上海發展太快，有些區域已經被居民拋棄。

了解這些區域，就知道未來拋棄誰。

01

豪宅代表-古北

到現在，古北普通人也買不起。

但是它就是被拋棄了。

被它的目標客群拋棄。

古北是上海第一個國際社區，更是開放后第一個富人區，真正意義上那種。

老盧灣房價5000元人民幣時，古北已經1200美金/平。

當時的輝煌不用再講了，都知道，很多人只有發工資了想揮霍一把時才來古北。

平時都遙不可及。

短短十幾年，古北不知道跌了多少層級。

現在即使古北二期都不夠看。

黃金城道旁邊的御翠豪庭，單價都跌破了11萬。

最慘的時候只有9.5萬。

不在黃金城道上的，9萬多的成交早就一大把。

這個價格已經比古美貴不了多少。

古美萬源城逸郡是2008年的房子，跟御翠豪庭同一年，現在單價也10萬左右。

古美啊，閔行區，中環外，原來是刑場、農田，別說國際社區，國內社區的title都沒有。

現在房價快追上古北，古北的老臉往哪擱？

古北這個單價，別說一線豪宅，二線都算不上。

古北的問題大家都知道，太老了。

其實老還不是本質，本質是產品落伍了。

短短十幾年，豪宅迭代了三四次，古北二期設計理念落伍太多。

同房齡的萬源城逸郡怎么還沒被拋棄？

萬源城逸郡定位中產，中產對產品要求沒那么高。

豪宅客戶就挑剔了，我都豪宅了，細節上容不得沙子。

而且上海這些年豪宅建的太多，大家又不是沒地方買。

比古北二期更慘的是北京貢院六號。

這個定位更高更牛逼，不是北京，而是號稱新中國第一豪宅。

首富劉永好因為沒預約，被拒絕看房。

2002年項目開盤時均價5萬，最貴的一套單價達到6萬。

22年過去了，現在掛牌單價7-10萬。

漲了不到2倍，北京普通小區漲了20多倍。

原因跟古北二期一樣，出道時定位太高、溢價太高。

裝修高貴到當時國人嚇呆：

馬尾編制的床頭、吹制時摻入金粉的威尼斯水晶燈具；

用手工貼制的金箔、銀箔、絲、錦緞、桃花芯木等裝飾的墻體；

整塊施華洛世奇天然水晶水嘴開關，百年榆木樹瘤裝飾柱，牛皮墻面，整張馬駒皮手工縫制茶幾，可擦洗的真絲壁布；

可自動升降、自動滲油的燒烤、煎鍋和與之相配的自動升降抽油煙機。

裝修效果就下面這樣子：

20年后的今天，嘉善新房的業主都有底氣說一句：好土啊。

這是給豪宅業主最大的教訓。

你買豪宅時，房子肯定好，但是溢價有多高？

你花重金買的到底是什么？

你買的這些東西，20年后的有錢人還需要嗎？

類似古北、貢院六號的豪宅，現在上海不是沒有。

為了騙有錢人掏腰包，社會精英會絞盡腦汁。

20年后的豪宅市場，可能跟現在完全不同。

當然古北現在還是高高在上，普通人買不起，戶型實在太大。

恰恰這一點又加劇了它的下滑。

2025年樓市走向如何

哪些區域還有潛力歡迎私信咨詢

02

中產代表-中山公園

中山公園出道時也很風光，其實比中產還高。

應該算中產+社區，定位類似現在的前灘、瑞虹新城。

比東外灘、大寧要高。

中山公園是租界區邊緣，部分區域屬“上只角”。

張愛玲的母校還屹立不倒。

有地段背書、有大片空地、有三軌交、有產業、有商業。

中山公園開發時風頭無兩。現在也被中產+客群拋棄。

已經不再高高在上，跟一眾小弟長壽路、天山、田林、康健一個區間。

房價上，就是一個區間。

今天文章講的是被拋棄，原因當然都一樣。

原來鎖定的目標客群，看不上你，把你拋棄了。

或者說有更好區域把他們搶走了。

中產客群，中產+客群，要求最高。

很多豪宅客戶只要逼格，剛需客戶只要通勤，中產需要：

通勤快、房子新、商業好、有學區、有醫院、社區好、無噪音、有規劃、能升值……

這些東西，中山公園很多滿足不了。

學區不突出，社區環境不好，道路規劃很亂，3號線噪音大，房子老了，沒有規劃……

中山公園還有優勢，內環內上班近，地鐵多，商業好。

但是，who care？

這些東西，隨便一個千萬級新房都不缺。

誰非得買你這？

我們想要的你給不了，你能給的大家都給得了。

中山公園正在失去它的客戶。

現在中山公園確實很便宜，交易很活躍。

再想回到原來的時代，真沒戲。

03

剛需代表-共康

北上海之王是大寧，滿足了中產的所有幻想。

北上海之后是共康，買不起大寧的看看這里。

閘北、寶山確實差點意思，好區域不多。

過了大寧就不好看了，只有共康這里環境還可以。

也有很多好小區，有1號線、有萬達、后來有了學區。

作為大寧的備選還可以。

2022年之前，共康價格都很堅挺。

跟大寧比不了，跟外環外卻拉開了很大差距。

共康賣8萬多時，楊行才5萬。

2022年房價梯隊

那個時代，楊行是郊區價格，共康是市區剛需的底線。

共康不如大寧，卻走的市區價格體系。

楊行只跨一個外環，直接對標了五大新城這些郊區。

后來的問題是，共康被拋棄了。

買不起大寧的人，也不去買共康。

2022年后，南大、桃浦來了，搶光了共康客戶。

共康雖好，房齡也有十幾年了，單價8萬多。

桃浦新房8.3萬，南大才6-7萬。

動不動就寶華、金茂，共康哪頂得住。

大家都外環內，誰也別瞧不起誰。

大寧以下，郊區以上，成了南大、桃浦天下。

留給共康的，只有原來楊行那些客戶。

硬生生被拉低了一個檔次。

環二講了100次了，決定剛需區域生死的，就是供應量。

剛需的供應是無限的。

只要新房足夠多，沒有價格下不來。

選剛需的朋友，一定要關注供應量這個指標。

很重要。

上海的地段排序每天都在變，有太多區域被拋棄。

不是說沒人買，上海的房子很稀缺，很多人想買還買不起。

拋棄你的，是原定的高階客群。

換一批低階客群，房價肯定暴跌。

就跟賭博一樣，換了一張牌桌，整個游戲規則都變了。

這樣的區域很多，老破小、遠郊也有很多案例。

受限于篇幅展不開，大家可以私信我們單獨溝通。