最近的二手成交數(shù)據(jù)各位看了么

1.9萬套的總量

不知道是不是數(shù)據(jù)看太久了這個(gè)接近兩萬套的數(shù)據(jù)并沒有引起太大心理波瀾

按道理說這個(gè)青黃不接的成交月份里能看到接近兩萬套的數(shù)據(jù)不容易

過去5年里這個(gè)數(shù)據(jù)屬于相當(dāng)不錯(cuò)

上海二手市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

但還是那個(gè)問題，為什么體感不雀躍

我從不質(zhì)疑體感的感性，也不懷疑數(shù)據(jù)的真實(shí)，所以該如何消化眼下二手市場(chǎng)的種種，一個(gè)簡(jiǎn)單的二手市場(chǎng)就這么難描述么

沉默良久我決定拋開成交數(shù)據(jù)去看些中臺(tái)數(shù)據(jù)

看房、轉(zhuǎn)定、議價(jià)空間等等都是這類數(shù)據(jù)，不過今天我們換條路

去看看房東此時(shí)此刻的調(diào)價(jià)動(dòng)作是怎樣的

所謂調(diào)價(jià)就是隱藏在我們看到的價(jià)格背后，房東漲價(jià)&降價(jià)&按兵不動(dòng)這三個(gè)動(dòng)作

如果說看房和下定是成交端的數(shù)據(jù)，那更大庫存的掛牌房東的調(diào)價(jià)動(dòng)作可能是市場(chǎng)更龐然大物的存在

開始吧，去看看二手市場(chǎng)最近發(fā)生了什么

01

首先降價(jià)房東確實(shí)在變多

說之前我們需要了解下目前房東調(diào)價(jià)的基本情況

我們拉來貝殼上海所有外網(wǎng)掛牌房源的調(diào)價(jià)記錄，這份11萬套房源的調(diào)價(jià)記錄可以成為鏈家全網(wǎng)17萬套房源的縮影，同時(shí)也成為全市23萬套掛牌房源的絕佳樣本，所以從這你會(huì)看到一份較為真實(shí)的市場(chǎng)記錄

我們以剛過去的五月為例

11萬套的房源里有76%的房源價(jià)格是按兵不動(dòng)的、22%的房源選擇降價(jià)、還有不到1%的房源還有漲價(jià)的資格

數(shù)據(jù)?榆葉飛云

而他們所有調(diào)價(jià)動(dòng)作帶來的調(diào)價(jià)幅度是-3.86%

就是降價(jià)和漲價(jià)幅度平均下來的結(jié)果是-3.86%，相當(dāng)于500萬的房子調(diào)價(jià)19.3萬，按月的維度計(jì)算的話不算少了

那我為什么會(huì)說降價(jià)房東變多了呢

其實(shí)這份數(shù)據(jù)我們更多是以年的維度去看的，以近1年調(diào)價(jià)記錄來看

去年8月和10月分別是市場(chǎng)的升+降轉(zhuǎn)折點(diǎn)

8月是降價(jià)房東的陡然增多，背后代表的是房東對(duì)市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)向低迷

10月各位懂的，主要源自9月26日政治局會(huì)議對(duì)市場(chǎng)的刺激

數(shù)據(jù)?榆葉飛云

而之所以說降價(jià)房東變多主要是從今年1月開始

降價(jià)房東占比又開始漸漸變多、同樣走高的還有今年1月以來的降價(jià)幅度

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，降價(jià)房東的占比正在回到去年同期，更一針見血的說去年9月以來的新政藥效開始逐漸消退

降價(jià)動(dòng)作可以拆解為兩類市場(chǎng)心理

長(zhǎng)時(shí)間沒賣掉，著急置換于是降價(jià)，擔(dān)心后續(xù)市場(chǎng)下行，主動(dòng)選擇降價(jià)

似乎只有降價(jià)才有出路

而這也是截至目前今年二手市場(chǎng)最真實(shí)的情緒

02

接下來我們需要問自己更為重要也更為有建設(shè)性意義的問題

就是我們的房子到底要降價(jià)多少才能賣掉

這個(gè)頗有標(biāo)題黨的題面其實(shí)還真有自己的答案

同樣來自上海鏈家的數(shù)據(jù)，但這次我們選用的是更大范圍的樣本，也就是鏈家全網(wǎng)近17萬套房源的數(shù)據(jù)，這也是全市二手住宅房源接近70%的存在

這里面的降價(jià)幅度就不是-3.86%這么簡(jiǎn)單了

掛牌和賣掉之間還有條難以逾越的鴻溝

我們觀察了這17萬套樣本數(shù)據(jù)中被賣掉的那部分的降價(jià)情況

首先這些成交房源最后一次的調(diào)價(jià)幅度達(dá)到-6.1%

畫圈部分為成交房源最后一次掛牌價(jià)-最終掛牌價(jià)之間波動(dòng)幅度

我們還是以500萬掛牌房源為例，那就是30萬左右

這里的-6.1%還不是能讓你賣掉的價(jià)格，而是這些成交房源最后一次調(diào)價(jià)幅度

換句話說-6.1%不會(huì)為你帶來成交

只會(huì)為你換來一次出價(jià)或者一次談判的機(jī)會(huì)，有點(diǎn)機(jī)會(huì)成本的意思

500萬房子的機(jī)會(huì)成本就是-30萬為代價(jià)

800萬房子就是-48萬、1000萬房子就是-61萬、1500萬房子就是91萬...

