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　　上一篇，主要談了一下寧波二手房的成交量，對于大家最關心的二手房價格，今天再聊。

　　在公布數據之前，大家先盲猜一下，9月以來寧波二手房的價格，到底是漲了還是跌了？

　　寧波貌似沒有統計二手房價格的分析師，老司機有逐月成交均價及單價中位數，還可以細化到每個小區。

　　但需要聲明的是，這里的價格數據是指備案價，會比實際成交價要低一些，有些客戶出于避稅等原因，會刻意做低備案價。

　　據老司機和資深的二手房專家交流，在備案價的基礎上上浮20%左右，會比較接近真實的成交價。

　　老司機此次只統計了市四區，即鄞州、海曙、江北和鎮海，奉化和北侖由于距離較遠，是區隔于主城區的單獨市場，有時間再另作分析。

　　先看看整體情況，今年以來，二手房價格呈現單邊下跌形態，只在3月出現短暫反彈，然后便一路下跌一直到9月，連續下跌超過6個月，這在過去3年也是極為罕見的。

　　此外，今年二手房的跌幅也是相當驚人的，無論均價還是單價中位數，從最高點到最低點，跌幅都超過了20%。

　　但值得關注的是，到了9月，單邊下跌終于止住了，并在10-11月連續2個月反彈，如果不出意外，12月會繼續保持反彈走勢，寧波二手房價格持續反彈3個月。

　　這恐怕也是四年來第一次。

　　老司機在最近的文章和直播中反復在說，9月份是今年房價的底部，今天我就把官方數據拿來給大家看看。

　　一般來說，連續3個月的走勢，是判斷短期方向的重要指標——反彈持續3個月，可視為階段性企穩。當然，要確認下跌走勢徹底結束，還需要看6個月時間，即6個月的成交價，重心連續上移。

　　明年的春季行情結束后，情勢就應該很明朗了。

　　再看看各區的情況。

　　鄞州是二手房成交大戶，占了主城區半壁江山，鄞州的走勢極大程度上影響了主城區的走勢，可視為領先指標。

　　鄞州的二手房均價并沒有線性下跌，而是在5-6月出現了抵抗，大概是因為鄞州的次新房比較多，次新房成交帶動均價反彈而出現的。

　　單價中位數沒有抵抗，表明鄞州的成交仍以低價房為主，單價中位數明顯低于均價，也說明了這一點。

　　9月見底后，鄞州的二手房價格明顯出現反彈，特別是中位數反彈非常迅猛。表明在成交結構中，高價格的次新房占比在迅速擴大，觀望的改善型客戶在逐漸入場。

　　再看排名第二的海曙，海曙的成交更集中在剛需二手房源，次新房相對較少，因此走勢也與鄞州不一樣。

　　相比鄞州，海曙在下跌階段可以說毫無抵抗，直到9月才出現企穩。比較意外的是，11月海曙再次出現了微跌，與大市的走勢完全不同。

　　老司機認為，海曙反彈乏力的原因還是在于成交結構，這里的二手房幾乎就是一個純剛需市場：剛需房源多，購買力有限，價格反彈的動能肯定就弱。

　　在寧波樓市里，海曙亟需擺脫剛需標簽，吸引更多的改善型客戶來此置業。

　　江北雖同屬老三區，但成交規模要小得多，因此江北的數據變動也更大一些（樣本越小，數據的波動性越大）。

　　江北二手房價格的低點出現在8月，到9月反而出現了反彈，10月再次下跌，11月則大幅上漲。這種反復是因為江北的總成交量少，一個次新盤上市，就可能對統計造成很大影響。不過整體上看，江北的底部特征已非常明顯，震蕩筑底+反彈的趨勢有望進一步延續。

　　江北灣頭和姚新有大量次新房，預計后期反彈力度明顯強于海曙。

　　最后看看鎮海，鎮海比較特殊，莊市、駱駝可計入主城區，但城關的市場相對獨立，與主城的關聯度很小。

　　鎮海的價格比市三區要低不少，也是一個剛需主導的市場，而且鎮海的下跌一直到10月份才出現止跌跡象，表明這個區域目前二手房的信心是很弱的。

　　這也不難理解，鎮海二手房供應量非常大，有天量的安置房，還有大量的投資盤，這些剛需二手房同質化競爭，成為主城區跌得最久，反彈最晚的一個板塊。

　　但莊市是相對樂觀的一個板塊，這里客群厚度足夠，購買力強，且新增供應較少。莊市改善型二手房歷經本輪熊市考驗，展現出了非常強的抗跌底色。

　　對于不同區域的房東、客戶來說，上文提到的數據可供參考。需要強調的是，影響價格統計的因素有兩個：

　　一個是成交結構，即高價房源的占比，這個占比越高，統計出來的均價就越高，所以不能把均價的變動簡單視為房價的漲跌。

　　二是價格變動，如果普漲普跌會影響到統計，有漲有跌則影響不明顯。目前寧波的房價還沒有出現普漲，普跌的態勢也已經打破，所以均價變化也不能視為漲跌依據。

　　但不管怎么說，均價和價格中位數止跌回穩在統計中已明顯體現，12月份將會延續這個趨勢，對廣大購房者來說，非常值得重視。