不知不覺，2025年已至。

　　今日零點，維港上方的煙花整整綻放了12分鐘，點點煙火在跨年夜交織出盛大、璀璨、奪目的一景。

　　所長也借著煙花的余熱給大家送個祝福，希望大家新的一年都能得償所愿！

　　圖：網絡

　　一個時刻的新舊交替總是不約而至，自然而然地發生著。

　　就在前兩天，有人還在感嘆：“最后幾天了，2024年過得好快啊”。

　　每到年末，對于時間的感慨，總比前11個月多很多。我們習慣站在年尾，回顧一年。

　　如果想給2024年香港樓市貼上一個標簽，“不確定性”應該是其中一個。

　　很多人選擇踏入香港樓市的理由、步伐快慢乃至認知都發生了巨大變化，這一年我們一起見證了可以被載入歷史的香港樓市“名場面”，也看到了很多曾經堅不可破存在的煙消云散。

　　當不確定性成為了房地產市場中確定的日常，我們對于未來的深刻多元思考以及對歸宿的不懈追求，依舊堅定不移。

　　圖：香港01

　　所長特此借新年之始，回顧2024年香港樓市的全面表現及重大事件，深入剖析我們究竟把握了哪些契機，并探討這些因素是否助力香港樓市邁上了新的高度。與此同時，本年度樓市中存在的遺憾與焦灼點也不容忽視，同樣值得我們細致關注與深入解讀。

　　圖：橙新聞

　　三大利好事件令全港沸騰

　　2024年，香港樓市迎來了三大標志性的利好事件，這三大事件被普遍視為樓市的重要轉折點，業內人士均認為它們能夠打破當前樓市的沉悶局面，帶來新的活力。

　　房產中介與代理機構也紛紛加大對這三個利好因素的宣傳力度，以期激發市場的積極反響。

　　熱度第一：2月全面撤辣

　　2024年香港住宅市場氣氛能夠逐步回暖的重要原因，“撤辣”絕對榜上有名。

　　圖：香港01

　　2023年10月港府施政報告曾公布“半撤辣”，反響一般，被人戲稱：“半桶水”救樓市，樓價繼續跌了超過5%。

　　2023年香港地產代理集體呼吁撤辣

　　圖：大公文匯

　　隔4個月后，即2024年2月底，港府宣布全面撤辣，樓市重回2010年前沒有任何辣招年代。

　　托撤辣的福，樓市出現了欠違了的內地客、投資者、大手買家，甚至以公司名義入市的買家紛大舉入市。單計撤辣后首兩星期，出現最少92組大手客掃貨，共購入約275伙，占同期一手成交量近15%。樓價一個月就反彈了2%。

　　圖：大公文匯

　　可惜，全面撤辣政策所帶來的正面效果只掀起了一陣短暫的狂歡，效果曇花一現且“旺量不旺價”。到2024年8月，一手成交量跌至約500宗，較撤辣后回落近百分之九十。

　　熱度第二：9月減息周期開啟

　　樓市恢復平靜，直至2024年9月，美國宣布大手減息0.5厘，為2020年以來、疫后首次減息，香港也正式進入減息周期。

　　業界盼減息后樓價回升

　　圖：星島日報

　　美國至今已三度減息，累減達1厘，香港銀行減息次數更與美國看齊，累減0.625厘，市民實際供樓按息降至3.5厘，以貸款額500萬港元計，每月可減省近1800港元。

　　銀行減息后，眾人盼望著香港樓市出現另一次“轉角”情況。

　　圖：中原地產

　　熱度第三：10月《施政報告》

　　由于2月樓市已全面撤辣，大家都認為政府在不可能再在短期內推出新救市方案，但在10月公布的《施政報告》，又出現驚喜。

　　《施政報告》頒布現場

　　圖：美聯物業

　　香港特首李家超先生指：考慮到最新經濟及金融環境，即日起放寬住宅物業的按揭貸款條件，不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否“首置”，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。非住宅物業的兩項上限，也調整至同樣水平。

　　《施政報告》同時宣布優化“新資本投資者入境計劃”，即日起容許投資住宅物業，物業成交價須為5000萬港元或以上，投資于房地產獲計算入投資總額上限為1000萬港元。

　　圖：星島日報

　　沒讓人失望的是，根據中原樓市大數據顯示，今年以來一、二手市場暫錄得173宗樓價5000萬港元以上大額成交登記，超越2023年全年171宗。

　　圖：星島日報

　　不過，針對香港樓市推出的這三大極具震撼力的舉措，卻未能激起預期的廣泛反響。

　　樓市波動劇烈，時而高漲時而沉寂至極，其局勢之嚴峻有增無減。市場內，看空與看好的聲音勢均力敵，各占半壁江山。

　　一部分購房者依然保持著堅定的入市決心，勇往直前；而另一部分則持續處于觀望狀態，猶豫不決，遲遲未踏出那關鍵一步。

　　市場具體表現不盡人意

　　2024年香港樓市的狀態其實是延續了前三年的跌浪。

　　因為在2021年下半年，香港樓市就開始呈現跌勢，直至2023年1月8日，香港正式宣布與內地通關，那時大家期望通關后香港經濟會逐步復蘇，從而帶動香港樓市。

　　奈何香港宣布通關后，港人紛紛外游，加上人民幣貶值，在內地價廉物美的引誘下，港人北上消費已成為生活常態，香港經濟及樓市進一步出現下跌現象，加上一手發展商貨尾極其充足，令香港樓市在2024年進一步下跌。

