每每看到南京的城建規(guī)劃，總有種氣勢磅礴的感覺，邏輯感很強。一、二、三級商圈規(guī)劃的很充分也很明確。但冷靜下來總覺得哪里又存在一些難以解決的現實問題。

期望值過高

新街口作為南京最具摩登和商業(yè)氛圍的區(qū)域，在南京擁有很高的地位，但感覺在某些方面稍有些走偏，我認為最大的問題在于期望值過高。

從老主城居民的角度來說，新街口區(qū)域的發(fā)達自然是好事情，而且越發(fā)達越好。但問題是一方面別說新街口，整個老主城都沒有多少富余的土地空間。

另一方面受制于其既有的城市結構、城市路網等，新街口的發(fā)展實際上被框死了。要不是因為有多條核心地鐵線路作底層支撐，如今的新街口實際上很難應付得了巨量的人流量、車流量。按我的理解，這就是超高規(guī)格的城市功能要素與原本區(qū)域特性之間的矛盾。硬是把古都核心整成了超高規(guī)格的國際化商業(yè)中心，其實有些不太匹配。

現在的新街口突出的是國際感、現代化，重奢氛圍，但周邊配套卻是超多密集的老小區(qū)、大院、名人故居、旅游景點等等，往往占地面積都很大。因為沒有充分的方格路網，實際上老主城大部分區(qū)域也沒有明顯的地塊感，這兩者放在一起本身就很矛盾。

經常是好多個要素擠在一個區(qū)塊內，而這個區(qū)塊周邊的道路，即使是不寬的小巷也大多填滿了車，而且不少還是單行道，通達性可想而知。

這導致老主城最主要的交通形式便是主干路+小巷，真正南北方向或東西方向貫通的次干路、支路都大量缺乏。所以不客氣的說老主城車行交通的通達性是非常一般的，這一點遠遠不及周邊各大新城區(qū)，相信大家都有體會。

所以這意味著老主城包括新街口一帶，在現代化的打造上存在明顯上限，發(fā)展到一定程度上之后，再想提升就很難了，屬于一眼望到頭的感覺。5年之后，哪怕是10年之后，新街口一帶的格局或都很難再有突破性的成長。反觀另外3個二級商圈，他的成長性和未來性都是非常充足的。

上圖：河西CBD二期及其周邊

不管是元通、南站還是江北，未來對應的高度都讓人矚目，對于南京這種GDP在全國能排在前十的城市來說，長期的增益性幾乎是必然的。

二級商圈一家獨大

3個二級商圈在規(guī)劃層面是平級的關系，理論上同時發(fā)力是最適合均衡化發(fā)展的模式。不過實際的落地中，這3個二級商圈的開發(fā)時間并不一樣。

河西中部的開發(fā)大概是從1994年前后展開的，而彼時繞城公路才剛剛建設，而南站區(qū)域的重點開發(fā)在南京南站投入運營后才大范圍展開，時間節(jié)點基本在2011年前后，附近的南部新城還要更晚一些，實質性的開發(fā)在2015年大校場機場正式關閉之后了。而江北核心區(qū)域的開發(fā)始于2012年前后的浦口新城，后新區(qū)獲批后又進行了大幅度修改。

時間軸理清楚之后，我們發(fā)現河西的先發(fā)優(yōu)勢非常明顯，而后期的投入也足夠持久，這導致在規(guī)劃層面3個二級商圈雖然是平級的關系，但現實中河西元通一家獨大。

不僅本身規(guī)劃相較于上一級別的新街口更整體，區(qū)塊的劃分也現代的多。雖然其也或多或少存在一些問題，但不可否認的是河西具有極強的可擴展性，要知道河西CBD三期和魚嘴CBD都還有相當大的土地容量。

而這又恰恰造成了另一個問題，我們知道實力強勁的城市對周邊甚至全國是具備虹吸性的，同理在城市內部同樣也存在強區(qū)對于弱區(qū)的虹吸。從這個角度來說，河西元通一家獨大的情況實際上就對江北和南站（含南部新城）的后續(xù)開發(fā)造成了一些制約，甚至新街口也感受到了十足的挑戰(zhàn)。

大家都希望引入企業(yè)總部，然河西作為現代化的新城，不僅交通更好，各種配套都比較成熟，甚至未來還有長期的成長性，這顯然是意向落戶的企業(yè)最為樂于接受的結果，所謂強者愈強。在這種情況下，實際上江北和南部新城在總部級企業(yè)的引入上難度可想而知。

有舍有得

其實按照現在的局面，我認為南京可能需要做出一些取舍，三個二級商圈同進退可能并不現實。要么有意縮減河西南部的商辦規(guī)劃，通過縮減商辦容量的方式與江北、南部新城達成一種相對平衡，可以降低河西對江北和南部新城的虹吸。

要么3個二級商圈分個優(yōu)先級，在現有基礎上再重點投入河西一波，之后迅速收手，將下一個階段的精力全身心投入放到江北CBD或南部新城的打造上，規(guī)劃盡早落地才是真。

上圖：以電腦傳輸文件為例

這就好比電腦拷貝三個大型文件，一個一個傳輸，相當于串聯，每個文件都能以最快的速度實現傳輸功能，前面完成傳輸的文件很快就能投入使用，比如上圖中，整體拷貝進度還沒有過半，但其中一個文件已經可以正常使用了。

而如果三個文件同時傳送，相當于并聯，受硬盤傳輸速率上限的影響，整體傳輸時間雖然并不會有太大差異，但單個文件傳送的時間必然有所延長。

我個人覺得串聯形式的發(fā)展更容易出效果，更容易有始有終。而并聯屬于皆大歡喜，但對城市發(fā)展的底氣有較高要求。所以是一個一個傳送盡可能早一些使用，還是更加在意整體性的同步呈現，這就需要做出取舍了。