃圾堆里。

去年12月的住建會議明確將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年度重點任務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2022年以來，全國已經(jīng)有超過30個省市發(fā)布了推進現(xiàn)房銷售試點的相關(guān)文件。

國家的意圖很明確：

一方面通過保交樓、存量房收儲來完成房地產(chǎn)的去庫存和去風險；另一方面，通過現(xiàn)房銷售制改革、“好房子”建設(shè)等，推動房地產(chǎn)進入更為健康的歷史周期。

這注定是一個漫長的過程。

人們需要清醒地認識到：一紙房產(chǎn)證從來不是財富增值的承諾，不要讓自己成為時代轉(zhuǎn)型的代價。

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參考資料：

1.財經(jīng) “爛尾樓糾紛”入選最高法案例庫，業(yè)主維權(quán)更有底氣了

2.遠方觀察局 罕見信號，法院開始支持爛尾樓“斷供”？

3.澎湃新聞 深度調(diào)查！他們住在爛尾樓

4.風聞社區(qū) 5000人“流離失所”，鄭州爛尾樓王上熱搜：他們的堅強和心酸，你想象不到...

5.帥真財經(jīng) 中國爛尾樓之痛：10年超1萬起，約百萬受害者被遺忘