正文

我真的很懶~

這種懶體現(xiàn)到工作上，就是直播不積極、放假很積極~

所以，元旦還沒(méi)過(guò)，春節(jié)放假的時(shí)間就已經(jīng)確定，全員帶薪放假15天~

即，春節(jié)前5天，春節(jié)初十上班，一共放假15天！

哈哈，看完我們的放假時(shí)間，還要奮斗到大年三十的伙伴，有沒(méi)有拉仇恨？

其實(shí)呢，不用拉仇恨，

因?yàn)槿绻阍敢猓涂梢约尤胛覀儭?br/>

我們需要直播運(yùn)營(yíng)、財(cái)經(jīng)編輯、地產(chǎn)編輯，只要大家有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以把簡(jiǎn)歷發(fā)到后臺(tái)。

好了，說(shuō)完招賢，再說(shuō)說(shuō)招財(cái)——全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。

這次會(huì)議的通稿一共有5000多字，涉及的內(nèi)容，足以影響未來(lái)樓市3年的格局！

01

首先，不得不說(shuō)！

從內(nèi)容維度看，這次大會(huì)沒(méi)有什么新東西。

不過(guò)呢，這也符合他們的一貫風(fēng)格，不冒進(jìn)、不激進(jìn)，基本上都是家長(zhǎng)“定調(diào)”之后的貫徹執(zhí)行。

所以，類似2015年住建部明確[漲價(jià)去庫(kù)存]的情況，我估計(jì)再也沒(méi)有了！

嗯，這話題我寫(xiě)得很克制，反正大家都懂我的，對(duì)嗎。

那么，沒(méi)有什么新的內(nèi)容，是不是就意味著這次會(huì)議很蒼白？

錯(cuò)！

非常肯定的講，這次會(huì)議的內(nèi)容非常干貨，其干貨價(jià)值在于：

這次會(huì)議，將之前很零碎的、點(diǎn)狀的政策構(gòu)建到一起，形成了未來(lái)3年樓市走向的藍(lán)圖。

接下來(lái)，我給大家逐一說(shuō)說(shuō)。

1、保障房

原文[一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給]

這次會(huì)議放在最前面的內(nèi)容是加快發(fā)展保障性住房。

為什么這個(gè)內(nèi)容放在最前面呢？

因?yàn)樗氖逡?guī)劃明確要求，從2021年到2025年40個(gè)重點(diǎn)城市要完成保障性租賃住房650萬(wàn)套。

換句話說(shuō)，這是KPI，必須要完成，所以放在了最前面，作為強(qiáng)調(diào)

每次說(shuō)保障房，我都要多說(shuō)一句：真得要感謝這個(gè)時(shí)代，畢竟過(guò)去40年，這種類似于福利分房的情況，僅有這么一回啊!

那么，這么重要的事情，完成的情況怎么樣呢？

從公開(kāi)披露的信息看，2023年的保障性租賃住房年度目標(biāo)完成率是72%

2024年完成了172萬(wàn)套，完成率100%。

結(jié)合之前的數(shù)據(jù)推斷，總體完成率應(yīng)該在80%左右，

那么，作為一個(gè)看多樓市的自媒體，我為什么要關(guān)注保障房完成比例的數(shù)據(jù)呢？

因?yàn)榇蠓潘那乐痪褪?strong>：地方專項(xiàng)債收購(gòu)商品房做保障房！

這意味著，剩余的20%保障房，大概率會(huì)通過(guò)收購(gòu)商品房來(lái)完成。

按照650萬(wàn)套的20%計(jì)算，還有130萬(wàn)套待供應(yīng)！

這個(gè)維度概算兩筆賬。

第一筆：40個(gè)城市。

按照130萬(wàn)套平均分配給40個(gè)城市計(jì)算，每個(gè)城市有3.25萬(wàn)套。

這3.25萬(wàn)套，對(duì)于一線城市或者強(qiáng)二線城市的新房庫(kù)存量而言，大概占商品房庫(kù)存量的20%到35%，

客觀的講，這個(gè)比例對(duì)樓市供需關(guān)系的調(diào)整，有一定力度。

第二筆：庫(kù)存總量

截止于2024年，庫(kù)存量大概在7.5億㎡上下，按照100平米一套房子來(lái)計(jì)算，全國(guó)的庫(kù)存套數(shù)大概在750萬(wàn)套。

