新江灣城這一輪的房價表現確實跑贏了大盤。

2022年房價高點，新江灣的熱門成交小區相較2019年漲幅基本在46%-56%之間；

經歷了兩年房價回調，這些小區近五年的整體漲幅仍有14.43%，不少小區漲幅甚至還在20%以上并且近期成交火爆！

大家的體感，市區很多小區現在的價格基本已經擠干了上一輪大漲的水分。

中山公園、聯洋一些標桿小區價格紛紛回到2018、2019年。

新江灣城這次是不是真要崛起了？

新江灣城的開發其實不能算非常成功，原本想做上海富人區，但實際定位卻淪為中產改善。

2010年借助世博會契機，新江灣城憑借生態優勢，打響了繼古北、聯洋碧云之后的上海第三代國際社區。

因為古北當年需用美金買房的操作過于震撼人心，所以在之前的上海樓市，大眾對國際社區和富人區的概念相當重合。

曾經在古北遛娃的年輕太太，基本都是日韓和上海本地的貴婦。

新江灣城建設初期，定位也更傾向于上海東北區域的富人區。

寶山、楊浦的有錢人，成功的標志之一就是在新江灣城安家了。

為了迎合富人喜好，新江灣城造了不少別墅小區；

粗略統計，新江灣城目前有房源總價超3500萬的小區10余個，新江灣城首府、上海院子的獨棟別墅甚至高達8000萬。

但在全市來看，除了最初的一批福建鋼材廠老板，大家對新江灣富人區概念普遍不太買賬。

除了生態環境與教育資源可圈可點，新江灣的缺點也不少，首先是地理位置相對偏遠；

左邊隔著逸仙高架和鐵路是淞南、右側是“西伯利亞”中原，北面是軍工路碼頭，唯一紓解通道只有向南，地段就不是富人區的地段：

又因為離五角場太近，本身居住密度很低支撐不起商場；

別說為富人提供高奢消費了，連像樣的商場都沒有，居民出門買包煙都不方便，這也導致了新江灣城總價3000萬以上的房源成交寥寥無幾；

尤其是黃浦區真豪宅新房井噴后，新江灣對富豪吸引力大打折扣，新江灣的賽道也不得不來到豪宅下游的高端中產改善。

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過去的樓市營銷喜歡“假大空”，外環外各板塊都建起了所謂的“富人區”，上了一千萬總價的沒人愿意承認自己是個中產改善。

因此上海樓市其實一直存在一個矛盾的現象，買家的需求是連續的，但供應卻不連續，導致很多產品營銷與板塊承載力錯配：

整個市場上買家的需求一直是連續的，比如有需要市區100平1房的人，也有需要2房、3房甚至4房的；

但市場的供應卻常常出現斷層，一些開發商為了迎合主流群體，100平可能往往只做2房，導致想要3房的人無房可買。

類似的，中產改善的需求一直在，但是新房市場卻一直沒有為這一群體集中發力。

一些中產改善們要么相信了開發商的說辭，加杠桿向上打腫臉充富豪；要么清醒點自降一些身價，在普通小區里淘一些大戶型。

但不論向上還是向下，這個群體在過去都很難找到身份認同感。

曾經新江灣依靠大面積的別墅在新房市場割了一波富人韭菜，但就僅此一波，二手市場沒有得到持續的價值認可。

上海今年的豪宅新房供應對富人進行了一波洗牌，富人和富人之間，豪宅和豪宅之間的差距在進一步拉開。

2000萬身價和3000萬身價被進一步分級篩選，市場大量半個億的豪宅給了真正的富人獲得更高身份認同的載體；

上游真豪宅的標準在拔高，下游的新江灣城實際定位，終于從原來差了一口氣的富人區，老實降級為較高端的中產改善。

不過出人意料的是，作為中產改善來看，新江灣當下卻相當受歡迎。

上個月新江灣的二手成交多達43套，3房及以上成交占比超過50%，其中40%都是130平以上的改善型大三房、四房。

富豪和中產改善，對房子的要求大不相同。

新江灣的配置達不到富人需求，但對當下的中產改善來說卻具有性價比。

首先是總價相對可控，基本在2000萬以內就能在新江灣城找到房齡、品質相對不錯的房子。

同總價段，在黃浦靜安要么買2000年左右的老一代商品房，要么承受品質風險去東外灘、西藏北路打新；

但事實是差不多戶型的新房總價也很貴了，新江灣城反而還有品質、學q優勢。

其次是板塊的產品配比大三房、四房甚至五房占比較高，更能滿足上有老下有小的中年人家庭改善需求。

不論是文章開頭所列的一些相對保值的房源，還是近期新江灣城的二手成交占比，無疑例外都是偏向改善而非豪宅別墅；

市場的錢流向新江灣城，準確來說流向的是這些中產改善產品，供需關系相對健康。

最后在地段上新江灣城雖然不比caz，但好歹占據了楊浦市區的名聲自駕相對便利，教育資源也是一大亮點：

中福會幼兒園、上音實驗、復旦二附、復旦科技園小學等等學校，中年人最關心的下一代也能安排明白。

可以說，當下的新江灣城完美滿足中產改善的既要又要，但不追求單一方面極致的需求特點；

對頂級打工人、小企業主和附近的體制內高層來說，新江灣城產品確實具有殺傷力真的太大。

再加上12月1號之后，上海取消普宅非普宅界定標準，對新江灣這些中產改善產品而言，更是插上了起飛的翅膀。

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雖然當下的市場有利于新江灣城的中產改善，但遠期板塊還是存在一些風險。

未來江灣城路還有6塊住宅用地蓄勢待發，預計再為新江灣城增加4400多套新房供應。

新房的營銷造勢，屆時又將為新江灣城帶來一波關注度和相應配套。

不過按照現有土拍價格和二手房價來看，期待打新套一二手倒掛的美夢基本也不存在了。

并且隨著土地開發、人口持續導入，新江灣城引以為傲的生態優勢也會減弱。

本地居民甚至都在調侃，原來一到新江灣城氣溫都比市區低5度，現在只低2度了。

另一方面，隨著“7090”政策的松綁，上海樓市進一步擁抱改善時代，未來改善戶型會逐漸成為主流；

新地塊的戶型限制條件放松，新江灣城以大戶型為主的產品稀缺性未來有可能被進一步稀釋。

過去北區很多高校教授、主任醫生、公務員家庭對新江灣城有一定的地段信仰，堪稱北上海明珠；

不過這幾年北上海集中開發的板塊不少，西藏北路、東外灘，都是潛在的分流對手，新江灣的板塊優勢正在下滑。

目前在上海，不少板塊都已經經歷或者正在經歷新江灣城這樣的路線。

古北聯洋這些國際社區同氣連枝，前灘南的三林濱江生不逢時，差一口氣成為下一個徐匯濱江。

壞消息是這些區域沒法成為富人區了；好消息是改善時代來臨，它們卻也不容易被市場淘汰。