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作者 | 一杭工作室

住建部發(fā)布的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》即將滿月，從層高、電梯、隔音到陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄、通信覆蓋，乃至供暖與通風(fēng)的氣候適配，新國(guó)標(biāo)都有著嚴(yán)格要求。

而新國(guó)標(biāo)的落地，不僅標(biāo)志著中國(guó)住宅品質(zhì)迎來(lái)自2019年以來(lái)最徹底的一次大升級(jí)，也預(yù)示著樓市優(yōu)勝劣汰的真正序幕才剛剛拉開。

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“新標(biāo)”沖擊

具體來(lái)看，這份新國(guó)標(biāo)從層高、電梯配置、隔音標(biāo)準(zhǔn)、陽(yáng)臺(tái)安全到通信覆蓋、空調(diào)機(jī)位、氣候帶適應(yīng)等，幾乎全方位覆蓋了一個(gè)住宅項(xiàng)目的“底層品質(zhì)”。比如：層高不低于3米、四層及以上住宅必須安裝電梯、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄高度提升、空調(diào)外機(jī)需設(shè)置專屬平臺(tái)，甚至連電梯信號(hào)覆蓋都被納入“底線紅線”。

各地也在加速響應(yīng)。從成都、杭州、深圳、北京，到貴州、四川、合肥等地，2024年以來(lái)密集出臺(tái)本地導(dǎo)則或試行版操作細(xì)則，圍繞住宅的“空間感、舒適度、安全性與未來(lái)可持續(xù)性”建立全方位指標(biāo)體系。北京的《平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”技術(shù)要點(diǎn)（試行）》和四川的“7大維度評(píng)價(jià)體系”尤其具有代表性，不僅關(guān)注硬件，更強(qiáng)調(diào)智慧科技與綠色建筑的融合。

這些硬性標(biāo)準(zhǔn)的背后，意味著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)路徑將被全面重塑。過(guò)去開發(fā)商只要靠好地段和營(yíng)銷包裝便可完成銷售閉環(huán)，而如今，購(gòu)房者可以借由一套“國(guó)標(biāo)+地方細(xì)則”的組合拳，評(píng)估一個(gè)住宅項(xiàng)目的真正品質(zhì)。

更值得注意的是，房企已不再僅停留在“響應(yīng)政策”的階段，而是主動(dòng)開啟“好房子”的軍備競(jìng)賽。綠城中國(guó)主動(dòng)發(fā)布高于國(guó)標(biāo)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，杭州“曉風(fēng)朗月”將宋韻美學(xué)與智能科技融合，實(shí)現(xiàn)戶型分割靈活度70%；華潤(rùn)置地在50個(gè)城市布局“潤(rùn)心交付”，通過(guò)文旅與產(chǎn)業(yè)融合打造“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”閉環(huán)；保利發(fā)展在上海靜安項(xiàng)目引入超低能耗與光伏方案，成為長(zhǎng)三角首批獲可再生能源認(rèn)證的項(xiàng)目之一。

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樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性洗牌期

對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，新標(biāo)準(zhǔn)不只是一紙文件，而是一場(chǎng)關(guān)乎“產(chǎn)品淘汰”的結(jié)構(gòu)性變局。住宅產(chǎn)品將迎來(lái)新一輪“優(yōu)勝劣汰”，低品質(zhì)產(chǎn)品將面臨系統(tǒng)性價(jià)值重估。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年前4月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于“量縮價(jià)跌”階段，前百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比下降10.4%，土地成交溢價(jià)率也跌至年內(nèi)新低。盡管部分“好房子”項(xiàng)目在一線城市實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)熱銷，但整體市場(chǎng)仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

造成這一現(xiàn)象的核心，是購(gòu)房者的認(rèn)知已悄然切換。以往人們關(guān)注“地段+品牌”，如今更聚焦“性能+體驗(yàn)”。層高夠不夠？隔音是否達(dá)標(biāo)？有沒有恒溫恒濕系統(tǒng)？是否綠建三星？這些“曾經(jīng)看不見的細(xì)節(jié)”，正成為打動(dòng)購(gòu)房者的關(guān)鍵賣點(diǎn)。

硬幣的另一面是，二手房市場(chǎng)也開始形成正向反饋。在“以舊換新”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降首付降利率”等政策助推下，改善型購(gòu)房需求不斷釋放，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升。小戶型、低總價(jià)、地段適中的老房依舊具備交易價(jià)值，而一些缺乏電梯、層高偏低、隔音差的“老破小”，則明顯進(jìn)入流通困境。

廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，伴隨新標(biāo)實(shí)施，購(gòu)房門檻提升、決策周期拉長(zhǎng)，“中產(chǎn)階層的換房行為”被顯著激活。那些曾經(jīng)“佛系”住在二環(huán)老樓的家庭，可能因?yàn)橐惶着溆袃羲到y(tǒng)、智能安防和低碳建筑的新房，而決心賣舊換新。在北京、上海、深圳，“舊房抵新房首付”模式逐步推開，不僅激活了交易鏈條，也促進(jìn)了一二手房市場(chǎng)的“雙向循環(huán)”。

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購(gòu)房者的思維也在“升級(jí)換代”

“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的落地，不僅是開發(fā)端的提標(biāo)，更是購(gòu)房端思維的全面升級(jí)。過(guò)去，購(gòu)房者更多關(guān)心“地段+學(xué)區(qū)”，如今，這種單一標(biāo)準(zhǔn)正在失效。

新的“好房子評(píng)判體系”將更多維度納入考量：空間是否舒適？戶型是否實(shí)用？系統(tǒng)是否智慧？服務(wù)是否到位？是否綠色節(jié)能？這意味著，未來(lái)的購(gòu)房者需要從“價(jià)格導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“價(jià)值優(yōu)先”。

對(duì)剛需人群來(lái)說(shuō)，這或許是歷史性窗口期。多地首套房首付降至15%、利率低至3%、契稅減免、商轉(zhuǎn)公貸款等組合拳，讓首次置業(yè)成本大幅下降。例如，深圳某龍華項(xiàng)目以100%得房率+低價(jià)策略迅速完售，成功搶占年輕購(gòu)房者市場(chǎng)。

對(duì)于改善型家庭而言，關(guān)注點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品配置與區(qū)域價(jià)值的綜合平衡。一線城市主城區(qū)的低密度住宅、配備高性能系統(tǒng)的新盤，正成為新一輪資產(chǎn)重估的核心資源。上海某項(xiàng)目因恒溫恒濕系統(tǒng)，舊房抵扣價(jià)值提升15%。同時(shí)，武漢、重慶等地通過(guò)收購(gòu)存量房納入保障房體系，為主城區(qū)新盤建設(shè)騰挪空間，進(jìn)一步提升“核心資產(chǎn)”的稀缺性。

未來(lái)，購(gòu)房者不再僅是被動(dòng)的“接盤俠”，而是參與設(shè)計(jì)、篩選、決策的重要一環(huán)。從戶型優(yōu)化到社區(qū)服務(wù)，從綠色低碳到智慧家居，從物業(yè)管理到增值配套，他們需要用更專業(yè)的眼光審視房子的每一項(xiàng)性能指標(biāo)，才能真正買到“好房子”。