而當(dāng)一位成交房東回顧自己一路以來的成交歷程會(huì)發(fā)現(xiàn)

他的掛牌價(jià)和成交價(jià)走過的路還要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于-6.1%

這是-12.1%的存在

畫圈部分是成交房源初次掛牌-最終成交價(jià)波動(dòng)幅度

也就是說當(dāng)你初次掛牌之后需要降低-12.1%才有可能換來成交

這里面不乏掛牌虛高的房東，但這個(gè)前提放在兩三年前更為成立

經(jīng)過過去兩年市場(chǎng)教育的房東、以及經(jīng)常跟中介勸導(dǎo)符合市場(chǎng)掛牌價(jià)的房東，他出現(xiàn)虛高的概率比以前低

這樣的背景下再去看-12.1%，這個(gè)含金量就更足了

還是用數(shù)據(jù)換算看的更明白

-12.1%對(duì)于500萬的掛牌而言就是60萬的議價(jià)空間、1000萬的掛牌就是121萬的議價(jià)空間，2000萬的房子就是242萬的議價(jià)空間...

回看上面那條曲曲折折的曲線你也能看到

這份涉及成交的調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)走勢(shì)里它分別在2023年下半年、2024年上半年兩次進(jìn)入所謂谷底狀態(tài)，后面一直掙扎上行

截至目前的-12.1%的狀態(tài)是數(shù)據(jù)回調(diào)的中段

這也是為什么哪怕我們?cè)谒脑挛逶履玫搅瞬诲e(cuò)的二手成交數(shù)據(jù)，依然感覺不到市場(chǎng)應(yīng)有的兩萬套的熱度

03

最后我們看看有沒有比較具體的調(diào)價(jià)策略給到各位

其實(shí)每套房源的掛牌價(jià)跟市場(chǎng)價(jià)都有自己的分寸，有的保守有的虛高

所以這里面所謂的策略更多是給到貼合市場(chǎng)價(jià)的掛牌房源的策略

從500萬以下的剛需價(jià)段開始

這價(jià)段比較常見的有兩類產(chǎn)品，一市區(qū)老破小、二中外環(huán)70平小兩房

面對(duì)這種總價(jià)不高的情況，你可能也已經(jīng)有譜了

就是小步快跑的方式

首先掛市場(chǎng)價(jià)吸引中介注意，再通過高頻率調(diào)價(jià)積累房源在系統(tǒng)里的“好感分”

以中環(huán)金橋五街坊某套房源為例

調(diào)價(jià)范圍基本在5-15萬之間波動(dòng)，調(diào)價(jià)幅度平均在-1%到-3%之間

數(shù)據(jù)?榆葉飛云

剛需價(jià)段就是通過小步快跑的方式在不傷害總價(jià)的情況下能在延遲戰(zhàn)的時(shí)間里找到合適的買家，畢竟這部分買家是整個(gè)市場(chǎng)最多的客群

接下來是500-800萬的剛改

產(chǎn)品類型比較多，內(nèi)環(huán)小兩房、中環(huán)大兩房、外環(huán)大三房為主

這部分也適用上面的小步快跑，但它的總議價(jià)空間可能是所有價(jià)段里最低的，是因?yàn)檫@部分房源量占比總房源是少量的存在，戶型較大、房齡較新

這點(diǎn)我們從過往上海鏈家對(duì)各價(jià)段議價(jià)空間統(tǒng)計(jì)中可以看到

上海鏈家成交定單中各價(jià)段議價(jià)空間

最后就是偏豪宅價(jià)段的產(chǎn)品

800-1200萬、1200-1500萬，以及以上的

覆蓋的產(chǎn)品類型更多，客群以及需求雖然量少，但需求五花八門

不過總的來看它的調(diào)價(jià)有幾條比較基本的原則

在房源量拉高、客源量不變的情況下，高總價(jià)的掛牌需要博眼球

博眼球的方式很直接，就是大幅降價(jià)

也就是我們經(jīng)常在朋友圈看到的大幅降價(jià)、跳水價(jià)等等

吸引客戶眼球之后，反而不適宜頻繁降價(jià)，堅(jiān)定少次的降價(jià)反而是誠(chéng)意賣家的正常表現(xiàn)

04

二手市場(chǎng)的小切口記錄又結(jié)束了

最近跟市場(chǎng)數(shù)據(jù)端公司有點(diǎn)交流，他們反饋說從去年開始市場(chǎng)對(duì)二手?jǐn)?shù)據(jù)的需求開始增加

這里的市場(chǎng)包括房企也包括咨詢類公司

這背后其實(shí)是資本層面對(duì)于市場(chǎng)需求層面的摸索，因?yàn)樾枨髮用孀詈梅答伨褪莵碜远?/p>

所以如何看待二手其實(shí)是個(gè)挺重要命題

可惜大部分關(guān)于二手的文字都過于偏激，不管是接近兩萬套的口嗨，還是價(jià)格層面唱衰，本質(zhì)上都在博眼球

客觀而言，市場(chǎng)就是偏冷但平穩(wěn)的狀態(tài)，基于此無論你是剛需還是置換都可以根據(jù)自己需求迫切性和這個(gè)市場(chǎng)基調(diào)制定自己的計(jì)劃

還有無論市場(chǎng)如何充分看房充分談判都是沒錯(cuò)的

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6112篇原創(chuàng)文章