用保障房待完成的130萬(wàn)套÷750萬(wàn)套，占比在17.3%。

這些數(shù)據(jù)都是概算，事實(shí)上各個(gè)城市落地執(zhí)行的時(shí)候會(huì)有差別。

不過(guò)呢，結(jié)合各個(gè)地方城市商品房的庫(kù)存量看，

專項(xiàng)債收儲(chǔ)商品房做保障房的方式，對(duì)供需關(guān)系，也就是庫(kù)存去化周期較低的一線城市而言，是最大的利好！

畢竟一線城市的庫(kù)存量本就不高，近三個(gè)月成交量又在攀升，如果2025年再疊加收儲(chǔ)商品房的比例能達(dá)到20%到30%，

那一線城市的供需關(guān)系會(huì)更快扭轉(zhuǎn)！

隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

這次大會(huì)有一句，說(shuō)得很高明，就是[以人定房]、[以房定地]、[以房定價(jià)]

那么，什么是以人定房呢？

最簡(jiǎn)單的理解，就是各階層根據(jù)自己的腰包做選擇。

比如，為什么樓市寒冬的2024年，地王卻一個(gè)接著一個(gè)？

——上海：2024年8月，綠城以樓面價(jià)13.1萬(wàn)/平方米拿下上海徐匯濱江原小米總部地塊，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄；

——廣州：2024年9月，經(jīng)過(guò)148輪競(jìng)價(jià)，保利以樓面價(jià)6.7萬(wàn)/平方米拿下廣州天河南方面粉廠地塊，樓面地價(jià)登上了天河區(qū)TOP1；

——北京：6月，中建智地以總價(jià)112億元拿下中關(guān)村朝陽(yáng)園組團(tuán)地塊， 刷新北京總價(jià)地王紀(jì)錄。

——11月，中海以153.32億元總價(jià)拿下朝陽(yáng)“巨無(wú)霸”地塊，一年之內(nèi)，北京總價(jià)地王紀(jì)錄二次刷新。

——深圳：經(jīng)過(guò)295輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)中海聯(lián)合體以185.12億總價(jià)拿下深圳后海地塊，成為深圳總價(jià)及樓面價(jià)最高的涉宅“地王”。

除了這些城市，蘇州、南京、杭州等城市也都在2024年拍出了地王

因?yàn)槲覀冏龅搅艘匀硕ǚ俊?/p>

我知道，按照傻空的認(rèn)知，平均跌幅在30%，應(yīng)該是房?jī)r(jià)下跌帶動(dòng)地價(jià)下跌，

可事實(shí)恰恰相反。2024年的地王比其他年份，只多不少~

為啥會(huì)這樣？

答案就是[以人定房]這四個(gè)字。

換句話說(shuō)，有錢買豪宅、沒(méi)錢住保障，誰(shuí)都別委屈、誰(shuí)都別嘰歪~

之前的7090政策為什么取消？

因?yàn)檫@種政策不是按照以人定房的邏輯來(lái)的，所以再也沒(méi)有核心地段商品房小區(qū)建設(shè)70%的90㎡的戶型了！

而另外一個(gè)詞[以房定價(jià)]，就是以人定價(jià)的延伸，

也就是土豪買的房子就是貴，中產(chǎn)買的房子就是高性價(jià)比，而新市民就是保障房！

如果大家感覺(jué)我這樣說(shuō)很感性，再給大家看看，為了實(shí)現(xiàn)[以人定價(jià)],過(guò)去都發(fā)生了什么？

——2023年11月，廣州取消土拍限價(jià)

——2024年6月7日，上海取消土拍限價(jià)

——2024年11月16日，深圳取消土拍限價(jià)

四個(gè)一線城市，除了北京之外，全部都取消了土拍限價(jià)！

取消土拍限價(jià)，不用我說(shuō)，大家也都明白，這就是要面粉傳遞面包，價(jià)格遞進(jìn)啊！

地王為什么會(huì)出現(xiàn)？

因?yàn)槿∠送僚南迌r(jià)啊

最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)，什么是[以房定地]？

土地的供應(yīng)管控不歸住建，歸屬自然資源部。

之前自然資源部就出過(guò)文件，要求庫(kù)存去化周期36個(gè)月以上的城市停止供地，

《停止供地的城市》

住建的會(huì)議，大概率不太好重復(fù)自然資源局的政策，所以就概括為[以房定地]

