房貸利率一直往上走，讓很多購(gòu)房者和市場(chǎng)觀察的人都特別驚訝。央行宣布5年期以上LPR下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)之后，有些城市的房貸利率竟然意外地降到了“2”字頭這個(gè)范圍里，可是廣州、杭州南京蘇州這些城市卻先后宣布要把房貸利率往上調(diào)。這其中到底藏著什么樣的市場(chǎng)規(guī)律和措施方面的較量呢？

10月21日，央行宣布降息，本應(yīng)是房貸利率的“春風(fēng)”卻意外地吹來(lái)了“寒流”。以廣州為例，房貸利率降至2.85%-2.9%，不過(guò)廣州卻成為首個(gè)官宣上調(diào)房貸利率的城市。這一現(xiàn)象，不禁讓人疑惑：樓市真的回暖了嗎？房地產(chǎn)形勢(shì)真的峰回路轉(zhuǎn)了嗎？答案并非如此簡(jiǎn)單。

業(yè)內(nèi)權(quán)威人士分析，房貸利率的上調(diào)，主因在于商業(yè)住房貸款利率與住房公積金貸款利率出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象。自2022年起，LPR已連降6次，而公積金利率僅下調(diào)兩次。這一差異，導(dǎo)致了商業(yè)住房貸款利率低于住房公積金貸款利率，形成了市場(chǎng)扭曲。

銀行內(nèi)部消息透露，房貸利率若持續(xù)低于3%，將導(dǎo)致銀行陷入非理性競(jìng)爭(zhēng)的泥沼，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)而言，難以為繼。綜合考量資金、風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營(yíng)資本稅收等成本要素后，對(duì)多數(shù)銀行房貸業(yè)務(wù)而言，32%的利率恰為保本臨界。這不禁讓人思考，銀行此前的低利率措施，是否是一種賠本賺吆喝的行為？

市場(chǎng)化利率與措施下限之間的反復(fù)波動(dòng)，反映出部分措施制定的短視。今年5月，央行不再對(duì)地方房貸利率統(tǒng)一劃定，各地自行擬定措施。這一變化，促使銀行相互角逐，眾多城市房貸利率降至2.9%左右。不過(guò)現(xiàn)今又稱(chēng)3.2%系保本點(diǎn)，這是否意味著先前的決策過(guò)于草率？

有人擔(dān)憂(yōu)，貸款利率低于3%，會(huì)擠壓公積金，致公積金形同虛設(shè)。但實(shí)際上，這一問(wèn)題并不難解決。下調(diào)公積金利率即可緩解這一矛盾。問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，不過(guò)是在10月樓市銷(xiāo)量火爆的背景下，銀行試圖多撈一筆，這種逐利行徑，吃相著實(shí)難看。

賺錢(qián)的時(shí)候歡天喜地，承受壓力就呼天搶地，這就是銀行的真實(shí)寫(xiě)照。漲利率的時(shí)候隔天執(zhí)行，降利率的時(shí)候門(mén)檻卻不少，更關(guān)鍵的是提前還個(gè)房貸還各種要求。選的時(shí)候不自由，這樣配合措施的時(shí)候就別說(shuō)窮。否則每年賺的那么多利潤(rùn)，從哪里來(lái)的？只能賺錢(qián)，不能虧錢(qián)？

10月樓市的銷(xiāo)售情況很火爆，好像給銀行提供了一個(gè)漲價(jià)的緣由?？蛇@種火爆能持續(xù)下去嗎？樓市的冷清會(huì)不會(huì)很快又回來(lái)呢？這些事兒，都得我們好好想一想。銀行的漲價(jià)舉動(dòng)，到底是不是僅僅針對(duì)短期市場(chǎng)波動(dòng)的一種應(yīng)激反應(yīng)，而不是依據(jù)長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)做出的理性決策呢？

在措施跟市場(chǎng)較勁的時(shí)候，銀行好像一直都是被動(dòng)的。措施每次進(jìn)行調(diào)整，都能直接對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)生影響?？摄y行到底有沒(méi)有足夠的本事去應(yīng)對(duì)措施的那種不確定性呢？在這場(chǎng)較量里，銀行能不能一直保持足夠的靈活勁兒和應(yīng)變的能力呢？

房貸利率以后到底會(huì)往哪走，這可是市場(chǎng)非常關(guān)注的事兒。LPR要是調(diào)整了，肯定會(huì)直接影響到房貸利率。不過(guò)呢除了LPR之外，還有多少個(gè)因素能影響房貸利率呀？像銀行的經(jīng)營(yíng)情況啦、市場(chǎng)上的供需關(guān)系啦、措施的導(dǎo)向之類(lèi)的，這些都是不能不重視的因素。房貸利率的調(diào)整，可不能只是單純的數(shù)字玩鬧，得是把這些因素都綜合考慮之后得出的結(jié)果才行。

在房貸利率進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，銀行好像在找一種能讓自己變好的辦法。他們通過(guò)把房貸利率往上調(diào)，想從那種不合理競(jìng)爭(zhēng)的麻煩里走出來(lái)，找到一個(gè)新的合適的點(diǎn)?？蛇@種讓自己變好的做法，真的能做到嗎？銀行能不能在措施和市場(chǎng)的雙重?cái)D壓下，找到一條可以一直發(fā)展下去的路呢？

房貸利率的逆勢(shì)上揚(yáng)，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，更是一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象。

它體現(xiàn)出銀行處于措施和市場(chǎng)雙重壓力之下的艱難處境，還揭露了措施制定存在目光短淺以及市場(chǎng)具有不確定性這兩個(gè)方面的情況。

咱們購(gòu)房者得理性地對(duì)待房貸利率的起伏變化，銀行呢就得在措施跟市場(chǎng)當(dāng)中找到平衡。

作為措施制定者呢，得把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)些，弄出更科學(xué)合理的措施，好讓樓市能健康發(fā)展。