　　圖：星島日報

　　在持續的跌勢下，本港樓市2024年呈現了這三個具體表現：

　　樓價創八年新低

　　根據港府差餉物業估價署公布最新數據，香港八月私人住宅售價指數八月環比跌1.7%，連跌四個月，創八年新低。

　　因為撤辣換得的升幅到現在已全數蒸發，樓價繼續停在2016年8月水平。至此，香港2024年樓價累跌近百分之六點二。

　　圖：東網

　　租賃市場空前火熱

　　大家現時應該感受到租房越來越貴，樓價與租金背道而馳情況加劇。主要原因是港府大力輸入各項專才，帶動住屋需求，租金急升，導致出現樓價跌、租金升的奇怪現象。

　　租賃市場旺到大西北

　　圖：星島日報

　　開發商低價“甩賣”

　　率先感受到樓市寒意的是各大開發商，他們大規模的打折優惠等舉動頻頻出現。

　　2024年很多新盤多以貼市價或低于二手價開售，甚至以“深水炸彈價”“撈底價”“平過居屋價”“蝕本價”等銷售手法吸引買家，試圖激活一手氣氛。

　　比如Blue Coast

　　圖：香港01

　　還有One Wood Road

　　圖：香港01

　　低價策略還算有用，2024年整體一手市場錄得逾1.54萬宗成交，全年料近1.6萬宗，較去年全年約1.07萬宗增加5成。所長相信2025年開發商仍采取“求量不求價”策略，加快去貨效應。

　　售樓處再現人龍

　　圖：香港01

　　低谷中依舊有驚喜

　　雖然整體情況不妙，但2024年香港樓市仍不乏值得矚目的亮點與驚喜。

　　比如這個表現十分出色的樓盤：

　　啟德新盤天璽·天超額141倍

　　2024年最矚目新盤，非啟德“地王”天璽?天莫屬。

　　圖：香港01

　　新鴻基在2018年以251.61億港元投得此地皮，地價打破全港賣地史上紀錄，每呎地價17776港元， 連同建筑成本，預計投資額約400億港元，估計每呎成本價近3萬港元。

　　可在今年開售時，新鴻基卻以19668港元（首批均價）來推售，平價效應引爆近年罕見的搶購潮，首輪以價單方式發售的204伙，接獲超過2.9萬個認購登記，創啟德紀錄，超額認購更達141倍。首輪發售單位，即日賣完。

　　所以，好的樓盤還是會從低迷的市場里脫穎而出，群眾的眼睛都是識貨的。

　　超級豪宅賣出149伙

　　2024年超級豪宅市場表現也很突出，錄得149宗、樓價1億港元以上買賣登記。較2023年全年124宗增加兩成，創3年新高。

　　其中嘉里旗下畢架山龍駒道緹外，8月以10.28億元售出院墅A，再度打破歷年九龍區一手豪宅成交價紀錄。

　　“巨無霸”洋房

　　圖：星島日報

　　另外，2024年超級豪宅深受國際才俊熱捧，國際金融機構高層紛紛回流。

　　其中最受矚目的是橋水基金聯席首席投資官Bob Prince，他以9500萬港元購入何文田St. George’s Mansions。Prince表示購買原因相當浪漫，主要是因為”太太喜歡香港”，同時他也看好香港的基本面及未來發展機遇。

　　圖：明報

　　另一宗重大交易來自PAG太盟投資的CEO高天樂，他在2023年5月以5.5億港元買下具有百年歷史的薄扶林愛蓮別墅。這座三級歷史建筑的成交呎價達37606港元，高天樂透露是與在港生活超過20年的太太一同決定購入這處深具歷史意義的物業。

　　圖：星島日報

　　由此可見，2024年的香港樓市是在悲歌中展翅，在不被看好中一步步振作、一步步嘗試，所有人都在掙扎前行，一點點驚喜都可以成為被無限放大的興奮劑。

　　市場的變化難以預測，外界的聲音眾說紛紜難。不過唯一可以肯定的是，如果在全世界選一個最有“房地產信仰”的城市，還是香港莫屬。全體居民要么受益于此，要么受制于此，房子是一生繞不開的話題。

　　如果要所長展望2025年香港樓市發展，樂觀些來看，土地、人口、金融，房地產的決定要素看起來是沒有方向性的變化，如果是這樣，那現在的大跌不過是歷史上演出了好幾次的周期現象。

　　要說有一點不同，那就是經濟背景，每次房價的大升浪中，香港經濟都是隱形的中流砥柱，制造業時期、貿易主導時期、金融主導時期莫不如此，現在的香港正在進行新一輪的產業切換，提到創新的次數明顯增加，如果轉型順利，樓市新一輪的上升是不可避免的。

　　所長期待著每一個你的故事，并樂意為大家答疑解惑！