此前，關(guān)于“取消公攤”面積，從廣州到深圳、福州、合肥、長沙、肇慶等城市都有了動作。近日，湖南衡陽、河北張家口、湖南湘潭同一天全國三個城市也開始出臺推進“取消公攤”的措施。有報道也說，2025年將把“取消公攤”面積作為房地產(chǎn)改革工作中的“重中之重”。

購房者“苦公攤久矣”的局面開始得到實質(zhì)性的解決。但是，“取消公攤”是加了引號的，原因就在于只要是蓋房子，“公攤”就必然存在，就沒有辦法全部取消。那么現(xiàn)在的100%、130%的得房率是怎么來的？莫不成我們的房子采用的是不占面積的外星球材料建造的？

專家們也說，公攤面積劃分不規(guī)范、不透明、公攤面積過高、得房率過低等等問題對購房者是不公平的。我想說的是，這種不公平是存在了一年兩年了嗎？為什么專家們現(xiàn)在才開始說？所以，專家們的這種說法只是給推進“取消公攤”，響應(yīng)大眾呼聲尋找的一個理由罷了。

現(xiàn)在國內(nèi)所有要“取消公攤”的城市面向的都是新房，就是為了增強新房的競爭力，就是為了保新房，保土地出讓收入，保土地財政。而二手房顯然就沒有這樣的措施了，全國范圍內(nèi)所有的二手房不動產(chǎn)權(quán)證上都明明白白的登記著套內(nèi)面積多少，公攤面積多少，建筑面積多少。

在公攤這個事上，“取消公攤”后的新房顯然要比二手房有優(yōu)勢的多，這是對二手房的降維打擊，現(xiàn)在已有住房的有即將實施“取消公攤”后的新房在市場競爭力上從現(xiàn)在開始就根本處于兩個實力相差甚遠的陣營。為了保新房、保土地出讓、保土地財政也只能先把已購房的二手房房主們的利益先犧牲掉了。

但是，衡量居民資產(chǎn)的重點和本質(zhì)是二手房市場。二手房價格塌了，也就意味著居民資產(chǎn)貶值了。從這方面說，“取消公攤”實際上是背刺了已買房的，支持過去房地產(chǎn)發(fā)展的購房者們。反而是“歡喜”了實施“取消公攤”后才買房的購房者們。

注意，我這個“歡喜”是加了引號的。因為，我第二段就講了，要蓋房子，公攤不會平白無故地消失的，而是必須要存在的。那么這消失的公攤?cè)チ四睦锬兀?“取消公攤”后購房者到底是應(yīng)該歡喜還是不歡喜呢？

目前，“取消公攤”的方式有兩種，一種是修改容積率計算規(guī)則，另一種就是實打?qū)嵉陌凑仗變?nèi)面積計算。兩種方式在全國都有實施，比如前者以廣州、深圳為代表，后者以衡陽為代表。先說第一種吧。

改變?nèi)莘e率規(guī)則就是實際可使用面積全部計入房屋使用面積之中。比如陽臺，按照以前全國通行的標(biāo)準(zhǔn)，陽臺面積只能算一半的面積計價，且不能超過房到使用面積的15%。容積率計算規(guī)則改變后，陽臺面積可以30%、50%甚至可以全部計入使用面積。

比如飄窗面積，飄窗面積之前按照全國通行的標(biāo)準(zhǔn)都是不計算入使用面積的，但是飄窗確實是一塊比較大的空間，有些設(shè)計是專門在臥室、書房設(shè)計出飄窗的。容積率計算規(guī)則改變后，飄窗這種以前不計入使用面積的地方，因為又是有實際可使用價值的面積全部計入。

比如露臺面積，之前露臺都是贈送的，現(xiàn)在露臺劃出來也計算入使用面積之中。再比如設(shè)備平臺，最簡單的就是每家每戶外墻上設(shè)計出的置物格或者是空調(diào)掛機的地方，之前這些地方也是不計入使用面積的。然后，新的容積率計算規(guī)則中計入了。

等等，所以把以前沒算細的賬，粗賬，現(xiàn)在都算細了，算精了，只要實際可使用的面積全部計入到使用面積中，得房率100%、130%就這么產(chǎn)生的。

第二種就簡單的多了，建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積都寫的明明白白，但是銷售的時候只允許按照套內(nèi)面積計價。說白了，就是讓購房者買得明明白白的。但是呢，問題同樣會有。此前按照建筑面積100平米，單價20000元/平米，總價2000000元的房子。現(xiàn)在按照使用面積80平米計算，那只能是在總價不變的基礎(chǔ)上提高單價到25000元。

計算方式一變，總價不變，房價提升了25%，羊毛還是出在購房者身上，顯然是不容易被市場接受的。所以，理論上主管部門和開發(fā)商會調(diào)低房屋總價，變相降低單價，這也算是一種調(diào)降房價的柔性、可變通的手段吧。

“取消公攤”后，讓房子更透明，建筑面積多少，使用面積多少，套內(nèi)面積多少都寫得明明白白，讓購房者心里也明明白白，也讓開發(fā)商更加注重房屋的設(shè)計和建筑品質(zhì)，這是個巨大的進步。至于不動產(chǎn)權(quán)證書如何記載，反而并不重要了。

但是，還是回到最開頭的問題上，一是不要讓“取消公攤”流于形式，只改變了計算的方法和規(guī)則，換了一鍋湯藥反而沒有換。二是要充分考慮對于二手房市場的沖擊。三是 “公攤”不可能百分百取消，所以關(guān)于物業(yè)費等相關(guān)的計費項目也應(yīng)該出臺與之配套的規(guī)則。要切實把購房者的關(guān)切放在首位，不能讓人覺得“取消公攤”后此消彼漲，空歡喜了一場。