因?yàn)樽〗ü芊浚匀毁Y源局管地。

在這樣的定調(diào)之下，2024年大部分城市的土地供應(yīng)量都在大幅減少！

蘇州——2016年蘇州的供應(yīng)是380公頃，2024年的供地計(jì)劃是185公頃，已經(jīng)創(chuàng)10年新低！

東莞——2024年?yáng)|莞計(jì)劃出讓住宅用地僅54萬(wàn)平方米，包含7.8萬(wàn)平方米保障房用地及46萬(wàn)平方米普通住宅用地，僅為6宗

如果將土地減少的情況具象到全國(guó)大中城市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，減少20%僅僅是起步，大部分二線城市的土地供應(yīng)計(jì)劃減少幅度在40%到70%

是的，減少幅度接近70% （數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市自然資源局）

不管這些城市是主動(dòng)降低土地供應(yīng)，還是因?yàn)閇以房定地]的硬性要求，亦或者庫(kù)存去化周期的限定。

總之，從結(jié)果維度看：中國(guó)樓市供應(yīng)端減少，已經(jīng)達(dá)到了10年新低！

除了深圳未公布數(shù)據(jù)外，北京、上海、廣州供地減少比例減少幅度不大，在10%上下幅度！

文章至此，問(wèn)題來(lái)了：供地大幅減少，意味著什么？

意味著以"此時(shí)此刻"為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，回溯過(guò)去是庫(kù)存問(wèn)題，展望將來(lái)是供小于求！

文章至此，說(shuō)說(shuō)今天的文章標(biāo)題,為什么是"房子，終究是要漲的~”

因?yàn)椴还芪淖衷趺幢磉_(dá)，是“止跌回穩(wěn)“也好、“建設(shè)好房子“也罷、亦或者房地產(chǎn)新模式.........

其實(shí)說(shuō)來(lái)說(shuō)去，向市場(chǎng)傳遞的信號(hào)無(wú)外乎就是：房子，還是要漲的！

因?yàn)楸Ｕ戏孔罱K的解決路徑，是地方專項(xiàng)債收購(gòu)商品房做保障房，本質(zhì)上是東方語(yǔ)境之下的“路徑合法”

因?yàn)橐匀硕ǚ俊⒁苑慷ǖ亍⒁缘囟▋r(jià)，說(shuō)到底就是按照不同人群的數(shù)量，已經(jīng)他們兜里鈔票的厚度，確定土地供應(yīng)、地價(jià)、房?jī)r(jià)。

而上述一些列舉措，都在講述一個(gè)預(yù)期：房子，可以漲！

所以啊，這次會(huì)議沒(méi)再說(shuō)什么“住房不炒”。

大家還記得之前關(guān)于住房不炒是怎么表述的嗎？

[牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的]原文

現(xiàn)在呢？

止跌回穩(wěn)，[以人定房]、[以房定地]、[以房定價(jià)]

所以，你品，你仔細(xì)品！

想知道2025年大放水之下，怎么買房才能踩準(zhǔn)節(jié)奏？推薦閱讀《》

03

最后，說(shuō)幾點(diǎn)。

1、現(xiàn)房銷售

我明確的告訴大家，就目前的情況看，5年、10年內(nèi)都不可能全面實(shí)施現(xiàn)房銷售。

只能是土拍環(huán)節(jié)中，要求現(xiàn)房銷售的比例增加，但不可能一刀切實(shí)施現(xiàn)房銷售。

2、房子，早晚會(huì)漲！

因?yàn)槔洗蟛幌虢怠y行不肯降、房企不愿降、房東不能降，而那些腰包空空，買不起的人，房?jī)r(jià)漲不漲，降不降都和他們都沒(méi)有關(guān)系！

而那些真正買得起的人，房?jī)r(jià)漲了就賺錢，房?jī)r(jià)不漲還可以收租金！

所以，這場(chǎng)博弈，最終會(huì)以房?jī)r(jià)上漲，壓到一切歪理邪束！

3、客觀

我看多樓市，但客觀的講，2025年沒(méi)有暴漲，沒(méi)有瘋牛，

但如果不買，好的新房就會(huì)收折扣漲價(jià)、核心地段的二手房房東也在漲價(jià)，所以，一線城市和部分二線城市得窗口期并不長(zhǎng)！

最后——

抬起頭，有人見(jiàn)塵埃、有人見(jiàn)星辰！你看見(jiàn)了什么？

想投資買房的伙伴掃描下方二維碼，我會(huì)在私域直播中給大家講述趨勢(shì)和資產(chǎn)配置的底層邏輯~

老實(shí)做人，踏實(shí)寫(xiě)文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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