這幾天，跟中介朋友聊今年的樓市變化，順便問了一下二手房的一些數據。

沒想到，青島今年二手房成交，大概率要創近4年新高了。

一些熱門小區，成交套數都過了50+。比如，魯信長春花園、浮山后一小區、四小區、萬科未來城、萬科城等等。

從前11個月全市成交數據看，二手房已經快追上新房，接近1：1了。

這在3年之前是不可想象的。以往的比例基本維持在3：7，新房完全占主導。

這些細節背后，是很多購房者，逐步在轉變思路……

1、最近三年的數據變化

購房人，無論是剛需還是高端，心態和選擇，在這兩年都發生了快速轉變。

最直觀的就是成交數據的重大變化。

2022年的時候，青島樓市總成交173424套。其中，新房成交120473套，二手房成交52951套。

等到2023年，新房成交112184套，出現下滑跡象；二手房成交65679套，增長明顯。

今年呢，前11個月，青島新建商品房成交67019套；二手房成交64514套。

等算上12月份的單月數據，2024年二手房同比2023年，會繼續增長。

而二手房和新房，在市場上的占有率，已經到了“平起平坐”的地步。

就以浮山后為例。2022年的時候，浮山后幾家大開發商激戰，買浮山后新房，成了很多改善的優選項。

但今年，青啤和金茂所剩新房不多了。

很多為了給孩子上學的家長，直接把目標投向了二手房。浮一和浮四，單價一萬五六的小套二，100多萬的總價，門檻低，還能落戶解決上學問題。

這倆小區，今年成交了100多套。

再看剛需板塊，李滄北部。中南世紀城、藍山灣，都是大型社區。今年，一萬二三的單價，中南世紀城賣了150套左右（僅貝殼）；藍山灣，大約100套。

直接把板塊內的在售樓盤給PK下去了。更悲催的是，之前無論是買愛情某盤，還是雙子某盤的新房業主，都遭遇了無限期停工的尷尬。

是，世紀城和藍山灣，都有各自短板，比如，戶型過時，物業管理一般，剛需聚集地，拆遷安置等等。

但，優點也很吸引人，價格低（省錢）、隨時入住，不用擔驚受怕（停工、爛尾、擺爛）。

很明顯，購房者的關注點在變化：明白自己的第一需求是什么；更看重當下所得，而非規劃中的“想象”。

2、理性轉身，心智的成熟

2017年至今，短短七八年的時間，樓市經歷了大浪潮。購房者宛如大海上的小船，歷經風雨，“被迫成長”。

2017年前后，許多人憧憬著買入即賺，找關系花錢買房號，也要上車。

部分年輕人，輕易被華麗的樣板間和銷售人員的巧言所吸引；未深入了解房企的資金狀況、施工情況、周邊配套的真實性，以及合同條款中的各種坑。

那時，大家更像是被漲勢氛圍驅使，急切地加杠桿、把錢包全部壓在房子上。

事實證明，在沖動之下做出的選擇，并非最優的決策。

隨之而來的是，延期交付、房屋質量瑕疵逐步暴露、物業與宣傳的天差地別、房價下跌、還款壓力劇增等。

這都是成長路上的深刻教訓。歲月與經歷是最好的導師。

現在的購房者，學到的房產知識，一點不比銷售差；研究區域發展規劃，精算首付比例、房貸利率與還款方式；周邊配套，地鐵遠近、學習的師資力量，無一遺漏……

不再被虛假宣傳輕易左右，學會了在購房決策前冷靜權衡利弊，綜合家庭的長期需求與財務狀況做出審慎選擇。

這種成長，不僅是購房技巧的提升，更是心智的成熟，耐心與理性。

3、現房銷售，大勢所趨？

還有一種觀點，也有一定道理：都是被開發商逼的。

市場上，現實邏輯，已經超越了增值邏輯。但是，大部分開發商腦，沉浸于過往的增值邏輯，講規劃、講故事、畫大餅。

定位高端的樓盤，一味的模仿做會所、下沉庭院；面子工程做足做強。剛需盤，天馬行空，只要不寫入合同，吹即可。

實質上，購房者早已不太關心這些細節，雙方不在一個頻道上了。

購房者，更關心買了之后，我能夠獲得什么。能否拎包入住？需要等待多久？你的兌現度到什么階段了。

隨著房地產市場的逐漸成熟，購房者不再只被期房的概念所吸引。

二手房市場的火爆反映了人們購房心理的變化，越來越多的人意識到眼見為實的重要性。

不知道，大家是否注意這幾天有一個重要新聞，跟今天這個話題息息相關。

12月24日—25日，召開的全國住房城鄉建設工作會議提到，大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售。

現房銷售，如果這一天，真的到來，無疑是樓市走向成熟的重要標志。